Keine Klagebefugnis des bisherigen Vermieters nach Veräußerung

Keine Klagebefugnis des bisherigen Vermieters nach Veräußerung; Verlust der Vermieterstellung vor Eintritt der Rechtshängigkeit (Klagezustellung); Parteiwechsel nur innerhalb der Klagefrist des § 2 MHG

1. Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 2 MHG ist unbegründet, wenn die Klage durch denjenigen erhoben wird, der seine Vermieterstellung vor dem Eintritt der Rechtshängigkeit durch die Eintragung des Erwerbers verloren hat.

2. Ein Parteiwechsel auf den neuen Vermieter muß innerhalb der Klagefrist des § 2 Absatz 3 MHG erfolgen.

2. b) Die Kl. können von der Bekl. aber nicht mehr die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, weil sie nicht mehr die Vermieter der Bekl. sind. Denn nach ihrem eigenen Vortrag haben sie das Grundstück in der E.-Straße veräußert, und die neuen Eigentümer sind am 23. November 1999 in das Grundbuch eingetragen worden. Dann aber sind die Kl. mit diesem Zeitpunkt nach § 571 Absatz 1 BGB aus dem Mietverhältnis ausgeschieden. Der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung konnte auch nicht - anders als reine Zahlungsansprüche - wegen seiner vor dem Eigentumswechsel eingetretenen Fälligkeit alleine bei den Kl. verblieben sein. Er ist wegen seiner allein in der Zukunft liegenden Wirkungen so untrennbar mit dem Mietverhältnis verbunden, daß er mit dem Eigentumswechsel übergehen muß. Die Kl. hätten nicht allein den Erhöhungsbetrag weiterhin von der Bekl. verlangen können, weil dieser Teil des Mietzahlungsanspruchs nach § 535 Satz 2 BGB gewesen wäre, der den Kl. gerade nicht zugestanden hätte. Mit der Rechtskraft des Zustimmungsurteils werden die Vertragsbedingungen des Vertrages geändert, dessen Vertragspartner die Kl. nach § 571 Absatz 1 BGB nicht mehr sind.

Allerdings hat über § 265 ZPO auch der Fall, daß ein Grundstück im Streit während des Rechtsstreits veräußert wird, im Prozeßrecht Berücksichtigung gefunden. Und diese Vorschrift wird verschiedentlich auch im Zusammenhang mit Klagen auf Zustimmung zur Mieterhöhung mit dem Argument angewandt, daß der Mieter durch die Rechtskrafterstreckung nach § 325 ZPO hinreichend geschützt sei (vgl. LG Hildesheim, WuM 1985, 364; Sternel, a. a. O., III Rn. 637). Ob dieser Ansicht zuzustimmen ist, kann hier unabhängig von der Frage der Fassung des Klageantrags offenbleiben, weil nach § 265 Absatz 1 ZPO vorausgesetzt wird, daß bereits Rechtshängigkeit eingetreten ist. Dies ist hier nicht der Fall, weil die Klageschrift zwar vor dem 23. November 1999 eingereicht worden ist. Rechtshängigkeit ist aber nach den §§ 253 Absatz 1, 261 Absatz 1 ZPO mit der Zustellung der Klageschrift an die Bekl. am 6. Dezember 1999 eingetreten.

Es liegt auch kein Fall vor, der eine entsprechende Anwendung des § 265 ZPO auf den Fall der Veräußerung zwischen An- und Rechtshängigkeit verlangen würde. Insoweit ist schon fraglich, ob überhaupt eine Regelungslücke vorliegt. Immerhin war dem Gesetzgeber bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der ZPO bewußt, daß sich der Eigentumserwerb an Grundstücken nicht sofort, sondern in einem langgestreckten Verfahren vollzieht. Es ist aber auch kein Grund ersichtlich, die Folgen des § 265 ZPO auf einen Fall wie den vorliegenden zu erstrecken. Allerdings ist nicht zu verkennen, daß die Beteiligten durch die laufende Klagefrist in einer gewissen Zwangssituation waren. Die Kl. waren aber nicht gezwungen, gerade in diesem Moment einen Erhöhungsanspruch durchzusetzen. Im übrigen war es den Beteiligten jedenfalls in diesem Fall durchaus möglich, den Eigentumsübergang abzuwarten. Immerhin ist anerkannt, daß die Wirkungen eines Erhöhungsverlangens eines Veräußerers auch zugunsten des Erwerbers wirken (vgl. Bub/Treier, a. a. O., III Rn. 360; LG Kassel, WuM 1996, 417 = NJWE-MietR 1996, 222). So war etwa die Klagefrist nach § 2 Absatz 3 Satz 1 MHG zum Zeitpunkt der Eintragung der neuen Eigentümer noch nicht abgelaufen, und die Beteiligten hätten auch noch zum Zeitpunkt der Eintragung einen Parteiwechsel auf der Kl.

seite erklären können. Letztlich wäre auch noch die Möglichkeit verblieben, die Klage beispielsweise beim Verwaltungsgericht zu erheben. Denn nach den §§ 90, 81 Absatz 1 VwGO wird dort die Rechtshängigkeit bereits durch die Einreichung der Klage bewirkt, und diese Wirkung wäre durch die notwendige Verweisung nicht entfallen (vgl. Baumbach/Lauterbach, a. a. O., § 261 Rn. 6; Zöller/Greger, ZPO, 21. Aufl., § 270 Rn. 3).

Eine Mieterhöhung kann nur vom Vermieter geltend gemacht werden. Im Falle der Veräußerung eines Grundstücks wird der Erwerber erst mit der Eintragung im Grundbuch (neuer) Vermieter. Diese Eintragung erfolgt oft erst lange nach Abschluß des notariellen Kaufvertrages und nach Übergang von Nutzen und Lasten. Welche Auswirkungen die rigide Anwendung dieser Binsenweisheiten haben kann, zeigen zwei neue Urteile des Amtsgerichts Charlottenburg: Der Verkauf eines Hauses kann damit zu einem faktischen Mietenstopp führen.

Fall 1: Der Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 4. Februar 2000 lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Verkäufer des Hauses hatte auf Zustimmung zur Mieterhöhung geklagt. Die Eintragung des Käufers ins Grundbuch erfolgte nach Einreichung, aber vor Zustellung der Klage. Das Gericht hielt den klagenden Verkäufer, der bei Einreichung der Klage noch Vermieter war, nicht für aktivlegitimiert, weil er zu dem nach Ansicht des Amtsgerichts entscheidenden Zeitpunkt nicht mehr Vermieter gewesen sei. Entscheidender Zeitpunkt war für das Amtsgerichts der Tag der Zustellung der Klage, denn damit sei der Rechtsstreit erst anhängig geworden ("Rechtshängigkeit" nennen die Juristen das).

Auch eine Umstellung der Klage hält das Amtsgericht nicht für möglich, auch wenn sich die Beteiligten in dem "langgestreckten Verfahren" des Eigentumserwerbs durch die laufende Klagefrist in einer gewissen Zwangssituation befänden. "Trost" des Amtsgerichts: Der Vermieter sei ja nicht gezwungen, "gerade in diesem Moment einen Erhöhungsanspruch durchzusetzen." Der verfassungsrechtliche Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist nach dieser Entscheidung auf gewisse Zeit ausgesetzt. Damit wird nicht nur Artikel 14 Grundgesetz verkannt, sondern auch § 571 BGB, denn nach einhelliger Auffassung soll die Rechtsposition des Mieters zwar durch die Veräußerung nicht verschlechtert werden, aber auch nicht verbessert. Das Gericht selbst scheint bei seiner Entscheidung von "Bauchschmerzen" geplagt gewesen zu sein, weshalb der Amtsrichter ans Ende seiner Entscheidung ein paar "Praxistips" setzte, deren Nährwert gering ist. Der Hinweis des Amtsrichters beispielsweise, die zweimonatige Klagefrist des Miethöhegesetzes sei zum Zeitpunkt der Eintragung der neuen Eigentümer noch nicht abgelaufen, ist doch völlig praxisfern: Jeder weiß, daß das Grundbuchamt für die Benachrichtigung der Eintragung Wochen, wenn nicht gar Monate braucht, so daß der neue Eigentümer erst viel später erfährt, daß er schon längst eingetragen und damit Vermieter geworden ist. Das "Sahnehäubchen" in der Entscheidung ist aber der Hinweis, sich eines legalen Tricks zu bedienen und die Zustimmungsklage beim für solche Klagen unzuständigen Verwaltungsgericht einzureichen: Beim Verwaltungsgericht, das die Klage dann an das zuständige Gerichts abgibt, wird die Klage nämlich schon mit der Einreichung (und nicht erst mit der Zustellung) rechtshängig. Wir meinen: Eine überzeugende Gesetzesanwendung und Auslegung darf nicht auf solche Tricks angewiesen sein.

Fall 2: Der Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 21. Januar 2000 lag der umgekehrte Fall zugrunde, wonach der noch nicht im Grundbuch eingetragene Erwerber auf Zustimmung klagte. Auch hier wies das Amtsgericht die Klage ab, da der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung vom bisherigen Vermieter/Eigentümer nicht an den Erwerber/künftigen Vermieter abgetreten werden könne. Auch die Ermächtigung im notariellen Kaufvertrag reiche nicht, denn der Käufer könne nicht im Wege der gewillkürten Prozeßstandschaft (die sogenannte gewillkürte Prozeßstandschaft ist die durch ein Rechtsgeschäft - einen Vertrag etwa - übertragene Prozeßführungsbefugnis im Gegensatz zur gesetzlichen Prozeßstandschaft) ein fremdes Recht im eigenen Namen einklagen. Das hatte freilich der Bundesgerichtshof vor nicht allzu langer Zeit anders gesehen (GE 1998, 176). Allerdings erklärte das Amtsgericht dieses Urteil des Bundesgerichtshofs, das die Ermächtigung eines Grundstückskäufers zu Kündigungen und Herausgabeklage zum Gegenstand hatte, für nicht anwendbar. Die Ausführungen in den Entscheidungsgründen des Amtsgerichts dazu sind allerdings schlicht falsch, denn in dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Verkäufer den Käufer ermächtigt, im eigenen Namen zu kündigen, also ein unselbständiges und nicht abtretbares Gestaltungsrecht aus dem Mietvertrag wahrzunehmen. Es liegt damit ein vergleichbarer Fall zum Zustimmungsverlangen nach § 2 MHG vor (vgl. Bub/Treier/Schulz, Rdnr. III A, 362; Beuermann, Miete und Mieterhöhung, Rdnr. 71 zu § 2 MHG). Wären die beiden Entscheidungen richtig, wäre bei Grundstücksverkäufen über einen längeren Zeitraum eine Mieterhöhung nicht möglich, weil der Verkäufer sie nicht mehr und der Käufer noch nicht durchsetzen kann. Eine praxisnahe und verfassungsmäßige Auslegung müßte demgegenüber so verfahren: Bis zur Eigentumsumschreibung ist der Verkäufer befugt, ein Mieterhöhungsverlangen geltend zu machen und in der Folge auch einzuklagen. Die erworbene Rechtsposition geht auf den Erwerber über (LG Kassel, NJWE-Mietrecht 1996, 222), so daß nach Eintragung im Grundbuch dieser in den Rechtsstreit als neuer Kläger eintreten kann (sachdienliche Klageänderung). Erfolgt die Eigentumsumschreibung nach Rechtshängigkeit der Klage des bisherigen Eigentümers, kann dieser den Rechtsstreit fortführen mit der Änderung, daß der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung gegenüber dem Erwerber zu erteilen hat. Das muß auch in den Fällen gelten, in dem die Eigentumsumschreibung vor Klagezustellung, aber nach Einreichung der Klage erfolgt ist. Wer hier § 265 ZPO nicht analog anwenden will, kann eine Ermächtigung des Veräußerers durch den Erwerber zulassen, das nunmehr auf den Erwerber übergegangene Recht weiterzuverfolgen. In allen Fällen ist eine solche Ermächtigung entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs möglich, die gerade für nicht abtretbare Gestaltungsrechte gilt. Die Ermächtigung ist allerdings offenzulegen, das heißt, der Mieter muß wissen, daß fremdes Recht wahrgenommen wird (BGHZ 94, 122).