Keine Klage gegen Zwangsverwalter nach Ende der Zwangsverwaltung

1. Nach Beendigung der Zwangsverwaltung kann eine Klage auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung nur gegen den Vermieter und nicht gegen den ehemaligen Verwalter erhoben werden.

2. Das gilt auch für die Abrechnungszeiträume , in denen die Zwangsverwaltung bestand.

Die Kl. haben gegen den Bekl. weder einen Anspruch auf Abrechnung der Heizkostenvorauszahlungen für den hier geltend gemachten Zeitraum von November 1994 bis August 1996 noch auf Erstattung eines möglichen Guthabens.

Der Zwangsverwalter ist für die Zeit der Zwangsverwaltung lediglich gemäß § 152 Abs. 2 ZVG an den bestehenden Mietvertrag gebunden, ohne daß ein Wechsel auf Vermieterseite oder ein Forderungsübergang stattfindet (vgl. LG Berlin GE 1990 S. 1083; LG Berlin GE 1987 S. 517). Die Befugnisse des Zwangsverwalters ergeben sich aus § 152 Abs. 1 ZVG, wobei die Rechte und Pflichten mit der Anordnung der Zwangsverwaltung völlig neu entstehen und sich auf die Zeit der Zwangsverwaltung beschränken.

Aus diesem Grunde ist der Bekl. hinsichtlich der hier geltend gemachten Forderungen auch nicht (mehr) passivlegitimiert. Zwar endet mit dem Zuschlag im Rahmen der Zwangsversteigerung und der anschließenden Aufhebung der Zwangsverwaltung nicht jede Tätigkeit des Zwangsverwalters, denn der Zwangsverwalter ist zur Abwicklung der Verwaltung - z. B. zur Herausgabe des Grundstücks an den Ersteigerer sowie zur Auszahlung der Nutzungen und Überschüsse - verpflichtet. Diese Verpflichtungen bestehen jedoch lediglich gegenüber den am Zwangsverwaltungsverfahren beteiligten Personen.

Daraus können die mitbetroffenen Mieter, mithin auch die hiesigen Kl., keine Rechte ableiten. Zwar wäre der Bekl. als Zwangsverwalter während der Dauer der Zwangsverwaltung verpflichtet gewesen, die Heizkostenabrechnungen für die Abrechnungsperioden 6/1994 bis 5/1995 und 6/1995 bis 5/1996 zu erstellen. Denn gemäß § 152 ZVG hat er in dieser Zeit den sich aus dem Mietvertrag ergebenden Pflichten nachzukommen. Diese Verpflichtungen - wie auch die Wahrnahme der Rechte - bestehen jedoch lediglich für die Zeit der Zwangsverwaltung. Ab dem Zuschlagszeitpunkt tritt der Ersteigerer anstelle des bisherigen Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein. Soweit Ansprüche zu diesem Zeitpunkt bereits fällig waren, verbleibt es bei der Verpflichtung des bisherigen Vermieters (vgl. LG Berlin, GE 1997, 427).

Etwas anderes ergibt sich nur dann, wenn im Zeitraum der Zwangsverwaltung fällig gewordene Ansprüche noch während der Zwangsverwaltung anhängig gemacht, die Zwangsverwaltung jedoch während des laufenden Prozesses aufgehoben wurde. In diesen Fällen besteht die Prozeßführungsbefugnis im Rahmen der "Abwicklungstätigkeit" des Zwangsverwalters. Die begehrte Abrechnung der Heizkostenvorschüsse ist jedoch der Abwicklung der Verwaltungstätigkeit des Zwangsverwalters nicht zuzurechnen. Der Zwangsverwalter ist vielmehr verpflichtet, dem Eigentümer als Vermieter mitzuteilen, welche Zahlungen von den Kl. geleistet worden sind, so daß der Vermieter in die Lage versetzt wird, die Heizkostenabrechnungen zu erstellen. Im vorliegenden Fall wurde der zwar fällige Anspruch erst nach Aufhebung der Zwangsverwaltung gerichtlich geltend gemacht, so daß die Klage an der fehlenden Passivlegitimation des Bekl. scheitert (vgl. AG Bergisch Gladbach, WuM 1990, 230).

Der Zwangsverwalter hatte über die Heizkosten trotz Aufforderung durch den Mieter nicht abgerechnet. Erst lange nach Aufhebung der Zwangsverwaltung entschloß sich der Mieter zur Klage gegen den Zwangsverwalter.

Mit Urteil vom 4. Dezember 1997 wies das Amtsgericht Wedding die Klage mangels Passivlegitimation des Zwangsverwalters ab. Zwar habe der Zwangsverwalter hier seine Abrechnungspflicht gegenüber dem Mieter verletzt; diese Ansprüche kann jedoch jetzt der Mieter nur gegenüber dem Vermieter geltend machen. Anders wäre es nur dann gewesen, wenn die Klage schon während der Dauer der Zwangsverwaltung erhoben worden wäre.

So ganz eindeutig ist die Sache allerdings nicht, denn das OLG Stuttgart (NJW 1975, 265) hat die Auffassung vertreten, daß der Zwangsverwalter auch nach Aufhebung seiner Bestellung Ansprüche neu anhängig machen kann. Was für den Aktivprozeß gilt, muß eigentlich auch für den Passivprozeß, also Klagen gegen den Zwangsverwalter, richtig sein.