Keine Kenntnis trotz wirksamen Zugangs einer Benachrichtigung

1. In besonders gelagerten Ausnahmefällen ist nach Treu und Glauben auch bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine vorherige Abmahnung geboten. Ein solcher Ausnahmefall liegt vor, wenn sich dem Vermieter der Schluß aufdrängen muß, daß die ausbleibenden Zahlungen nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit, sondern auf ein Versehen zurückzuführen sind.

2. Der Zugang im Sinne von § 130 Abs. 1 BGB einer Mitteilung der Anordnung der Zwangsverwaltung führt nicht in jedem Fall dazu, daß der Empfänger auch von deren Inhalt Kenntnis im Sinne von § 22 Abs. 2 S. 2 ZVG erlangt. Zwar ist in der Regel das Berufen auf eine fehlende Kenntnis rechtsmißbräuchlich, weil für den Regelfall unterstellt werden kann, daß der Empfänger einer schriftlichen Nachricht diese auch liest und inhaltlich zur Kenntnis nimmt. Unter bestimmten Umständen kann jedoch die Annahme gerechtfertigt sein, daß die fehlende Kenntnis des Empfängers trotz erfolgten Zugangs nicht auf einem treuwidrigen Verhalten beruht.

Es kann dahinstehen, ob dem Bekl. die Mitteilung des Kl. mit Schreiben vom 3. September 1996 über die Anordnung der Zwangsverwaltung zugegangen ist und der Bekl. auch von deren Inhalt tatsächlich Kenntnis erlangt hat. Denn die fristlose Kündigung des Kl. vom 3. September 1997 ist nicht wirksam und hat nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Auch wenn die Zahlungen des Bekl. an den Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung gegenüber dem Kl. keine schuldbefreiende Wirkung gehabt haben sollte, hätte es hier vor Ausspruch der fristlosen Kündigung einer vorherigen Abmahnung bedurft.

Das Erfordernis einer Abmahnung als Voraussetzung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist zwar gesetzlich in § 554 BGB nicht ausdrücklich vorgesehen. Dennoch ist es gemäß § 242 BGB in besonders gelagerten Ausnahmefällen nach Treu und Glauben auch bei einer solchen Kündigung zu fordern. Insbesondere ist eine Abmahnung dann geboten, wenn sich für den Vermieter, d. h. hier den Kl. als Zwangsverwalter, der Schluß aufdrängen muß, daß die ausbleibenden Zahlungen nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit, sondern auf ein Versehen zurückzuführen sind (OLG Hamm, WuM 1998, 485).

Das ist hier der Fall. Der Kl. mußte schon aufgrund der Aufmachung der Mitteilung als allgemeines Rundschreiben, in welchem der Kreis der Adressaten zum Teil mißverständlich angegeben war, damit rechnen, daß es von einem Teil der Empfänger nicht richtig verstanden wird. Das gilt auch deshalb, weil der Empfängerkreis zu einem nicht unerheblichen Teil rechtlich unerfahren und darüber hinaus auch teilweise der deutschen Sprache nicht mächtig ist. Wie auch die anderweitig anhängigen Parallelverfahren zeigen, ist es nicht ganz ungewöhnlich, daß ein Mieter in Unkenntnis die laufenden Mieten weiterhin an seinen Vermieter zahlt. Diese Umstände dürften dem Kl. aus seiner Erfahrung als vielbeschäftigter Zwangsverwalter nicht verborgen geblieben sein. Wenn diese Umstände auch letztlich die Wirksamkeit seiner Erklärungen nicht in Frage stellen, schließt die in einem langfristigen Dauerschuldverhältnis gebotene Rücksichtnahme auf die Belange des anderen Vertragspartners in einem solchen Fall die Verpflichtung ein, den Mieter auf sein Versehen hinzuweisen, bevor dieses zum Anlaß einer für diesen mit schwerwiegenden Folgen verbundenen möglicherweise existenzbedrohenden Kündigung genommen wird.

Geboten war hier eine Abmahnung insbesondere auch im Hinblick auf den langen Zeitraum, währenddessen der Kl. die Nichtzahlung der Mieten kommentarlos hingenommen hat. Zwar ist einer Kündigung, die erst erhebliche Zeit nach Entstehen des kündigungsrelevanten Rückstands ausgesprochen worden ist, nicht allein aus diesem Grund die Wirksamkeit abzusprechen, solange der Zahlungsrückstand weiterhin anwächst. Wer von einem Recht zur fristlosen Kündigung aber annähernd ein Jahr lang und damit unter erheblicher Überschreitung einer angemessenen Überlegungsfrist keinen Gebrauch macht und während eines so langen Zeitraums auch keinerlei Bemühungen zeigt, den Mieter zu einem vertragsgemäßen Verhalten zu veranlassen, ist gehalten, durch eine vorherige Abmahnung deutlich zu machen, daß er bei fortbestehendem Zahlungsrückstand zu einer Fortsetzung des Vertrags nicht länger bereit ist (OLG Hamm, a. a. O.).

Überdies ist der Zwangsverwalter gemäß § 7 Abs. 2 der Verordnung über die Geschäftsführung und die Vergütung des Zwangsverwalters vom 16. Februar 1970 (BGBl. I S. 185) gehalten, rückständige Leistungen zwei Monate nach deren Fälligkeit gerichtlich geltend zu machen und nach Abs. 3 dieser Vorschrift im Falle eines Rückstands mit Mietzinsen von dem gesetzlichen Kündigungsrecht Gebrauch zu machen. Zwar regelt diese Verordnung im Hinblick auf die Ermächtigungsgrundlage in § 14 EGGVG nur die Geschäftsführung des Zwangsverwalters, d. h. die Art und Weise der Führung seines Amtes im Innenverhältnis zum Gericht und nicht im Außenverhältnis (BGH, NJW 1992, 3041). Im Rahmen der bestehenden Treuepflichten war letztlich aber auch zu berücksichtigen, ob sich der Kl. insgesamt an die ihm obliegenden Verpflichtungen hält.

Ohne Erfolg verweist der Kl. darauf, daß der Wohnungsmieter durch die Schonfristregelung in § 554 Abs. 2 BGB hinreichend geschützt ist. Denn diese Möglichkeit zur Heilung der Folgen einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung läuft durch das Verhalten des Zwangsverwalters, wie es hier zutage getreten ist, leer. Die Heilungsmöglichkeit besteht zwar weiterhin, aber nur theoretisch. Denn im Hinblick auf die Höhe des in einem Zeitraum von fast einem Jahr aufgelaufenen Rückstands ist ein normaler Wohnungsmieter nur in wenigen Fällen wirtschaftlich tatsächlich in der Lage, diese Heilungsmöglichkeit wahrzunehmen. Gerade dies zeigt aber, daß das Verhalten des Kl. im vorliegenden Fall treuwidrig ist.

Die vom Kl. ohne eine vorherige Abmahnung ausgesprochene fristlose Kündigung konnte als treuwidriges Verhalten keine Rechtswirkungen entfalten.

Damit entfällt auch eine Grundlage für die Erstattung der durch die Zustellung der Kündigungserklärung entstandenen Kosten.

Die zulässige Anschlußberufung des Bekl. ist begründet und führt zur Abweisung der Klage.

Dem Kl. stehen Ansprüche auf Zahlung der Mieten für die Zeit von Oktober 1996 bis September 1997 nicht zu. Die Forderungen sind durch die Zahlungen des Bekl. in diesem Zeitraum in Höhe von monatlich 432,11 DM durch Überweisungen auf das Konto der Hausverwaltung der Vermieterin erfüllt worden. ... Die Beschlagnahme war dem Bekl. gegenüber zuvor nicht wirksam, denn ihm war weder ein Zahlungsverbot zugestellt worden, noch hatte er bis zu dem obengenannten Zeitpunkt positive Kenntnis von der Anordnung der Zwangsverwaltung, § 22 Abs. 2 S. 2 ZVG.

Zwar ist die Mitteilung des Kl. vom 3. September 1996 über die Anordnung der Zwangsverwaltung dem Bekl. im Sinne von § 130 BGB zugegangen, indem sie in seinen Hausbriefkasten gelangt ist und der Bekl. die Gelegenheit zur Kenntnisnahme hatte. Diese war jedenfalls am nächsten Tag nach Durchgang der üblichen Briefpost nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwarten. ...

Gleichwohl ergibt sich allein aus dem Zugang nicht, daß der Bekl. auch positive Kenntnis vom Inhalt der Mitteilung erhalten hatte. Zwar kann für den Regelfall nach der Lebenserfahrung unterstellt werden, daß der Empfänger einer schriftlichen Nachricht diese auch liest und damit deren Inhalt zur Kenntnis nimmt. Wenn er dies nicht tut, kann seine Berufung darauf rechtsmißbräuchlich sein, und es ist ihm dann im allgemeinen nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf die fehlende Kenntnis zu berufen (BAG, NJW 1985, 823: Palandt-Heinrichs, BGB, 57. Aufl., § 407 BGB, Rn. 6). Hier liegen indes hinreichende Anhaltspunkte dafür vor, daß die fehlende Kenntnis der Bekl. trotz erfolgten Zugangs der Mitteilung nicht auf einem treuwidrigen Verhalten beruht.

Ein Indiz hierfür ist zunächst die vom Zeugen T. geschilderte äußere Aufmachung der Briefe. Es handelte sich danach um neutrale weiße oder graue Fensterumschläge ohne jeden Aufdruck. Aus der fehlenden Briefmarke ergab sich zwangsläufig, daß sie nicht Teil der üblichen Briefpost waren. Hinzu kommt, daß die Art und Aufmachung der Adressierung des in Ablichtung eingereichten Schreibens auf eine an eine Vielzahl von Empfängern gerichtete Sendung schließen läßt, in welcher der einzelne nicht persönlich angesprochen wird. Diese Umstände stellen die Eigenschaft der Mitteilung als Willenserklärung und deren wirksamen Zugang in Sinne von § 130 BGB sicher nicht in Frage. Denn es unterliegt keinem Zweifel, daß sich diese an den Inhaber des jeweiligen Briefkastens richtet, der unter einer der im Adressenfenster angegebenen Anschriften wohnt. Einer namentlichen Bezeichnung des Empfängers bedarf es hierzu nicht. Es ist dem Empfänger einer solchen Sendung unter den oben dargelegten Umständen aber nicht vorzuwerfen, deren Erheblichkeit im Rechtsverkehr nicht erkannt zu haben. Wenn er sie danach möglicherweise als Postwurfsendung oder sonstige Werbesendung ansieht, sie ungeöffnet wegwirft und deshalb ihren Inhalt nicht zur Kenntnis nimmt, handelt er insoweit nicht unter Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben. Hierbei kann ferner nicht außer acht gelassen werden, daß auch andere Empfänger die Briefe als nicht rechtserheblich angesehen hatten.

Auch aus der im Fenster des Briefumschlags erkennbaren Absenderzeile, die allein aus dem Namen und der Anschrift des Kl. besteht, ergeben sich für einen durchschnittlichen Empfänger keinerlei Hinweise auf die Erheblichkeit des Inhalts. Zwar ist den Mitgliedern der Kammer der Kl. schon vom Namen her als vielbeschäftigter Berliner Zwangsverwalter bekannt. Bei einem durchschnittlichen Empfänger können derartige Kenntnisse jedoch nicht erwartet werden, wobei letztlich dahinstehen kann, ob ein solcher Empfänger auch aus einem ergänzenden Hinweis auf die Tätigkeit des Kl. als Zwangsverwalter eine hinreichende Erkenntnis gewinnen kann.

Daß ein solches Verhalten eines Drittschuldners nicht als rechtsmißbräuchlich anzusehen ist, ergibt sich vor allem auch daraus, daß das Gesetz zur wirksamen Beschlagnahme in § 22 Abs. 2 S. 2 ZVG die förmliche Zustellung eines Zahlungsverbots vorsieht und es in diesem Fall einer positiven Kenntnis des Drittschuldners nicht bedarf. Das Gericht verkennt nicht, daß es für einen Zwangsverwalter mitunter schwer sein kann, die richtigen Drittschuldner nebst der für eine förmliche Zustellung notwendigen Angaben zu ermitteln. In solchen Fällen hat er im Rahmen der ihm obliegenden Tätigkeit ggf. abzuwägen, ob unter Berücksichtigung der entstehenden Kosten und Verzögerungen möglicherweise entstehende Beweisschwierigkeiten hinzunehmen sind. Es ist nicht geboten, allein aus Zweckmäßigkeitserwägungen die Interessen des Drittschuldners, der ansonsten am Zwangsvollstreckungsverfahren nicht beteiligt ist, zurücktreten zu lassen.

In Berlin werden einige wenige Zwangsverwalter immer wieder von den Rechtspflegern beauftragt; die Arbeitsbelastung ist entsprechend groß.

Mit Urteil vom 13. November 1998 hat das LG Berlin eine Zahlungs- und Räumungsklage des Zwangsverwalters abgewiesen, weil das Vorgehen pflicht- und treuwidrig gewesen sei. Der Zwangsverwalter hatte Mietrückstände nicht angemahnt, sondern nach einem Jahr fristlos gekündigt. Ihm müßte jedoch bekannt sein, daß viele Mieter in Unkenntnis der Rechtslage noch weiter an den Vermieter zahlten. Nach Treu und Glauben wäre also hier vor Ausspruch der fristlosen Kündigung noch eine Mahnung erforderlich gewesen.

Auch die Zahlungsklage wies das Gericht ab, da nach § 22 ZVG die Beschlagnahme, also die Anordnung der Zwangsverwaltung, für den Mieter erst beachtlich ist, wenn sie ihm bekannt wurde. Der Zwangsverwalter hatte eine solche Benachrichtigung in die Hausbriefkästen einwerfen lassen, womit sie grundsätzlich zugegangen war. Das Schreiben war jedoch nach Art und Aufmachung (neutrale Umschläge ohne Briefmarke) mit Werbesendungen zu verwechseln, so daß die Berufung des Mieters auf fehlende Kenntnis nicht rechtsmißbräuchlich war. Ein "vielbeschäftigter Berliner Zwangsverwalter" müsse abwägen, ob er die Beweisschwierigkeit hinnimmt oder eine förmliche Zustellung der Beschlagnahme bewirkt, wo es auf Kenntnisnahme durch den Mieter nicht ankommt.