Keine Kellernutzung zu Wohnzwecken

Keine Kellernutzung zu Wohnzwecken; Verwalterzustimmung unerheblich

1. Die Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung als Keller stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar.

2. Die zweckbestimmungswidrige Nutzung eines Teileigentums "Keller" zu Wohnzwecken stört wegen der intensiveren Nutzung mehr als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung.

3. Werden in einem Teileigentum "Keller" Sanitäreinrichtungen (Waschbecken, Dusche, WC) und am Gemeinschaftseigentum ein Briefkasten angebracht, rechtfertigt dies den Schluß auf eine Nutzung des Teileigentums zu Wohnzwecken.

4. Der Verwalter ist kraft Gesetzes nicht ermächtigt, namens der übrigen Wohnungseigentümer einem Teileigentümer die Nutzung seines Teileigentums "Keller" zu Wohnzwecken zu gestatten.

Die Antragsteller und die Antragsgegnerin sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Der Antragsgegnerin gehört das Teileigentum Nr. 25, das in der Teilungserklärung vom Jahr 1983 ebenso wie in der Abgeschlossenheitsbescheinigung und im Kaufvertrag mit der Antragsgegnerin vom Jahr 1989 als "Keller" bezeichnet ist. Die Antragsgegnerin baute in den Keller eine Sanitärecke ein und brachte außerhalb der vorhandenen Briefkastenanlage einen Briefkasten an.

Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, die Nutzung des Kellers zu Wohnzwecken zu unterlassen sowie die Sanitäreinrichtungen und den Briefkasten zu entfernen. Ferner haben sie beantragt, der Antragsgegnerin für jeden Fall der Zuwiderhandlung Ordnungsmittel "aufzuerlegen".

Das Amtsgericht hat dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat die Beschwerde zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin, die im wesentlichen keinen Erfolg hatte.

a) ...

b) Die nähere Bezeichnung eines Raums in der Teilungserklärung als "Keller" stellt nach allgemeiner Meinung eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar (§ 15 Abs. 1 WEG). Der Raum darf grundsätzlich nur als Keller genutzt werden; zulässig ist aber auch eine andere Nutzung, sofern sie nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung als Keller (BayObLG NJW-RR 1989, 719/720). Wird ein Raum nach diesen Grundsätzen von einem Wohnungseigentümer zweckbestimmungswidrig genutzt, kann ein anderer Wohnungseigentümer Unterlassung gemäß § 1004 Abs. 1 BGB, § 15 Abs. 3 WEG verlangen (BayObLG WM 1993, 490).

c) Unter Anwendung dieser Grundsätze haben die Vorinstanzen der Antragsgegnerin zu Recht die Nutzung ihres Teileigentums "Keller" zu Wohnzwecken untersagt. Bei der Anbringung von Sanitäreinrichtungen und eines Briefkastens handelt es sich um den Beginn einer Nutzung als Wohnung (BayObLG WM 1993, 490). Bei der gebotenen objektiven Betrachtung ist das Landgericht daher im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, daß der Keller zu Wohnzwecken genutzt wird (vgl. dazu BayObLG FGPrax 1996, 57/58). Dies rechtfertigt die Unterlassungsverpflichtung.

d) Die zweckbestimmungsgemäße Nutzung des Teileigentums als Keller macht die Anbringung von Sanitäreinrichtungen und eines Briefkastens nicht erforderlich. Diese Einrichtungen sind vielmehr nur bei einer Nutzung zu Wohnzwecken notwendig. Zu Recht haben die Vorinstanzen die Antragsgegnerin daher verpflichtet, die Anschlüsse der im Sondereigentum der Antragsgegnerin angebrachten Sanitäreinrichtungen von den Zu- und Ableitungen zu trennen und den am gemeinschaftlichen Eigentum angebrachten Briefkasten zu entfernen (vgl. dazu BayObLG WM 1993, 490).

e) Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht eine Gestattung der Nutzung des Kellers zu Wohnzwecken seitens der übrigen Wohnungseigentümer verneint, weil eine rechtsgeschäftliche Vollmacht des Verwalters zu einer solchen Gestattung weder vorgetragen noch sonst ersichtlich ist und sich auch aus dem Gesetz (vgl. § 27 Abs. 2 WEG) eine dahingehende Vertretungsmacht des Verwalters nicht ergibt. Auf das Schreiben des Verwalters vom Jahr 1989, durch das die Anbringung der Sanitäreinrichtungen unter Bedingungen gestattet wurde, kann sich die Antragsgegnerin daher nicht berufen. Im übrigen ist in dem Schreiben eine Nutzung des Kellers zu Wohnzwecken ausdrücklich ausgeschlossen.

f) Schließlich hat das Landgericht auch ohne Rechtsfehler eine Verwirkung des Unterlassungs- und der Beseitigungsansprüche der Antragsteller verneint, weil es sowohl am Zeitmoment, als auch am Umstandsmoment fehlt (vgl. dazu BayObLG WM 1997, 189 = WE 1997, 76/77). Zu Recht weist das Landgericht in diesem Zusammenhang darauf hin, daß bereits in dem Schreiben des Verwalters vom Jahr 1989 die Nutzung des Kellers zu Wohnzwecken ausgeschlossen war.

g) Die Vorinstanzen haben für jeden Fall der Zuwiderhandlung der Antragsgegnerin sowohl gegen die Unterlassungs- als auch gegen die Beseitigungsverpflichtung Ordnungsmittel "auferlegt". In Betracht kommt jedoch nur eine Androhung von Ordnungsmitteln und dies auch nur für den Fall einer Zuwiderhandlung gegen die Verpflichtung, die Nutzung des Kellers zu Wohnzwecken zu unterlassen (§ 45 Abs. 3 WEG § 890 Abs. 1, 2 ZPO). Die Verpflichtung, die Anschlüsse der Sanitäreinrichtungen zu trennen und den Briefkasten zu entfernen, wird, weil es um vertretbare Handlungen geht, nach § 887 ZPO vollstreckt. Die Androhung von Ordnungsmitteln sieht diese Bestimmung nicht vor. Entsprechend werden die Entscheidungen der Vorinstanzen eingeschränkt.