Keine Kappungsgrenze bei Heizenergiesparmaßnahmen

Für eine Mieterhöhung aufgrund von Maßnahmen zur Einsparung von Energie gibt es keine aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot sich ergebende Obergrenze (etwa auf das Doppelte der auf die Wohnung entfallenden Heizkostenersparnis). § 559 BGB sieht derartiges nicht vor. (Leitsatz der Redaktion)

I. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit von auf Modernisierungsmaßnahmen gestützte Mieterhöhungserklärungen der Kl.

Das Amtsgericht hat in Hinblick auf die Mieterhöhungserklärung der Kl. auf die Klage festgestellt, daß sich der Nettokaltmietzins für die von den Bekl. innegehaltene Wohnung erhöht hat. (...)

II. A. Die Berufung der Bekl. ist zulässig.

B. In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg.

Zutreffend weist das Amtsgericht insbesondere darauf hin, daß in den §§ 559 ff. BGB eine Einschränkung der Wirksamkeit der Erhöhungserklärung auf einen irgendwie gearteten Anteil der voraussichtlichen Energieeinsparung nicht vorgesehen ist. Eine Begrenzung der Mieterhöhung gemäß § 559 BGB kann sich in dem hier interessierenden Zusammenhang deswegen allenfalls aus Normen und Rechtsgrundsätzen außerhalb seines Regelungsbereiches ergeben (vgl. BGHZ 150, 277 ff.).

Danach unterliegt die Wirksamkeit einer Mieterhöhung durch Modernisierungsumlage nach § 559 BGB (früher § 3 MHG) zunächst der sich aus § 5 WiStG in Verbindung mit § 134 BGB ergebenden Beschränkung (vgl. OLG Karlsruhe WuM 1983, 314 f.). Daß bereits ein Verstoß gegen die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Berücksichtigung der Mieterhöhung auf 534,94 EUR nicht dargetan ist, hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt. Vortrag hierzu ist seitens der Bekl. auch in der Berufung nicht erfolgt.

Soweit das OLG Karlsruhe in seinem Rechtsentscheid vom 20. September 1984 - 9 REMiet 6/83 - (WuM 1985, 17 f.) unter Herleitung aus dem in dem mittlerweile aufgehobenen § 13 ModEnG enthaltenen Wirtschaftlichkeitsgebot entschieden hat, daß eine Mieterhöhungserklärung, die (damals nach § 3 Abs. 1 MHG) auf der Durchführung von baulichen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie beruht, nur insoweit berechtigt ist, als die Maßnahme auch unter Berücksichtigung des Verhältnisses der für den Mieter eintretenden Mieterhöhung zu den tatsächlich ersparten Heizkosten als wirtschaftlich angesehen werden kann, so bedarf es vorliegend keiner Entscheidung, ob dieser Gesichtspunkt gegebenenfalls nunmehr im Rahmen des § 242 BGB überhaupt keine Berücksichtigung zu finden hat. Abgesehen von der Wesentlichkeitsgrenze aus § 5 WiStG, besteht nämlich eine prozentual festzulegende absolute Obergrenze nicht, maßgebend sind vielmehr jeweils die Verhältnisse des Einzelfalles, wobei der nicht zu überschreitende obere Rahmen bei der Duldungsgrenze des § 554 Abs. 2 bis 4 BGB ( 541b BGB a. F.) liegt (vgl. OLG Karlsruhe a. a. O.). Die Zumutbarkeitsgrenze kann nach dem Rechtsentscheid etwa überschritten sein, auch wenn eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie von 35 % erzielt wird, die Kosten der baulichen Maßnahmen aber so erheblich sind, daß die Mietzinserhöhung die Einsparung an Heizöl um mehr als 200 % (d. h. entgegen der Auffassung der Bekl. im übrigen wohl nicht der doppelte Betrag der Energieeinsparung, sondern der dreifache) übersteigt. Vorliegend reduziert sich ausweislich des Gutachtens des Gutachtens des Dipl.-Ing. H. vom 20. März 2002 der Jahresheizwärmebedarf des Gebäudes um 48 % und ferner dessen Jahresprimärenergiebedarf um 40 %. Besondere Umstände, die die Mieterhöhung unter Berücksichtigung dessen für die Bekl. als unzumutbar erscheinen lassen, sind nicht ersichtlich. Sie beruft sich nur auf eine aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgende absolute Begrenzung in Höhe von 200 % über den voraussichtlichen Einsparungen, eine derartige Rechtsnorm gibt es aber nicht. Gleichwohl hat sich im Anschluß an den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe (a. a. O.) in der Rechtsprechung die Auffassung durchgesetzt, daß dem Mieter im Regelfall eine Mieterhöhung nicht zuzumuten sei, die über das Doppelte der auf seine Wohnung entfallenden Heizkostenersparnis hinausginge (vgl. etwa LG Leipzig NZM 2002, 941 f.; LG Lüneburg WuM 2001, 83 ff.; LG Köln ZMR 1998, 562). Der Annahme einer derartigen absoluten Obergrenze vermag die Kammer nicht zu folgen. Die Vorschrift in § 559 BGB, der mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Reform des Mietrechts am 1. September 2001 an die Stelle von § 3 MHG getreten ist, begrenzt die Erhöhung der Miete nach Modernisierung ebenso wie § 3 MHG in der zuletzt geltenden Fassung auf 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten im Jahr. Eine nach bestimmten Kriterien vorzunehmende Kappung, die die Mieterhöhung insgesamt oder hinsichtlich einzelner Maßnahmen auf einen bestimmten Prozentsatz beschränkt, sehen die Vorschriften über die Mieterhöhung nach Modernisierung im preisfreien Wohnraum in der geltenden Fassung gerade nicht vor. Auch § 3 MHG enthielt keine derartige Obergrenze. Eine etwa im Regierungsentwurf zu § 3 MHG in Anlehnung an die damals geltenden "Richtlinien der Länderwirtschaftsminister zur wirksamen Bekämpfung von Mietpreisüberhöhung" vorgesehene Kappungsgrenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete ist in der verabschiedeten Fassung

gerade nicht vor. Auch § 3 MHG enthielt keine derartige Obergrenze. Eine etwa im Regierungsentwurf zu § 3 MHG in Anlehnung an die damals geltenden "Richtlinien der Länderwirtschaftsminister zur wirksamen Bekämpfung von Mietpreisüberhöhung" vorgesehene Kappungsgrenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete ist in der verabschiedeten Fassung der Vorschrift nicht übernommen worden (vgl. Bundestagsdrucksache 7/2011, Seiten 11 und 12). Die in § 13 MHG für preisgebundenen Wohnraum in den neuen Bundesländern vorgesehene Kappungsgrenze von 3,00 DM je Quadratmeter Wohnfläche bei Modernisierungsmieterhöhungen ist mit Außerkrafttreten des MHG ferner entfallen. Auch zeigt § 5 Abs. 1 des Energiespargesetzes in der Fassung vorn 20. Juni 1980, daß der Gesetzgeber durchaus in der Lage ist, Anforderungen an die wirtschaftliche Vertretbarkeit einer Modernisierungsmaßnahme aufzustellen. Dies hat er im Rahmen des § 559 BGB nicht getan und damit auch nicht gewollt. Die Erhöhungserklärung wahrt auch die gemäß § 539 b Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Textform.

(...)

Die Revision zum Bundesgerichtshof wird wegen der Klage zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO wegen der abweichenden Rechtsprechung zu einer Begrenzung der Mieterhöhung wegen Modernisierung auf das Doppelte der voraussichtlichen Heizkostenersparnis vorliegen.

Eine Mieterhöhung aufgrund von Energieeinsparungsmaßnahmen ist nicht auf das Doppelte der auf die Wohnung entfallenden Heizkostenersparnis zu begrenzen, da das Gesetz dazu keine Handhabe bietet.

Der Vermieter führte Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie durch und begehrte entsprechende Mieterhöhung. Der Mieter wollte nur eine Mieterhöhung zahlen, die auf 200 % der voraussichtlichen Heizkostenersparnis begrenzt war. Das Amtsgericht Lichtenberg folgte dieser Ansicht nicht und kam zum Ergebnis, daß eine derartige Kappung vom Gesetz (§ 559 BGB) nicht vorgesehen sei. Die dagegen vom Mieter eingelegte Berufung hatte beim Landgericht Berlin keinen Erfolg.

Das Landgericht Berlin, ZK 62, wies die Berufung zurück. Die Kammer folgte nicht der sich aufgrund des Rechtsentscheids des OLG Karlsruhe (GE 1984, 1079 = WuM 1985, 17 f.) gebildeten Ansicht, daß dem Mieter im Regelfall eine Mieterhöhung nicht zuzumuten sei, die über das Doppelte der auf seine Wohnung entfallenden Heizkostenersparnis hinausginge (vgl. LG Leipzig NZM 2002, 941; LG Lüneburg WuM 2001, 83; LG Köln ZMR 1998, 562). § 559 BGB sehe derartiges nicht vor, eine im Regierungsentwurf zu § 3 MHG (Vorläufer des § 559 BGB) vorgesehene Kappungsgrenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete sei damals nicht vom Gesetzgeber übernommen worden. Es würden daher nur die allgemeinen Begrenzungen (etwa § 5 WiStG, Duldungsgrenze des § 554 Abs. 2 bis 4 BGB) gelten.

Wegen divergierender Rechtsprechung hat die Kammer die Revision zum BGH zugelassen.

Es wird auf das Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg vom 17. Juni 2003 (GE 2003, 1024 f.) Bezug genommen, das zum selben Ergebnis gekommen ist. Das vorliegende Urteil der ZK 62 bezieht sich nicht auf diese amtsgerichtlichte Entscheidung. Es handelt sich vielmehr um eine Parallelstreitigkeit, in der die verschiedenen Abteilungen des Amtsgerichts Lichtenberg gleichermaßen entschieden hatten. Die Berufung gegen das genannte Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg vom 17. Juni 2003 ist dem Vernehmen nach aus anderen Gründen noch nicht rechtskräftig.