Keine Kappungsgrenze bei Heizenergiesparmaßnahmen

Die Mieterhöhung aufgrund von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ist nicht auf einen Betrag begrenzt, der in einem angemessenen Verhältnis zu der erzielten Energieeinsparung steht (entgegen OLG Karlsruhe vom 20. September 1984 GE 1984, 1079). (n. rechtskräftig.)

Die Vermieterin (Kl.) führte Modernisierungsmaßnahmen zur Einsparung von Heizenergie durch und erhob anschließend eine Modernisierungsumlage. Die Heizkostenersparnis sollte monatlich 0,29 e/qm betragen, die Mieterhöhung nach Modernisierung 1,24 e/qm. Der Mieter (Bekl.) erkannte die Mieterhöhung nur über ei-nen Betrag von 200 % der voraussichtlichen Heizkostenersparnis an.

I. Das für die Zulässigkeit erforderliche Feststellungsinteresse liegt vor. Es besteht in einem rechtlichen Interesse der Klägerseite an der Klärung eines Rechtsverhältnisses, über das gegenwärtig eine Unsicherheit besteht (vgl. Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, Kommentar zur ZPO 58. Aufl. 2000, § 256, Rdnr. 25 m. w. N.). Die Unsicherheit besteht über den Anspruch der Kl. auf die in dem Schreiben vom 2.12.2002 geforderte Miete über den von dem Bekl. akzeptierten Betrag hinaus. Obwohl er dessen Einzug im Lastschriftenverfahren bislang gebilligt hat, muß die Kl. jederzeit mit einem Widerspruch hiergegen und einer Rückbuchung rechnen, da der Bekl. bereits mitteilte, er werde die Mieterhöhung über eine Teilbetrag in Höhe von 45,01 e nicht hinnehmen. Daß diese Unsicherheit tatsächlich besteht und der Bekl. nicht bereit ist, die geforderte Miete in voller Höhe zu zahlen, folgt auch aus seiner Verteidigung gegen diese Klage. II. Die Kl. kann die Miete entsprechend dem Schreiben vom 2.12.2002 nach § 559 BGB Abs. 1 um 84,37 e erhöhen.

Gemäß § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten einer baulichen Maßnahme zur nachhaltigen Energieeinsparung erhöhen. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß die Maßnahmen zur Dämmung der Fassade und der Decken zu einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie führen. Dies folgt aus dem von der Kl. vorgelegten Gutachten über die Energieeinsparung. Ferner ist unstreitig, daß die von der Kl. gemäß dem Erhöhungsschreiben vom 2.12.2002 abgerechneten Kosten auf diese Modernisierungsmaßnahme entfallen. Die Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB ist nicht auf einen Betrag begrenzt, der in einem angemessenen Verhältnis zu der erzielten Energieeinsparung steht. Nach der auf den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 20.9.1984 (WuM 1985, 17 = GE 1984, 1079) zurückgehenden herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur ist eine Mieterhöhung nach dem durch § 559 BGB abgelösten § 3 MHG nur gerechtfertigt, soweit die bauliche Maßnahme objektiv wirtschaftlich vertretbar ist und nicht gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstößt. Dieses in § 13 Abs. 1 ModEnG normierte Gebot gelte über den Anwendungsbereich der Norm für die staatliche Förderung von Modernisierungsmaßnahmen hinaus auch für das Verhältnis zwischen den Parteien des Mietvertrages. Es gelte auch nach Aufhebung der Norm im Jahre 1987 weiter. Es sei nicht hinnehmbar, daß der Mieter die wirtschaftlichen Folgen einer Entscheidung des Vermieters zu tragen habe, die unvertretbar sei, weil die durch die bauliche Maßnahme erzielte Energieeinsparung völlig außer Verhältnis zu den Baukosten stehe. Da die Durchführung von Maßnahmen zur Energieeinsparung im öffentlichen Interesse stehe, könnten die Kosten der Baumaßnahme über die eingesparten Kosten hinausgehen, jedoch nur bis zu einer Zumutbarkeitsgrenze, für die es keine starren Regeln gäbe (OLG Karlsruhe a. a. O.; LG Aachen WuM 1991, 356; LG Berlin MM 1994, 28; AG Braunschweig ZMR 1994, 24; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Rdnr. 570; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, § 559 Rdnr. 81 m. w. N.). Zum Teil wird unter Bezugnahme auf das Energieeinsparungsgesetz gefordert, daß die eingesparten die verursachten Kosten decken müssen (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, § 554 Rdnr. 62). Diese Begrenzung findet jedoch keine Stütze in dem Gesetz und ist darüber hinaus zum Schutz des Mieters nicht erforderlich. § 559 BGB sieht ebenso wie die zuvor geltende Regelung des § 3 MHG keine Be-grenzung der Mieterhöhung vor. Bei den Beratungen zu § 3 MHG wur-de zunächst eine Kappungsgrenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete vorgesehen, die dann jedoch wieder gestrichen wurde (vgl. BT-Drucks. 7/2011, 12). Der Gesetzgeber hat das Problem mithin gesehen und bewußt eine Obergrenze nicht eingeführt (so auch Blümmel GE 2002, 1244, 1245). Raum für Analogie, die eine Regelungslücke voraussetzt, besteht mithin nicht. Auch in den mit dem Miet-rechtsreformgesetz vom 19.6.2001 eingeführten § 559 BGB, der § 3 MHG nachgebildet ist und ihn abgelöst hat, hat der Gesetzgeber eine Kappungsgrenze nicht eingeführt. Gerade aufgrund der dazu ergangenen Rechtsprechung hätte ein Regelungsbedarf bestanden, da die-se nicht einheitlich ist. Obwohl immer wieder betont wird, daß eine star-re Obergrenze nicht gezogen werde könne, wird sie bei 200 % (so OLG Karlsruhe WuM 1985, 17, 18; LG Aachen WuM 1991, 356; LG Hamburg ZMR 1991, 302; LG Lüneburg WuM

nicht eingeführt. Gerade aufgrund der dazu ergangenen Rechtsprechung hätte ein Regelungsbedarf bestanden, da die-se nicht einheitlich ist. Obwohl immer wieder betont wird, daß eine star-re Obergrenze nicht gezogen werde könne, wird sie bei 200 % (so OLG Karlsruhe WuM 1985, 17, 18; LG Aachen WuM 1991, 356; LG Hamburg ZMR 1991, 302; LG Lüneburg WuM 2001, 83; Bub/Treier, a. a. O.) oder 300 % (LG Berlin MM 1994, 28, 29) der Energieeinsparung angesetzt. Ferner ist es auch zweifelhaft, ob der Ansatzpunkt der voraussichtlichen Einsparung von Heizkosten sachgerecht ist, da die-se Kosten erheblichen Schwankungen unterliegen (so auch Feckler ZMR 1998, 545, 546). So kann dem Vermieter eine Mieterhöhung teil-weise versagt werden, die aufgrund eines Anstieges der Heizkosten später durchaus gerechtfertigt wäre. Das Recht, unter diesen Umständen die Erhöhung nachzuholen, wird dem Vermieter nicht zugebilligt (vgl. LG Aachen WuM 1991, 356). In Anbetracht der weiten Fassung einer Zumutbarkeitsgrenze und seiner uneinheitlichen Handhabung gab es für den Gesetzgeber keine Veranlassung, diesen Konflikt als durch die Rechtsprechung geregelt anzusehen. Aus dem Umstand, daß er im Zuge der Mietrechtsreform nicht eingeschritten ist, muß ge-schlossen werden, daß er eine Kappungsgrenze nicht einführen wollte. Es besteht auch kein Bedarf, eine solche Obergrenze zu § 559 BGB zu bilden, da der Mieter anderweitig hinreichend geschützt ist (so auch LG Berlin GE 2003, 391; Feckler ZMR 1998, 545; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2002, § 559 Rdnr. 27). Das Gesetz ermöglicht die jährliche Umlage von 11 % der Kosten mit dem Ergebnis, daß allein der Mieter die Kosten einer Maßnahme zur Energieeinsparung zu tragen hat, die im Allgemeininteresse steht und über deren Realisierung der Vermieter allein entscheidet. Der Mieter ist bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 554 BGB verpflichtet, die Modernisierung zu dulden. Da auch das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung in den Schutzbereich der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG fällt (BVerfGE 89, 1, 6) und das Eigentum des Vermieters der Sozialbindung des Art. 14 Abs. 2 GG unterliegt, müssen die §§ 554, 559 BGB so gehandhabt werden, daß der Mieter nicht durch die Modernisierungsumlage unangemessen belastet wird oder gar seinen Wohnraum verliert. Dem wird durch die bestehenden gesetzlichen Regelungen hinreichend Rechnung getragen, so daß es einer Obergrenze nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht bedarf. Der Mieter ist zunächst dadurch geschützt, daß er Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden muß, die für ihn, seine Familie oder ein anderes Mitglied des Haushalts eine nicht gerechtfertigte Härte bedeuten würden, § 554 Abs. 2 S. 2 BGB. Bei der erforderlichen Abwägung mit den Interessen des Vermieters sind auch die anfallenden Kosten zu berücksichtigen. Das Ergebnis der Abwägung fällt zugunsten des Mieters aus, wenn die Maßnahme auch auf günstigere Weise durchführbar wäre, da der Vermieter kein schutzwürdiges Interesse an der Verursachung übermäßiger Aufwendungen hat. Ferner muß die zu erwartende Mieterhöhung durch das verfolgte Interesse gerechtfertigt sein und darf nicht zu einer unzumutbaren Härte führen, etwa dem Verlust der Wohnung, da der Mieter die zu erwartende Miete nicht mehr bestreiten kann. Bei der Abwägung ist neben dem Einkommen des Mieters die zu erwartende Verbesserung zu berücksichtigen. Die Mieterhöhung muß in einem angemessenen Verhältnis zu der Verbesserung unter Berücksichtigung des Einkommens des Mieters

nzumutbaren Härte führen, etwa dem Verlust der Wohnung, da der Mieter die zu erwartende Miete nicht mehr bestreiten kann. Bei der Abwägung ist neben dem Einkommen des Mieters die zu erwartende Verbesserung zu berücksichtigen. Die Mieterhöhung muß in einem angemessenen Verhältnis zu der Verbesserung unter Berücksichtigung des Einkommens des Mieters stehen (vgl. Schmidt-Futterer, a. a. O., § 554, Rdnr. 205; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl. 2003, § 44 Rdnr. 26 m. w. N.). Dieser Schutz des Mieters greift zwar bereits bei der Pflicht zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen ein und nicht erst bei der Mieterhöhung. Es ist aber im Interesse des Vermieters gerechtfertigt, daß der Mieter ihn nicht erst Baumaßnahmen durchführen läßt, deren Kostenübernahme er dann ablehnt. Der Mieter, der die Kosten nicht übernehmen will oder kann, muß dies bereits vor Baubeginn geltend machen.

Der Vermieter kann nach § 554 Abs. 3 S. 1 BGB die Duldung der Mo-dernisierung nur verlangen, wenn er dem Mieter die zu erwartende Mieterhöhung zuvor mitgeteilt hat. Der Mieter kann nun die in § 554 Abs. 2 S. 2 BGB aufgeführten Härtegründe anbringen und die Baumaßnahme nicht dulden, ggf. deren Unterlassen oder Einstellung im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen (vgl. Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl. 2002, § 554 Rdnr. 164 m. w. N.). Will der Vermieter geltend machen, daß die zu erwartende Mieterhöhung durch die ebenfalls zu erwartende Einsparung an Heizkosten zu einem maßgeblichen Teil aufgefangen wird, muß er die Ersparnis dem Mieter darlegen, auch wenn die Angabe für die formelle Wirksamkeit der Modernisierungsankündigung nach § 554 Abs. 3 S. 1 BGB nicht er-forderlich ist (so BGH ZMR 2002, 503, 504). Sind die Angaben des Ver-mieters zu der zu erwartenden Mieterhöhung unrichtig, führt dies nach § 559 b Abs. 2 S 2 BGB lediglich zu einer zeitlichen Verschiebung der Mieterhöhung. Bei schuldhaft unrichtigen Angaben kann dem Mieter jedoch ein Schadensersatzanspruch zustehen (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a. a. O., § 554, Rdnr. 267; Kossmann, a. a. O., § 44 Rdnr. 66), der sich ggf. darauf richtet, den Mieter - der die Baumaßnahme geduldet hat - so zu stellen, als hätte er die Härtegründe geltend machen können. Ob man im übrigen dem Mieter abverlangt, die Un-richtigkeit der Kostenbrechung selbst festzustellen und sie gegen die Duldungspflicht einzuwenden oder bei unverschuldet fehlerhafter Be-rechnung es ausnahmsweise zuläßt, Härtegründe noch gegen die Mieterhöhung einzuwenden, muß hier nicht entschieden werden. Nicht zuletzt ist der Mieter auch durch die Selbstregulierung des freien Marktes geschützt. Verlangt der Vermieter infolge von Modernisierungsmaßnahmen eine Miete, die außer Verhältnis zu dem Wohnwert steht, wird der Mieter ausziehen bzw. wird der Vermieter keinen neuen Mieter finden. Dort, wo es keinen funktionierenden Mietwohnungsmarkt aufgrund der Knappheit von Wohnraum gibt, greift § 5 WiStG ein, nach dem es grundsätzlich ordnungswidrig ist, unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum eine Miete zu verlangen, welche die ortsübliche Vergleichmiete um mehr als 20 % übersteigt. Der Gesetzgeber hat dem Vermieter nicht nur nach Durchführung von Maßnahmen zur Energieeinsparung die Möglichkeit gegeben, die Kosten nach § 559 BGB auf den Mieter umzulegen, sondern auch nach Baumaßnahmen zur Verbesserung des Gebrauchswertes der Wohnung oder der allgemeinen Wohnverhältnisse ebenso wie nach baulichen Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Im letztgenannten Fall handelt es sich in erster Linie um Maßnahmen, zu deren Durchführung er aufgrund gesetzlicher Vorschriften verpflichtet ist, etwa dem Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten für Heizungen nach § 4 HeizkostenV oder der Umstellung von Stadtgas auf Erdgas (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a. a. O., § 559 BGB, Rdnr. 86). In den beiden erstgenannten Fällen der Wertverbesserung kommt dem Mieter die Modernisierung unmittelbar durch die Gebrauchsvorteile zugute. In den beiden anderen Fällen der Modernisierung zur Energieeinsparung und aufgrund nicht von dem Vermieter zu vertretender Umstände ist häufig nicht nur der Mieter, sondern auch die Allgemeinheit der Nutznießer. Der Gesetzgeber ermöglicht die Kostenüberwälzung auf den Mieter unabhängig davon, ob er alleiniger Nutznießer ist oder nicht. Eine Kappungsgrenze wird jedoch in

ällen der Modernisierung zur Energieeinsparung und aufgrund nicht von dem Vermieter zu vertretender Umstände ist häufig nicht nur der Mieter, sondern auch die Allgemeinheit der Nutznießer. Der Gesetzgeber ermöglicht die Kostenüberwälzung auf den Mieter unabhängig davon, ob er alleiniger Nutznießer ist oder nicht. Eine Kappungsgrenze wird jedoch in Rechtsprechung und Literatur nur für die Modernisierung zur Energieeinsparung diskutiert. Dabei kann der Mieter in allen vier Fällen gleichermaßen übermäßig belastet werden, auch wenn die Maßnahme ihm zugute kommt, die Wertverbesserung aber so hohe Kosten verursacht hat, daß sich die Frage nach dem Kosten-Nutzen-Verhältnis ebenso stellt. Dem Gesetz ist insgesamt nicht zu entnehmen, daß die Wertverbesserung in einem bestimmten wirtschaftlichen Verhältnis zu der Mieterhöhung stehen muß. Im Ergebnis kann der Vermieter eine Miete, die außer Verhältnis zu der Gegenleistung steht, nicht durchsetzen, da der Mieter ausziehen oder nach § 5 WiStG vorgehen kann. Ist die verlangte Miete im Einzelfall für den Mieter nicht tragbar, kann er dies seiner Duldungspflicht nach § 554 BGB entgegensetzen und damit einer Mieterhöhung vorbeugen. Da hier die Voraussetzungen des § 5 WiStG nicht vorliegen und der Mieter die Modernisierung geduldet hat, kann die Kl. die entstandenen Kosten in voller Höhe umlegen. Die Berufung wird nach § 511 Abs. 4 Nr. 2 ZPO zugelassen. [...]

Die Mieterhöhung aufgrund von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ist nicht auf einen Betrag begrenzt, der in einem angemessenen Verhältnis zur erzielten Energieeinsparung steht.

Der Vermieter führte heizenergiesparende Maßnahmen durch und verlangte anschließend einen Modernisierungszuschlag. Die errechnete Heizkostenersparnis sollte monatlich 0,29 E/m2 betragen, die Mieterhöhung dagegen 1,24 E/m2. Der Mieter erkannte die Mieterhöhung nur über einen Betrag von 200 % der voraussichtlichen Heizkostenersparnis an.

Das Amtsgericht Lichtenberg entschied, der Mieter habe die gesamte Mieterhöhung zu bezahlen. In einer ausführlich begründeten Entscheidung setzte sich das Gericht auch mit dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe aus dem Jahre 1984 auseinander. Dieser Rechtsentscheid hatte die herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur begründet, wonach die Mieterhöhung nach heizenergiesparenden Maßnahmen auf einen Betrag begrenzt sei, der in einem angemessenen Verhältnis zur erzielten Energieeinsparung stehe. Diese Kappungsgrenze setzte das OLG Karlsruhe bei 200 % der voraussichtlichen Heizkostenersparnis an. Das AG Lichtenberg fand, diese Begrenzung finde weder eine Stütze im Gesetz, noch sei sie zum Schutz des Mieters erforderlich. Der Mieter sei im übrigen auch dadurch geschützt, daß er keine Maßnahme dulden müsse, die für ihn, seine Familie oder ein anderes Haushaltsmitglied eine nicht gerechtfertigte Härte bedeuten würde.