Keine Instandhaltungspflicht des Vermieters für Fogging nach Renovierungsarbeiten des Mieters

Der Mieter hat keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Beseitigung der Ursachen für Schwarzfärbung (Fogging), wenn nach der Beweisaufnahme feststeht, daß die Ursachen aus dem Einflußbereich des Mieters stammen.

Die Kl. haben keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Beseitigung der Ursachen für die Schwarzfärbung (Fogging) der Wandflächen im Wohnzimmer, im Schlafzimmer und im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung, der sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ergeben würde.

1. Aufgrund des Vertragsabschlusses vom 30. November 1976 besteht zwischen den Parteien ein wirksames Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung in Berlin. Die Bekl. ist als Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Mietsache während der Dauer des Mietverhältnisses in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

2. Es ist unstreitig, daß sich die Wandflächen im Wohnzimmer, im Schlafzimmer und im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung in den Heizperioden 2000/2001 und 2001/2002 schwarz/grau verfärbt haben, was insbesondere die Bereiche rund um die Fenster, die Heizkörper und die Heizungsrohre sowie die Ixel betrifft. Es handelt sich bei diesem Phänomen um den sog. Fogging-Effekt, bei dem sich vermehrt Staubpartikel auf den betroffenen Stellen absetzen, so daß ein Grauschleier entsteht.

3. Der Fogging-Effekt beeinträchtigt den vertragsgemäßen Gebrauch der Räumlichkeiten, die von der Schwarzfärbung betroffen sind, in erheblicher Weise, so daß es sich um einen Mangel der streitgegenständlichen Wohnung handelt. Indes ist auch nach der im zweiten Rechtszug durchgeführten Beweisaufnahme davon auszugehen, daß der Fogging-Effekt nicht auf den baulichen Zustand der streitgegenständlichen Wohnung zurückzuführen ist, für den die Bekl. einzustehen hätte, wie es der Verteilung nach Risikosphären entspricht.

a) Allein aus der Tatsache, daß der Fogging-Effekt erstmals aufgetreten ist, als das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung bereits seit 24 Jahren bestanden hat, läßt sich entgegen der Auffassung der Bekl. nicht bereits der Rückschluß ziehen, daß das Phänomen in den Verantwortungsbereich der Kl. fällt, denn der Fogging-Effekt kann durch ein Zusammenwirken von mehreren Ursachen ausgelöst werden. Beispielsweise hatte das AG Hamburg in einem Urteil vom 1. August 2000 (GE 2002, 55) über eine Fallkonstellation zu entscheiden, in welcher der Fogging-Effekt durch das Zusammenwirken einer baulichen Gegebenheit (unzureichende Dämmung des Kellers) und den Anstrich der Wandflächen durch den Mieter mit einer handelsüblichen Farbe verursacht wurde. Das AG Hamburg hat in diesem Zusammenhang zutreffend ausgeführt:

"Ist das Verhalten des Mieters mitursächlich oder vielleicht sogar - bei einer Schadensgeneigtheit des Objekts - der auslösende Faktor, schließt dies die Zurechnung eines Mangels zu Lasten des Vermieters nicht aus. Ein Ausschluß des Instandsetzungsanspruchs kommt nur zum Tragen, wenn der Mieter seine Obhutspflicht schuldhaft verletzt hat. So wie es einem Mieter unbenommen sein muß, die Wohnung in üblicher Art mit handelsüblichen Möbeln einzurichten, muß es auch einem Mieter möglich sein, seine Wohnung mit einer handelsüblichen Farbe zu streichen. Ein derartiges Verhalten stellt keine Obhutspflichtverletzung dar, weil es auch für die Kl. vorliegend nicht absehbar gewesen ist, daß es durch die Verwendung der handelsüblichen B.-Farben zu den Verschwärzungen an den Wandoberflächen kommt. Zur Beseitigung dieser Schwärzungen wäre sie nur dann verpflichtet gewesen, wenn die Bekl. hätte ausschließen können, daß die Verschwärzungen in dem aufgetretenen Umfang auch bei einer ausreichenden Dämmung der Wohnung an der Außenwand des Wohnzimmers und zum Keller aufgetreten wären. Dieser Beweis ist ihr - wie oben ausgeführt - nicht gelungen, so daß sie die Instandsetzungspflicht aus § 536 BGB trifft."

b) Das Gutachten des Sachverständigen H. S. vom 4. Juli 2003, welches das Amtsgericht im ersten Rechtszug eingeholt hat, ist aufgrund seiner methodischen Mängel nicht geeignet gewesen, zugunsten der Bekl. den Beweis zu erbringen, daß der Fogging-Effekt ausschließlich in den Verantwortungsbereich der Kl. fällt. Die Ausführungen des Sachverständigen H. S. erschöpften sich im wesentlichen in einer Beschreibung des vor Ort sichtbaren Zustandes. Zwar hat der Sachverständige H. S. in seinem Gutachten vom 4. Juli 2003 ausgeschlossen, daß der Fogging-Effekt auf den baulichen Zustand der streitgegenständlichen Wohnung zurückzuführen ist. Jedoch ist offen geblieben, aufgrund welcher Untersuchungen der Sachverständige H. S. zu der Überzeugung gekommen ist, daß "Wärmebrücken, Abluftführungssysteme mit falscher Luftführung etc." als Ursachen für den Fogging-Effekt auszuschließen sind. Der Sachverständige H. S. hat auch nicht mitgeteilt, welche Daten er in bezug auf die raumklimatischen Verhältnisse ("Luftfeuchtigkeit, Luft- und Oberflächentemperaturen von Wänden, Elektrostatik der Luft") ermittelt hat.

c) Auch nach dem Ergebnis der im zweiten Rechtszug durchgeführten Beweisaufnahme ist indes nach der Überzeugung der Kammer davon auszugehen, daß der Fogging-Effekt nur durch die Materialien ("Dispersionsfarbe, weitere Farben und Lacke, Klebstoffe, geschäumte Tapeten, Auslegware etc.") verursacht worden sein kann, die bei den Renovierungsarbeiten verarbeitet wurden, welche die Kl. im November 1999 und im Juni 2001 durchführen ließen. Hierbei hatte die Malerfirma H. N. unter Verwendung von marktüblichen Produkten zuletzt die Deckenflächen im Wohnzimmer und im Schlafzimmer sowie die Decken- und die Wandflächen im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung abgebeizt, nachgewaschen, grundiert und mit Dispersionsfarbe angestrichen. Die Wandflächen im Wohnzimmer und im Schlafzimmer der streitgegenständlichen Wohnung hatte die Malerfirma H. N. neu tapeziert. Auch den Anstrich der Fenster und der Jalousiekästen im Wohnzimmer, im Schlafzimmer und im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung hatte die Malerfirma H. N. erneuert. Schließlich hatte die Malerfirma H. N. das Laminat, das sich im Wohnzimmer und im Schlafzimmer der streitgegenständlichen Wohnung befunden hatte, entfernt und statt dessen Teppichboden verlegt.

aa) Der Sachverständige Dr.-Ing. H. M. hat in seinem Gutachten vom 10. Juli 2004 und der ergänzenden Stellungnahme in der mündlichen Verhandlung vom 4. November 2004 ausgeführt, daß der Fogging-Effekt dadurch ausgelöst wird, daß schwerflüchtige organische Verbindungen, die beispielsweise in Farben und Lacken, in Vinyltapeten, in Klebstoffen und in Holzimitat-Paneelen enthalten sein können, durch Ausgasen in die Raumluft gelangen. Dieser chemische Einfluß stellt den Ausgangspunkt für die Entstehung des Fogging-Effekts dar, während die bauphysikalischen Gegebenheiten dessen Erscheinungsbild prägen, so daß bauliche Mängel zu einer verstärkten Ablagerung der schwarzen Beläge führen können, ohne daß der Sachverständige Dr.-Ing. H. M. insoweit eine nähere Untersuchung der streitgegenständlichen Wohnung durchgeführt hätte. Bezüglich der chemischen Ursachen des Fogging-Effekts hat der Sachverständige H. M. ausgeführt, daß foggingaktive Substanzen eindeutig durch die Materialien in die streitgegenständliche Wohnung eingebracht worden sind, die bei den Renovierungsarbeiten verarbeitet wurden, welche die Kl. im November 1999 und im Juni 2001 durchführen ließen. So wurden die Deckenflächen der streitgegenständlichen Wohnung anläßlich der Renovierungsarbeiten im November 1999 mit Latexfarbe angestrichen, von der ein foggingaktives Potential ausgeht. Die Tapeten im Flur der streitgegenständlichen Wohnung sind noch immer mit einem Anstrich aus Latexfarbe versehen. Darüber hinaus befinden sich im Wohnzimmer und im Flur der streitgegenständlichen Wohnung Vinylschaumtapeten an den Wänden, die ebenfalls über längere Zeit hinweg größere Mengen an foggingaktiven Weichmachern an die Raumluft abgeben.

bb) Der Sachverständige J. K. ist in seinem Gutachten vom 16. Februar 2005 zu der Auffassung gelangt, daß das konkrete Ausmaß des Fogging-Effekts in der streitgegenständlichen Wohnung nicht durch eine mangelnde Einhaltung der maßgeblichen Vorschriften des Wärmeschutzes begünstigt wird, denn das Gebäude wurde im wesentlichen mangelfrei errichtet. Die Kammer schließt sich den nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen J. K., die dieser in der mündlichen Verhandlung vom 23. Juni 2005 noch einmal erläutert hat, aus eigener Überzeugung an. Der Sachverständige J. K. hat anhand der von ihm durchgeführten Temperaturmessungen lediglich eine kritische Wärmebrücke im Schlafzimmer der streitgegenständlichen Wohnung festgestellt, die den Bereich des linken Wand-Wand-/Deckenixels betrifft. Gleichwohl ist in diesem Bereich kein verstärkter Fogging-Effekt zu beobachten. Gleiches gilt für die leicht kritische Wärmebrücke im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung. In der Küche der streitgegenständlichen Wohnung hat der Sachverständige J. K. ungeachtet der Tatsache, daß der vorhandene Heizkörper aufgrund der Möblierungssituation nicht benutzt werden kann, keine kritischen Temperaturen an den Wand- und Deckenflächen festgestellt. Offenbar wird die Küche durch die angrenzenden Räumlichkeiten in ausreichender Weise mitbeheizt. Schließlich hat der Sachverständige J. K. auch klargestellt, daß die Kl. die bauphysikalischen Zusammenhänge verkennen, wenn sie geltend machen, daß die von ihnen verklebte Aluminiumfolie zu einer Verminderung des Fogging-Effektes beigetragen habe, denn dieses Material fungiert lediglich als eine Dampfsperre und bewirkt keine zusätzliche Wärmedämmung.

Plötzliche Schwarzfärbung (Fogging) von Wohnungen kann verschiedene Ursachen haben, die oft im nachhinein schwer festzustellen sind. Wenn dem Vermieter der Nachweis gelingt, daß die Schadensursache aus dem Einflußbereich des Mieters stammt, ist er zur Mangelbeseitigung nicht verpflichtet.

Das Mietverhältnis bestand seit 1976; nach Renovierungsarbeiten der Mieterinnen kam es in der Heizperiode 2000 zu einer Schwarzfärbung. Die Mieterinnen verlangten Beseitigung.

Mit Urteil vom 23. Juni 2005 wies das Landgericht Berlin die Klage ab, nachdem es zwei Sachverständigengutachten eingeholt hatte. Der eine Sachverständige führte den Fogging-Effekt auf die Materialien zurück, die bei den Renovierungsarbeiten verwandt worden waren (Dispersionsfarben und Lacke, Klebstoffe, geschäumte Tapeten, Auslegware), die schwerflüchtige organische Verbindungen enthalten, die durch Ausgasen in die Raumluft gelangen. Der Bausachverständige bestätigte, daß keine oder nur unwesentliche Wärmebrücken vorhanden waren, so daß ein Baumangel als Ursache ausscheidet. Der Vermieter war daher nicht zur Schadensbeseitigung verpflichtet.