Keine Infizierung der wirksamen Schönheitsreparaturklausel durch unwirksame Quotenabgeltungsklausel

Eine nach der Rechtsprechung des BGH unwirksame Quotenabgeltungsklausel lässt eine weiter vereinbarte Übernahme der laufenden Schönheitsreparaturen durch den Mieter unberührt (kein Summierungseffekt).

(Leitsatz der Redaktion)

Ohne Erfolg macht der Bekl. geltend, zur Vornahme von laufenden Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet zu sein. Die Übertragung dieser Verpflichtung auf den Mieter in §§ 4 Nr. 6 Abs. 1 und 13 Nr. 1 des Mietvertrags ist wirksam. Sie enthält keine starren Fristenregelungen, indem die im Vertrag genannten Fristen ausdrücklich als "im Allgemeinen" vereinbart sind (BGH, Urteile vom 13.7.2005 - VIII ZR 351/04 - und vom 28.4.2004 - VIII ZR 230/03 -).

Die aufgrund starrer Fristen unwirksame sog. Quotenabgeltungsklausel in § 4 Nr. 6 Abs. 3 des Mietvertrags (BGH, Urteil vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06 -) steht entgegen der Ansicht des Bekl. der Wirksamkeit der vorgenannten Regelung nicht entgegen. Dies lässt sich der vorgenannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht entnehmen. Vielmehr handelt es sich danach bei der Quotenregelung um eine eigenständige Vereinbarung. Die Frage der Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen hängt von der Quotenklausel nicht ab. Lediglich Letztere setzt die Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen voraus. Anders als bei der Frage des Summierungseffekts zwischen laufenden Schönheitsreparaturen und End- oder Anfangsrenovierung ist ein Nebeneinander von laufenden Schönheitsreparaturen und Quotenhaftung ausgeschlossen. Denn die Quotenklausel greift nur ein, wenn Schönheitsreparaturen nicht fällig sind. Wenn Schönheitsreparaturen fällig sein sollten, ist für die Anwendung der Quotenklausel kein Raum. Dieser Zusammenhang ist auch für einen rechtlich nicht vorgebildeten Laien aufgrund des Wortlauts der Klausel erkennbar. Es ist nicht ersichtlich, dass es hierdurch - wie bei einer Summierung von laufenden Schönheitsreparaturen und einer End- oder Anfangsrenovierung - zu einer unzumutbaren Doppelbelastung des Mieters kommen kann. [...]

Mehrere Regelungen im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen werden zusammengefasst und dahin bewertet, ob eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliegt (Summierungseffekt). Nach der Entscheidung des BGH zur unwirksamen Quotenabgeltungsklausel entstand bald Streit, ob diese auch zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturregelung insgesamt führen würde. Das LG Berlin meint: Nein.

Im Mietvertrag war eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen innerhalb der üblichen Fristen enthalten mit dem Zusatz "im allgemeinen". Ferner enthielt der Mietvertrag eine Quotenabgeltungsklausel mit starren Fristen, wonach der Mieter beim Auszug vor Fälligkeit von Schönheitsreparaturen eine bestimmte Quote zu zahlen habe. Der Mieter meinte, er sei wegen der Unwirksamkeit der Quotenklausel auch nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Mit Urteil vom 30. November 2007 folgte das Landgericht Berlin dem nicht und meinte, anders als bei den sonstigen Fällen des Summierungseffekts komme hier eine Doppelbelastung des Mieters nicht in Betracht, da die Quotenklausel ja gerade dann eingreift, wenn Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Der Mieter sei deshalb zur Ausführung von laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet.