Keine höhere Mietminderung ohne Vorbehalt

Keine höhere Mietminderung ohne Vorbehalt; Minderung für Souterrainräume; Loch im Hof; Gegensprechanlage; Schimmel; Verschattung durch Balkonüberbau; Minderung von der Bruttomiete; Mangel; fehlerhaftes Lüftungsverhalten

1. Folgende Minderungssätze für die Mieter von Souterrainräumen: Loch im Hof 5 %, Mängel der Gegensprechanlage 5 %, Schimmel in den Räumen 30 %, Verschattung durch Balkonüberbau 5 %, jeweils von der Bruttomiete.

2. Der Mieter kann eine höhere Minderung ausdrücklich nur verlangen, wenn er sich das vorbehalten hatte.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1. Wie die Berufung zutreffend ausführt, ist die Bemessungsgrundlage für die Minderung der Miete nach § 536 BGB grundsätzlich die Bruttomiete einschließlich sämtlicher Nebenkosten, wobei es unerheblich ist, ob diese als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet sind (vgl. jetzt statt aller BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03 -, NJW 2005, 1713).

Dem Bekl. ist es auch nicht verwehrt, sich auf diesen Berechnungsfehler des Landgerichts zu berufen. Die Miete wird bei Vorliegen eines Mangels nur in der geminderten Höhe geschuldet, so dass die Minderung vom Gericht bei der Feststellung der rückständigen Miete nach der zutreffenden Berechnungsmethode zu beachten ist.

Dies gilt jedenfalls dann, wenn der von der Bruttomiete berechnete Minderungsbetrag die tatsächlich vorgenommene Minderung nicht übersteigt.

a. Abweichend von dem landgerichtlichen Urteil war der streitgegenständliche Mietzins für den Monat September 2002 wegen des auf Grund der Bauarbeiten im Hof vorhandenen Loches mithin um insgesamt 25,79 € (5 % von 515,72 €) gemindert.

b. Gleiches gilt für den von dem Bekl. zu Recht gerügten Mangel der Gegensprechanlage, wobei hier eine Minderung von jeweils 25,79 € für die Monate September 2002 bis Februar 2003 vorzunehmen ist, da das Landgericht auch hier zu Recht eine Minderung von 5 % als angemessen angesehen hat.

2. Bezüglich der gerügten durch Wandfeuchte hervorgerufenen Schimmelbildung beruft sich der Bekl. mit seiner Berufung zu Recht darauf, dass diese eine Minderung von 30 % der Bruttomiete ab Januar 2003 begründet.

a. Das Landgericht ist auf Grund der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme grundsätzlich zu Recht davon ausgegangen dass die von dem Bekl. angemieteten Räume seit Januar 2003 erneut von Wandfeuchte und Schimmelbildung betroffen waren. Es hat die Aussage des Zeugen S. zutreffend gewürdigt und gegen die Aussage des Zeugen M. abgewogen, wonach es zu dem Ergebnis gelangt ist, dass eine Schimmelbildung aufgrund von Wandfeuchte in den angemieteten Räumen gegeben war. (...)

b. Allerdings war der Behauptung der Kl. nachzugehen, dass in dem Objekt keine bauseitig bedingte Wandfeuchte vorhanden war, weshalb eine Schimmelbildung nur auf Grund des fehlerhaften Lüftungs- und Heizverhaltens des Bekl. bzw. der Nutzer der Räume entstanden sein könne.

Dabei ist nach den beiderseitigen Verantwortungsbereichen davon auszugehen, dass der Mieter - hier der Bekl. - zunächst grundsätzlich für das Vorliegen eines Mangels beweisbelastet ist. Den Vermieter trifft die Pflicht darzulegen und zu beweisen, dass der Mangel seine Ursache nicht in seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich hat (vgl. BGH, Urteil vom 1. März 2000 - XII ZR 272/97 -, NJW 2000, 2344).

Ausweislich des in der Berufungsinstanz eingeholten Sachverständigengutachtens ist den Kl. dieser Beweis jedoch nicht gelungen.

Der Sachverständige K. hat in seinem überzeugenden Gutachten vom 14. August 2007 ausgeführt, dass die von ihm durchgeführten Messungen in den Wänden sowohl des hofseitigen Raumes, als auch eines zur Straßenseite liegenden Raumes eine Wandfeuchte ergeben haben, die mit 97 bzw. 69 Skalenteilen des von ihm verwendeten Gerätes GANN Hydromette RTU 600 mit einer Skaleneinteilung von 9,3 bis 103,2 als sehr nass zu bezeichnen ist.

Dabei hat der Sachverständige in dem hofseitigen Raum einen bereits vorhandenen geschädigten Sperrputz festgestellt, der bis zur Höhe von zumindest 60 cm aufsteigende Feuchtigkeit in der Wand aufwies. Auch in dem straßenseitigen Raum stellte der Gutachter eine starke Durchfeuchtung der Außenwand im Fußbereich fest.

Hierzu führte der Sachverständige auf Seite 11 und 12 seines Gutachtens aus, dass eine derartige Wanddurchfeuchtung zwangsläufig zur Bildung von Schimmelpilz führen müsse, weil die Raumfeuchtigkeit insbesondere auch im Winter über dem Normmaß von 40 - 45 % liegen wird. Selbst bei ordnungsgemäßer Beheizung und Querlüftung sei eine Schimmelpilzbildung nicht zu vermeiden.

Die Ursache dieser Wandfeuchte hegt nach den Ausführungen des Sachverständigen darin, dass die Abdichtungsmaßnahmen in dem fraglichen Objekt nicht mehr voll wirksam sind und es deshalb zum Eindringen von Feuchtigkeit von außen, gegebenenfalls auch aus dem Erdreich kommt.

Der von ihm vorgefundene Zustand der Räume war nach den weiteren Ausführungen des Sachverständigen mit Sicherheit auch zu dem Zeitpunkt der Mietzeit des Bekl. vorhanden.

Schließlich führte der Sachverständige aus, dass ein möglicherweise fehlerhaftes Lüftungsverhalten bei dem vorgefundenen Schadensbild als "technisch völlig peripher" für die Entstehung von raumseitigen Folgeschäden anzusehen war.

c. Auf Grund des von dem Sachverständigen beschriebenen Schadensbildes ist entgegen den Ausführungen des Landgerichts eine Minderung von 30 % der Bruttomiete angemessen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zwar nach der erstinstanzlichen Beweisaufnahme davon auszugehen ist, dass die von dem Bekl. gerügte Schimmelbildung offenbar keinen derart erheblichen Umfang angenommen hatte, dass dies zum Vorhandensein von permanenten großflächigen Schimmelflecken führte.

Das Vorliegen einer derart erheblichen Wandfeuchte, wie von dem Sachverständigen K. in seinem Gutachten festgestellt, rechtfertigt jedoch eine Minderung in Höhe von 30 % der Miete. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die von dem Sachverständigen angegebene erhöht Wandfeuchte, die sich auch dergestalt auswirkt, dass die Raumluft mit Wasserdampf durch die verdunstende Feuchtigkeit aus den Wänden stark angereichert wird, nicht nur hinsichtlich der Schimmelbildung erheblich ist, sondern ausweislich der Ausführungen des Sachverständigen auch dazu führt, dass die Wände bei entsprechenden Außentemperaturen deutlich stärker abkühlen, als dies bei trockenen Wänden der Fall ist.

(...)

Eine höhere Minderung der Miete aufgrund dieses Mangels kommt jedoch im Nachhinein bereits deshalb nicht in Betracht, weil der Mieter, wenn er sich bei der Berechnung des Minderungsbetrages geirrt hat, dem Mangel mit seiner verminderten Zahlung Rechnung getragen hat und einen höheren Minderungsbetrag nur dann verlangen kann, wenn er sich dies vorbehalten hat (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, § 536 BGB, Rn. 365).

(...)

3. Die von dem Bekl. geschuldete Miete war schließlich um weitere 5 % gemindert, weil die Kl. unstreitig über dem einen der zwei Fenster des hofseitigen Raumes einen Balkon anbringen ließen.

a. Das Landgericht ist zunächst zutreffend davon ausgegangen, dass sich aus der Modernisierungsvereinbarung nicht die Kenntnis des Bekl. von der beabsichtigten Errichtung eines Balkons direkt über dem hofseitigen Raum der von ihm gemieteten Gewerberäume ergibt. Insbesondere war der Bekl., wie das Landgericht richtig hervorhebt, auch nicht dazu verpflichtet, sich im Einzelnen über den Umfang der Baumaßnahmen zu informieren. Dass in den Wohnungen im Erdgeschoss Balkone angebracht würden, ist nicht derart zwangsläufig, dass sich dies dem Bekl. aufdrängen musste, zumal die betroffene Wohnung nach dem unbestrittenen Vorbringen des Bekl. sogar über zwei Balkone verfügt.

Nicht gefolgt werden kann dem Landgericht allerdings darin, dass der Bekl. durch die insoweit vorbehaltlose Mietzahlung bis September 2002 auf seine Rechte aus § 536 BGB bzgl. einer Minderung wegen der Verschlechterung des Lichteinfalls durch den unstreitig im Januar/Februar 2002 errichteten Balkon verzichtet hat. Insoweit rügt die Berufung zu Recht, dass eine analoge Anwendung von § 536 b BGB n. F. in Anlehnung an die frühere Rechtsprechung zu § 539 BGB a. F. nicht in Betracht kommt (vgl. BGH, Beschluss vom 16. Februar 2005 - XII ZR 24/02 -, NJW 2005, 1503 unter Verweis auf BGH, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02 -, BGHZ 155, 380).

Für eine Verwirkung des Minderungsrechts ist im Hinblick auf den lediglich kurzen Zeitraum und das Fehlen weiterer hinzukommender Aspekte, aus denen sich ergeben könnte, dass der Bekl. auf sein Minderungsrecht auch für die Zukunft verzichten würde - so genanntes Umstandsmoment - kein Raum. So ist vor allem auch nicht ersichtlich, dass der Bekl. den Kl. gegenüber zu erkennen gegeben hätte, dass er trotz des für ihn nach seinem Vorbringen überraschenden Umstandes des Balkonanbaus ein ihm gegebenenfalls zustehendes Minderungsrecht nicht geltend machen würde.

b. Die Miete war jedoch, entgegen der Auffassung des Bekl., lediglich um 5 % gemindert. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich bei den Räumlichkeiten zwar um eine Souterrainlage handelt, jedoch nach dem eigenen Vorbringen des Bekl. im Termin vom 30. April 2007 das fragliche Fenster eine Größe von ca. 1,20 x 1,80 m hat und der bemängelte Balkonüberbau ca. 10 cm über dem Fenster beginnt. Sofern das Fenster, über welchem sich der Balkon befindet, durch diesen mithin nicht teilweise verdeckt wird, kann es sich im Hinblick auf die Größe des Fensters nur um eine Beeinträchtigung handeln, die keine höhere als die angegebene Minderung rechtfertigt.

Dabei ist ebenfalls zu berücksichtigen, dass der fragliche zu einem Innenhof gelegene Raum unstreitig über ein weiteres Fenster verfügte und der Bekl. Büroräume im Souterrain gemietet hatte. Die nicht nachprüfbaren wenig aussagekräftigen Angaben des Bekl. zur erheblichen Verschlechterung des Lichteinfalls, sind mangels konkreterer weitere Tatsachbehauptungen für eine höhere Minderungsquote nicht ausreichend.

Damit war die Miete ab September 2002 um jeweils weitere 25,79 € gemindert.

(...)

Wir haben in GE 2006, 885 von einem Landgerichtsurteil berichtet, das die Rechtsprechung des BGH zur vorbehaltlosen Mietzahlung und dem Minderungsrecht wegen Schimmelbefalls ignoriert hatte. Dieses Urteil ist inzwischen vom Kammergericht geändert worden, wobei allerdings auch ein Punkt wiederum bedenklich ist.

Der Mieter von Geschäftsräumen im Souterrain hatte wegen zahlreicher Mängel, u. a. auch Schimmelbefall, gemindert und die restliche Miete gezahlt. Später verlangte er u. a. auch einen höheren Minderungsbetrag.

Mit Urteil vom 26. November 2007 verwies das KG darauf, dass die Minderung von der Bruttowarmmiete zu berechnen ist. Mit dem inzwischen eingeholten Gutachten war auch nicht bewiesen, dass die Ursache für den Schimmelbefall nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters lag. Der Sachverständige hatte vielmehr einen Baumangel bejaht. Das KG hielt folgende Minderungssätze für angemessen, jeweils berechnet von der Gesamtmiete: Loch im Hof 5 %, Gegensprechanlage 5 %. Verschattung durch Balkonüberbau 5 %, Schimmel 30 %. Eine nachträglich vorgenommene höhere Minderung, also eine Rückforderung der schon gezahlten Miete, lehnte das Kammergericht ab.

Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, ohne dass sich der Mieter darauf berufen müsste. Erforderlich ist lediglich eine Mängelanzeige. Dass das Minderungsrecht durch eine vorbehaltlose Mietzahlung nicht erlischt, ist inzwischen ständige Rechtsprechung. Warum aber auch eine Rückforderung aus ungerechtfertigter Bereicherung hier ausscheiden soll, ist nicht ersichtlich. Zwar hat der BGH in seinem Urteil GE 2003, 1146 ausgeführt, dem Mieter sei "im Regelfall beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten Kreise" das Recht zur Herabsetzung der Miete bekannt, weswegen eine Überzahlung nicht zurückgefordert werden könne nach § 814 BGB. Dabei wird allerdings übersehen, dass § 814 BGB nach dem ausdrücklichen Wortlaut des Gesetzes Kenntnis des Mieters von der Nichtschuld erforderlich ist. Das Kennenmüssen reicht nicht, selbst wenn die Unkenntnis auf grober Fahrlässigkeit beruht (Palandt-Sprau, 67. Aufl., Rdn. 3 zu § 814 BGB). Wenn man sich vor Augen führt, dass die Höhe der Minderung weitgehend von der Einschätzung des Richters abhängt, wird man kaum Kenntnis des Mieters unterstellen können, da bei einem bestimmten Mangel ein Minderungssatz statt der von ihm angenommenen 20 % in Wahrheit 30 % betrug. Ein Vorbehalt des Mieters bei der Zahlung war deshalb nicht erforderlich. Die dazu auch von Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., Rdn. 356, 365 zu § 536 BGB zitierte Rechtsprechung geht noch von der früher herrschenden Meinung aus, dass der Mieter ohne Vorbehalt bei einer Mietzahlung über einen längeren Zeitraum sein Minderungsrecht überhaupt verliert. Die auch vom BGH zitierte Gesetzesbegründung zur Mietrechtsreform (BT-Drs. 14/4553, abgedr. bei Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, S. 276) befasst sich insoweit nur mit der Frage, ob der Mieter durch eine vorbehaltlose Mietzahlung das Minderungsrecht überhaupt verliert. Das wird vom Regierungsentwurf verneint mit folgendem Zusatz "gegebenenfalls korrigiert durch §§ 814, 242 BGB". Wann also § 814 BGB anwendbar ist, bleibt auch nach dem Entwurf der Bundesregierung offen. Insbesondere ergibt sich daraus nicht die Auffassung, dass auch schon eine fahrlässige Unkenntnis über die Minderungshöhe die Rückforderung ausschließt, wenn kein Vorbehalt gemacht wurde.