Keine Hinderung der Räumungsvollstreckung durch bloß vorgeschobene Besitzansprüche Dritter

Der Gerichtsvollzieher ist zur Zwangsräumung verpflichtet, wenn der Schuldner Nutzungsrechte Dritter nicht glaubhaft dartun kann und der Name des angeblichen Nutzungsberechtigten kurz vor der Räumungsvollstreckung an die Tür geschrieben wurde.

Die gem. § 766 ZPO zulässige Erinnerung ist begründet. Die Gerichtsvollzieherin hat die vom Gläubiger beauftragte Räumungsvollstreckung auszuführen, denn gem. § 750 ZPO liegen die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung vor. Die Vollstreckung erfolgt aus einem Titel, in dem der Bekl. als Person benannt und die zu räumenden Wohn- und Ladenräume hinreichend bestimmt sind. Daß andere Personen ein Recht am Besitz dieser Räume innehaben, deren Ansprüche durch die beauftragte Räumungsvollstreckung verletzt würden und für die die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung nicht vorliegen, hat der Schuldner weder ausreichend noch glaubhaft dargetan. Der Schuldner trägt selbst vor, keine eigenen Untermietverträge mit Dritten geschlossen zu haben. Sein eigener Mietvertrag datiert ausweislich des Urteils des Amtsgerichts Charlottenburg vom 13.5.2004, aus dem die Vollstreckung betrieben wird, vom 1.9.2002. Hat der Vermieter dem hiesigen Schuldner die Mieträume jedoch auf der Grundlage eines wirksamen Vertrages zur alleinigen Nutzung übergeben, etwas anderes trägt weder der Schuldner vor, noch ergibt sich aus dem Mietvertrag etwas anderes, war folglich nur der hiesige Schuldner alleiniger berechtigter Besitzer der Räume. Es ist folglich davon auszugehen, daß frühere vom Vermieter begründete Mietverhältnisse mit dem Abschluß des Mietvertrages mit dem hiesigen Schuldner jedenfalls am 1.9.2004 ihre Beendigung fanden. Auch der Schuldner hat nicht glaubhaft vorgetragen, sich tatsächlich mit weiteren Dritten die Räume geteilt zu haben oder Besitzansprüchen Dritter während der Mietzeit ausgesetzt gewesen zu sein. Für das alleinige tatsächliche Besitz- und Nutzungsrecht des Schuldners spricht auch, daß sich die Namen anderer angeblicher Nutzungsberechtigter vor der Räumungsvollstreckung nicht an der Wohnungstür befanden, der Name eines weiter behaupteten Nutzungsberechtigen erst ca. eine Stunde vor der angesetzten Räumungsvollstreckung an die Tür geschrieben wurde. Auch die weiteren Verträge des Schuldners mit dem früheren Vermieter und Eigentümer, die ihm ein Nutzungs- und auch ein Kaufrecht einräumten (Vertrag vom 24.10.2001 und notarieller Kaufvertrag vom 23.9.2002), enthalten keinen Hinweis auf die Nutzungsrechte anderer Berechtigter. Zudem ist beachtlich, daß ausweislich des Nutzungsvertrages vom 24.10.2001 der Eigentümer dem hiesigen Schuldner bereits zu diesem Zeitpunkt die alleinigen Nutzungsrechte an den in Streit stehenden Räumen eingeräumt hatte, er folglich nach diesem Zeitpunkt, auch nicht am 31.10.2001, keiner anderen Person wirksam die Nutzungsrechte einräumen konnte, da dieser Einräumung ein Rechtshindernis entgegenstand. Das Gericht ist nach den vorgenannten Feststellungen davon überzeugt, daß die Einwendungen gegen die Vollstreckung tatsächlich nicht bestehen, lediglich der Vollstreckungsverzögerung durch den Schuldner dienen.

Grundsätzlich muß ein Räumungstitel den Namen des Schuldners angeben, gegen den vollstreckt wird. Das gilt auch im Falle der Untermiete, so daß ein Räumungstitel gegen den Hauptmieter nicht ausreicht. Bei Täuschungsmanövern ziehen die Gerichte allerdings nicht mit.

Der Schuldner war rechtskräftig zur Räumung verurteilt worden. Etwa eine Stunde vor dem Räumungstermin wurde der Name eines angeblichen anderen Nutzungsberechtigten an die Tür geschrieben, und der Gerichtsvollzieherin wurde ein Untermietvertrag präsentiert. Sie stellte daraufhin die Zwangsvollstreckung ein. Die Erinnerung des Vermieters war erfolgreich.

Mit Beschluß vom 20. Dezember 2004 meinte das AG Charlottenburg, der Schuldner habe Nutzungsrechte von anderen Personen hier nicht glaubhaft gemacht. Es fehle auch an einem Vortrag, daß er tatsächlich mit Dritten Räume geteilt habe, zumal der weitere Name an der Wohnungstür erst kurz vor dem Räumungstermin angebracht worden sei. Eine solche Vollstreckungsverzögerung müsse der Vermieter nicht hinnehmen.