Keine Heizkostennachforderung bei unrichtigem Multiplikator

Beruht die Heizkostenabrechnung auf unrichtigen Ablesewerten und Umrechnungsfaktoren, ist der Mieter zu einer Nachzahlung nicht verpflichtet.

Die Bekl. sind Mieter einer im Haus [...] in Berlin gelegenen Wohnung. Die Kl. ist Vermieterin. Die Miete wurde mit monatlich 850 DM zuzüglich 230 DM Betriebskostenvorschuß und 160 DM Heizkostenvorschuß vereinbart.

Mit Schreiben vom 22.7.2005 rechnete die von der Kl. beauftragte Hausverwaltung die Heiz- und Betriebskosten ab. Die Betriebskostenabrechnung ergab für die Bekl. ein Guthaben von 2,43 €. Die Heizkostenabrechnung ergab für sie zu ihren Lasten eine Nachzahlung von 832,07 €.

Mit der vorliegenden Klage nimmt die Kl. die Bekl. auf Zahlung des Saldos aus diesen beiden gegenseitigen Forderungen in Anspruch.

Die Kl. behauptet, die Heizkostenabrechnung sei korrekt. Insbesondere seien die Verbrauchswerte richtig ermittelt. [...]

Die Bekl. behaupten, die Heizkosten seien fehlerhaft abgerechnet worden. Insbesondere seien die Umrechnungsfaktoren für die Ablesewerte unrichtig und die Ablesewerte beträfen einen längeren Zeitraum als den abgerechneten. [...]

[...] Die von der Kl. verlangten Heizkosten sind nicht zur Zahlung fällig, denn die Heizkostenabrechnung vom 11.5.2005, auf die sich die Gesamtabrechnung vom 22.7.2005 stützt, ist falsch. Dies hat die Beweisaufnahme eindeutig ergeben. Der Sachverständige stellt in seinem überzeugenden Gutachten, gegen das die Parteien nichts eingewendet haben, fest, daß die von dem Abrechnungsunternehmen verwendeten Multiplikatoren erheblich über den richtigen Multiplikatoren liegen und demzufolge 14.094,53 Verbrauchseinheiten statt richtigerweise nur 11.624,19 Verbrauchseinheiten in die Heizkostenabrechnung eingestellt wurden. Damit ist die Heizkostenabrechnung vom 11.5.2005 falsch und der sich aus ihr ergebende Nachzahlungsbetrag ist nicht zur Zahlung fällig. Die Kl. hat auch nicht bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung eine korrigierte Abrechnung unter Berücksichtigung der richtigen Verbrauchseinheiten nachgereicht.

Bei der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung werden die Verbrauchseinheiten nach dem Ablesen mit einem Umrechnungsfaktor, der sich nach der Bauweise des Heizkörpers richtet, ermittelt. Fehler bei der Berechnung schließen einen Nachzahlungsanspruch des Vermieters aus.

Der Vermieter verlangte Nachzahlung aus der Heizkostenabrechnung und berief sich darauf, daß die Verbrauchswerte richtig ermittelt seien. Nachdem der Mieter das bestritten hatte, holte das Gericht ein Sachverständigengutachten ein.

Mit Urteil vom 14. Dezember 2006 wies das AG Neukölln die Klage ab und stützte sich dabei auf das Gutachten, wonach die von dem Abrechnungsunternehmen verwendeten Multiplikatoren falsch seien. Statt ca. 14.000 Verbrauchseinheiten hätten nur ca. 11.000 Verbrauchseinheiten berechnet werden dürfen.

In solchen Fällen heißt es in den klagabweisenden Urteilen häufig noch immer, der Nachzahlungsbetrag sei derzeit noch nicht fällig. Wegen der Ausschlußfrist des § 556 BGB ist allerdings der Vermieter auf Dauer gehindert, eine richtige Abrechnung nachzureichen, da lediglich formale Korrekturen möglich sind.