Keine Heilung unwirksamer Mieterhöhung durch spätere Erläuterungen

Eine unvollständige (unwirksame) Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG kann nicht durch spätere Erläuterungen geheilt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung ist unbegründet.

Dabei kann dahinstehen, ob das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 11.3.2008 formell ordnungsgemäß war. Es war jedenfalls nicht erforderlich, da die beklagten Mieter den Ausgangsbescheid und die dort enthaltenen Berechnungen kannten, im Mieterhöhungsschreiben selbst erneut diese Ausgangszahlen aufzuführen und den neuen Zahlen gegenüberzustellen (s. auch BGHZ 89, 284 ff.).

Das Mieterhöhungsverlangen ist jedenfalls unbegründet. Dies räumt die Kl. selbst in ihrem Schriftsatz vom 1.9.2008 ein, in dem sie unter Darlegung einer neuen Berechnung und mit Erläuterungen zu den Tilgungsleistungen und den Berechnungen der Pauschale eine neue Mieterhöhung errechnet, nämlich eine Kostenmiete von 5,45 €, während sie mit der Erhöhungserklärung vom 11.3.2008 noch eine Kostenmiete in Höhe von 5,56 € berechnet hat. Hätte die Kl. diese Angaben in ihrem ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen aufgenommen, dann wäre das für die Bekl. nachvollziehbar gewesen.

Die Kl. kann ihre Mieterhöhung aber auch nicht auf die Erläuterungen im erstinstanzlichen Schriftsatz stützen. Sie hat die Angaben und Erläuterungen zur ergänzenden Begründung des ursprünglichen Mieterhöhungsverlangens vorgetragen; ein neues Mieterhöhungsverlangen wollte sie damit nicht begründen, wie sich ihren schriftlichen Ausführungen entnehmen lässt. Ein Mieterhöhungsverlangen muss aber ausdrücklich abgegeben werden (s. nur Börstinghaus in Schmidt-Futterer, 9. Aufl., § 558 b Rdn. 164). Dies ist schon deshalb erforderlich, weil der Erhöhungszeitpunkt für den Mieter nachvollziehbar sein muss. Auch war es den Bekl. nicht möglich, sofort die Mieterhöhungsklage anzuerkennen und sich damit weitere Kosten zu ersparen. Eine wirksame Nachholung der Mieterhöhung gemäß § 558 b III BGB ist daher nicht erfolgt. Eine gemäß § 558 b III 2. Alt. BGB dem Grund nach wirksame Mängelbeseitigung liegt ebenfalls nicht vor, denn eine Änderung der Berechnung, die der Mieterhöhung zugrunde liegt, setzt eine neue Mieterhöhungserklärung voraus und ist keine zulässige Nachbesserung.

Eine Mieterhöhung nach § 10 WoBindG muss schriftlich berechnet und erläutert werden. Ist das nur unvollständig geschehen, kann sie nicht nachgebessert, sondern nur mit Wirkung für die Zukunft neu vorgenommen werden.

Das Amtsgericht Zossen hatte die Mieterhöhung für preisgebundenen Wohnraum für nicht ausreichend erachtet, weil die Beifügung einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung allein nicht ausreichend sei. Mit Prozessschriftsatz hatte die Vermieterin ihre Mieterhöhung näher erläutert.

Mit Urteil vom 20. August 2009 wies das Landgericht Potsdam die Berufung zurück und meinte, eine schriftliche Nachbesserung sei nicht möglich, sondern es müsse eine neue Mieterhöhungserklärung abgegeben werden.

Das Urteil ist im Ergebnis richtig, in der Begründung falsch. Es lag preisgebundener Wohnraum vor, so dass schon die Wortwahl des Landgerichts ("Mieterhöhungsverlangen") unzutreffend ist. Es handelte sich um eine einseitige Mieterhöhungserklärung und nicht, wie bei preisfreiem Wohnraum, um ein Mieterhöhungsverlangen, das ein Angebot auf Abschluss eines Vertrages über Zahlung einer höheren Miete darstellt. Gänzlich verfehlt sind deshalb auch die Ausführungen des Landgerichts zu § 558 b BGB; diese Vorschrift ist nur auf preisfreien Wohnraum anzuwenden.