Keine Heilung der mangelnden Schriftform durch salvatorische Klausel

Keine Heilung der mangelnden Schriftform durch salvatorische Klausel; Zeitmietvertrag

Ist die Schriftform für einen langfristigen Mietvertrag nicht eingehalten, kann eine Vertragspartei sich nicht auf eine salvatorische Klausel berufen mit der Folge, daß eine Verpflichtung zur Errichtung eines formwirksamen Vertrages bestünde.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Revision hat im Endergebnis auch keine Aussicht auf Erfolg (vgl. § 554 b ZPO a. F. in der Auslegung des Beschlusses des BVerfG vom 11. Juni 1980 - 1 PBvU 1/79 BVerfGE 54, 277). Zwar bestehen Bedenken gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, daß aus der in Ziffer 15.2 des Mietvertrages enthaltenen salvatorischen Klausel eine Verpflichtung der Parteien zur Nachholung der Schriftform hergeleitet werden kann. Mit dieser Klausel haben die Parteien Einvernehmen darüber erzielt, daß im Falle der Ungültigkeit einer Vertragsbestimmung die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt werden solle, und sich zugleich verpflichtet, in diesem Fall solche Vereinbarungen zu treffen, die den wirtschaftlichen Zweck der ungültigen oder fehlenden Bestimmungen, soweit möglich, in rechtlich gültiger Weise erfüllen. Die Klausel sollte also - wie bei Erhaltungsklauseln mit Ersetzungsbefugnis üblich - die Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen, die gemäß § 139 BGB zur Unwirksamkeit des ganzen Vertrages führen kann, verhindern. Hier jedoch geht es nicht um die Unwirksamkeit einer einzelnen Klausel, sondern um die angeblich unzureichende Bezeichnung des Mietgegenstands, die lediglich zur Nichtwahrung der Schriftform und damit zur Rechtsfolge des § 566 Satz 2 BGB führen würde, nicht aber zur Unwirksamkeit des Vertrages. Ob der Bestimmung der Ziffer 15.2 des Mietvertrages eine weitergehende Bedeutung zuzumessen ist, ist daher fraglich, kann aber letztlich dahinstehen. Denn der Feststellungsanspruch ist schon deshalb unbegründet, weil der Mietvertrag dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB a. F. genügt. Das Mietobjekt ist durch die Angaben in Ziff. 1.1 des Vertrags hinreichend bestimmbar bezeichnet. Durch die konkrete Angabe der Örtlichkeiten (1. OG und hinterer Hofbereich) sowie die jeweilige Circa-Angabe der Quadratmeter ist das Mietobjekt festgelegt. Dessen präzise Lage und Anordnung lassen sich aufgrund der Vorgaben im Mietvertrag an Ort und Stelle feststellen. Die im Mietvertrag als Anlage in Bezug genommenen Pläne haben lediglich die Funktion eines Orientierungsbehelfs; ihnen kommt kein eigener rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu (vgl. Senatsurteile vom 30. Juni 1999 - XII ZR 55/97 - NJW 1999, 2591 ff., vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257 ff.).

Ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird, bedarf der schriftlichen Form. Durch unglückliche Formulierung der Neufassung des § 550 BGB ist das zwar streitig geworden, wird aber von der wohl herrschenden Meinung nach wie vor bejaht (Schmid GE 2002, 1039). Zweifelhaft ist, ob aus einer sogenannten salvatorischen Klausel eine Verpflichtung zur Nachholung der nichteingehaltenen Schriftform hergeleitet werden kann.

In dem (schriftlichen) Vertrag war eine sogenannte salvatorische Klausel enthalten. Diese lautete: "Sollten eine oder mehrere Bestimmungen dieses Vertrags rechtsungültig sein, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen hierdurch nicht berührt. Die Parteien werden in diesem Falle solche Vereinbarungen treffen, die den wirtschaftlichen Zweck der ungültigen oder fehlenden Bestimmungen, soweit möglich, in rechtlich gültiger Weise erfüllen."

Dem Mietvertrag war ein Grundrißplan nicht beigefügt; das OLG Jena (NZM 1999, 906) sah deshalb die Schriftform als nicht gewahrt an, meinte aber gleichwohl, aus der salvatorischen Klausel ergebe sich die Verpflichtung des Mieters, an einem formwirksamen Vertragsschluß mitzuwirken.

Mit Beschluß vom 17. Juli 2002 teilte der Bundesgerichtshof diese Auffassung nicht. Er nahm zwar die Revision nicht an, weil die Schriftform gewahrt sei, denn das Mietobjekt sei durch den Vertrag hinreichend bestimmbar gewesen. Aus der salvatorischen Klausel könne dieses Ergebnis jedoch nicht hergeleitet werden, da diese sich nur auf die Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen bezöge.

Der BGH hat damit deutlich genug seine für die Entscheidung an sich unerhebliche Ablehnung der Rechtsauffassung des OLG Jena kundgetan. Salvatorische Klauseln sind damit in keinem Fall geeignet, einen langfristigen Mietvertrag zu retten, gleich ob es sich um Formularklauseln oder Individualvereinbarungen handelt (wie es das OLG Jena mit zweifelhafter Begründung angenommen hatte).