Keine Heilung der fristgerechten Kündigung durch spätere Mietzahlung

1. Kündigt der Vermieter wegen erheblichen Zahlungsrückstands außerordentlich fristlos und zugleich fristgerecht, wird durch Zahlung innerhalb der Schonfrist nur die fristlose Kündigung unwirksam.

2. Der Räumungsanspruch aus der ordentlichen Kündigung bleibt bestehen, wenn der Mieter nicht Umstände darlegt, die seine Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lässt.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Bekl. ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Rückgabe der von ihm innegehaltenen Wohnung durch Räumung und Herausgabe verpflichtet, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist aufgrund Kündigung der Kl. vom 21. August 2008 beendet.

Die Kündigung ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB als ordentliche Kündigung begründet. Die Kl. hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, denn der Rückstand des Bekl. mit den Mieten für Juli und August 2008 jeweils in voller Höhe stellt eine erhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten des Bekl. dar. Die Verpflichtung zur Zahlung der laufenden Miete ist die Hauptleistungspflicht des Mieters. Die Höhe des Rückstands mit zwei aufeinander folgenden Raten jeweils in voller Höhe rechtfertigt sogar gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB eine fristlose Kündigung, so dass die darin liegende Pflichtverletzung erst recht als erheblich für eine ordentliche Kündigung anzusehen ist (BGH, Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, GE 2006, 508; Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, GE 2007, 46).

Zwar ist durch den nachträglichen Ausgleich der Zahlungsrückstände am 26. August 2008 die ebenfalls erklärte fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Dies führt jedoch nicht dazu, dass der Bekl. die Zahlung innerhalb der Schonfrist auch der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung entgegenhalten kann. Die einmal eingetretene Pflichtverletzung kann nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung wieder geheilt werden (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, GE 2005, 429).

Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung entfällt im vorliegenden Fall nicht, weil die Kl. vor Ausspruch der Kündigung den Bekl. nicht zuvor in Bezug auf die Pflichtverletzung abgemahnt hat. Die ordentliche Kündigung wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt eine vorherige Abmahnung des Mieters nicht voraus. Es kann dahinstehen, ob in einem Ausnahmefall erst die Missachtung einer vorherigen Abmahnung der Pflichtverletzung das notwendige Gewicht verleiht. Bei einem Zahlungsrückstand mit einem Betrag, der sogar eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigt (vgl. § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB), ist das regelmäßig nicht der Fall (BGH, Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, GE 2008, 114).

Dem Bekl. fällt hinsichtlich des eingetretenen Rückstands mit den Mieten für Juli und August 2008 auch ein Verschulden zur Last. Anders als bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, bei welcher der Mieter für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat, kann ihn im Rahmen einer ordentlichen Kündigung eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit entlasten und er sich etwa auf unvorhergesehene wirtschaftliche Engpässe berufen. Hierbei kann auch eine nachträgliche Zahlung zu seinen Gunsten berücksichtigt werden, wenn sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, GE 2005, 429). Maßgeblich sind in diesem Zusammenhang insbesondere die Umstände, die zur Pflichtverletzung, d. h. hier zum Zahlungsrückstand geführt haben. Der bloße nachträgliche Ausgleich der Zahlungsrückstände genügt danach - anders als bei einer fristlosen Kündigung - allein nicht. Über den nachträglichen Zahlungsausgleich hinaus hat der Bekl. indes im vorliegenden Fall keinerlei Angaben zu den Gegebenheiten gemacht, aufgrund derer er die pünktlichen Zahlungen unterlassen hat und es zum Eintritt des Verzugs gekommen ist, obgleich die Kl. hierauf bereits erstinstanzlich im Schriftsatz vom 24. Juni 2009 und ebenfalls in der Berufungsbegründung hingewiesen hat. Auch auf die Erörterungen in der Berufungsverhandlung hat der Bekl. nicht zu erkennen gegeben, insoweit ergänzend vortragen zu können, und hat insoweit auch keine Erklärungsfrist beantragt. Es ist deshalb nicht erkennbar, dass ihn auch unter Berücksichtigung des nachträglichen Ausgleichs hinsichtlich der Pflichtverletzung kein oder nur ein geringes Verschulden trifft.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter durch Ausgleich aller Mietrückstände innerhalb der sog. Schonfrist (innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage) unwirksam machen. Für eine fristgerechte ordentliche Kündigung gilt das nicht. Hier muss der Mieter darlegen, dass er nachvollziehbare Gründe für seinen Zahlungsverzug hatte.

Der Mieter war mit zwei Monatsmieten in Verzug; der Vermieter kündigte fristlos und zugleich auch fristgerecht. Der Mieter zahlte innerhalb der Schonfrist; Gründe für seine verspätete Zahlung teilte er nicht mit. Der Vermieter verlangte Räumung.

Mit Urteil vom 23. März 2010 gab das Landgericht Berlin der Räumungsklage statt und verwies auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach auch nach einer Zahlung innerhalb der Schonfrist die ordentliche Kündigung bestehen bleibt. Eine Mahnung sei nicht erforderlich gewesen, da bei einem erheblichen Zahlungsrückstand, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt, dies nicht erforderlich sei. Eine fristgerechte Kündigung setze zwar voraus, dass der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft verletzt habe. Bei Zahlungsverzug könne sich der Mieter z. B. auf unvorhergesehene wirtschaftliche Engpässe berufen. Ihn treffe jedoch insoweit eine Darlegungslast. Wenn – wie hier – sowohl in der ersten Instanz als auch in der Berufungsverhandlung der Mieter dazu nichts vortrage, sei von einem Verschulden auszugehen.