Keine Haftung des Wohnungseigentümers für Wassergeld

Keine Haftung des Wohnungseigentümers für Wassergeld; gesamtschuldnerische Haftung; Gesamthaftung für kommunale Gebühren und Entgelte; Wasser; Abwasser; Müllabfuhr; Straßenreinigung

1. Für die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelne Wohnungseigentümer (BGHZ 163, 154).

2. Eine zusätzliche Haftung der Wohnungseigentümer nach § 1 ABE scheidet aus, da es sich hierbei um eine überraschende und damit unwirksame Klausel handelt.

Die Klage ist unbegründet.

Der Kl. steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch gegenüber den Bekl. zu 3., 4. und 7. nicht zu, denn die Bekl. sind insoweit nicht passivlegitimiert.

Vertragspartner der Verträge zur Wasserver- und Entsorgung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft des Hausgrundstückes U.str. Berlin-Tiergarten. Eine Mithaftung der einzelnen Miteigentümer besteht nicht. Insoweit sind die Verträge zur Wasserver- und Entsorgung kraft sozialtypischen Verhaltens und aufgrund faktischer Inanspruchnahme der Leistungen zwischen der Kl. und der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande gekommen (vgl. § 2 Abs. 1 S. 2 AVBWasserV).

Vertragspartner des klägerischen Versorgungsunternehmens ist zwar grundsätzlich der Grundstückseigentümer. Da die Kl. nur diesem gegenüber verpflichtet ist, ihre Versorgungsaufgabe zu erfüllen, richtet sich das im Wege der Realofferte abgegebene Angebot auf Abschluss der Wasserver- und Entsorgungsverträge grundsätzlich aus Sicht des objektivierten Empfängerhorizontes an den jeweiligen Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstückes. Soweit bislang für Wohnungseigentümergemeinschaften hieraus geschlossen wurde, dass Vertragspartner die jeweiligen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner seien, kann dem in Anbetracht des Beschlusses des BGH vom 2. Juni 2005 (BGHZ 163, 154) zur grundsätzlichen Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr gefolgt werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nämlich in Bezug auf den Abschluss der diesbezüglichen Verträge zur Wasserver- und Entsorgung rechtsfähig. Das Gericht schließt sich insoweit der Auffassung des BGH an. Die rechtlichen Bedenken der Kl. führen zu keinem abweichenden Ergebnis. Gerade bei Dauerschuldverhältnissen über die Belieferung mit Energie oder Wasser wie dem vorliegenden - vermeidet die Annahme einer Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft die entscheidenden Konzeptionsschwächen der vorher herrschenden Auffassung in Bezug auf das Haftungssystem bei Eigentümerwechseln (vgl. BGH a. a. O.).

Ein mit dem Wohnungseigentümer geschlossener Vertrag ist nämlich auch dann, wenn er nicht ausdrücklich die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartner benennt, in der Regel mit der rechtsfähigen Verband, nicht mit den einzelnen Eigentümern geschlossen. Aus Nr. 1 Abs. 2 der ergänzenden Bedingungen sowie § 1 Abs. 3 der allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in Berlin ergibt sich nichts anderes. Insoweit stellen diese ergänzenden Bedingungen allgemeine Geschäftsbedingungen dar. Diese sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden können, wobei die Verständigungsmöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind. Nr. 1 Abs. 2 S. 1 der ergänzenden Bedingungen und § 1 Abs. 3 S. 1 der ABE sprechen übereinstimmend von der Eigenschaft der Wohnungseigentümer. Satz 2 ordnet eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer an. In Satz 3 ist hingegen bestimmt, dass sich die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, den Verwalter oder eine andere Person als Bevollmächtigten zu bestellen. Aus dem Wortlaut dieser allgemeinen Geschäftsbedingungen geht daher entgegen der Ansicht der Kl. nicht eindeutig hervor, dass sie ihre Realofferte auf Abschluss von Ver- und Entsorgungsverträgen nicht an die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft richtet. Die gleichzeitige Verwendung der Begriffe "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" einerseits und "Wohnungseigentümergemeinschaft" andererseits ist unter Berücksichtigung der oben zitierten Auslegungsregel, die der BGH in der zitierten Entscheidung aufgestellt hat, so auszulegen, dass sich die Realofferte an den rechtfähigen Verband richtet. Selbst wenn man dieser Auslegung nicht folgen wollte, würde sich am Ergebnis nichts ändern, da die dann aufgrund der unterschiedlich verwendeten Begriffen bestehenden Unklarheiten in Bezug auf die Bezeichnung des Vertragspartners gemäß § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten der Kl. als Verwenderin der allgemeinen Geschäftsbedingungen gehen würden.

Die Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten zählen auch zu den Verbindlichkeiten, bezüglich derer die Wohnungseigentümergemeinschaft Verpflichtungen eingehen kann. Aus dem Beschluss des BGH vom 25. September 2003 (BGHZ 156, 193) folgt nichts anderes. Soweit der BGH dort ausführt, dass die Kosten der Wasserversorgung des Sondereigentums und die heran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zählen, beziehen sich diese Ausführungen nur auf das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer und die Kostenverteilung zwischen ihnen. Insoweit ist der Abschluss eines Vertrages über die Belieferung mit Wasser und die Abwasserentsorgung aber sehr wohl eine Angelegenheit der Gemeinschaft. Hierfür spricht auch, dass ausweislich der eingereichten Rechnungen der Kl. in ihrem Verhältnis zur Wohnungseigentumsgemeinschaft gerade keine nach Sondereigentumsanteilen getrennte Abrechnung erfolgt ist, sondern nur eine Messung und Abrechnung für das gesamte Grundstück.

Auch eine akzessorische Mithaftung der Miteigentümer neben der Wohnungseigentumsgemeinschaft kommt nicht in Betracht. Diese ergibt sich weder aus dem Gesetz noch ist sie aus rechtsstaatlichen Vertrauensschutzgesichtspunkten erforderlich. Insoweit kann der Ansicht des Landgerichts Berlin in seinem Urteil vom 27. Oktober 2005 zum Aktenzeichen 9 O 253/05 nicht gefolgt werden. Die Annahme einer strikten Innenhaftung stellt nämlich keinen derart massiven Eingriff in gewachsene Vertragsverhältnisse dar, dass diese aus rechtsstaatlichen Gründen nicht vertretbar wäre. Zwar mag der Weg über die Vollstreckung der Sozialansprüche in der Praxis mühseliger sein als die bisherige gesamtschuldnerische Inanspruchnahme der Miteigentümer. Dies stellt aber keine unzumutbare Beeinträchtigung der Gläubigerinteressen dar, wie die parallelen Fälle der Pfändung und Überweisung der Ausgleichsansprüche der Gesellschaft gegen die Gesellschafter bei der zur Unterbilanz führenden Vorbelastung der späteren GmbH bzw. bei Verlust nicht zur Eintragung gelangter Gesellschaften zeigen. Der unter Umständen schwierigeren Vollstreckung stehen deutliche Erleichterungen im Erkenntnisverfahren, insbesondere bei Dauerschuldverhältnissen, wie dem vorliegenden, gegenüber.

Eine vertraglich begründete akzessorische Mithaftung der Miteigentümer neben der Wohnungseigentümergemeinschaft ist ebenfalls nicht ersichtlich. Insbesondere ergibt sich eine solche nicht aus Nr. 1 Abs. 2 S. 2 der ergänzenden Bedingungen bzw. aus § 1 Abs. 3 S. 2 der ABE. Diese Bestimmung ist nach Auffassung des Gerichts als überraschende Klausel gemäß § 305 c Abs. 1 BGB nicht Vertragsbestandteil geworden. Ist nämlich - wie oben dargelegt - die Wohnungseigentümergemeinschaft Vertragspartner der Verträge zur Wasserver- und Entsorgung, so kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht in Betracht. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn sie sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben (BGH, BGHZ 163, 154). Die Wohnungseigentümer können daher davon ausgehen, dass sie grundsätzlich aus Verträgen, die die Wohnungseigentumsgemeinschaft schließt, nicht im Außenverhältnis zum jeweiligen Vertragspartner, sondern nur im Innenverhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch genommen werden. Mit einer generellen gesamtschuldnerischen Inanspruchnahme müssen sie grundsätzlich nicht rechnen, insbesondere dann nicht, wenn - wie hier - ein Dauerschuldverhältnis vorliegt und der Vertrag nicht Lieferungen an die einzelnen Sondereigentumsanteile, sondern an die Wohnungseigentumsanlage insgesamt zum Inhalt hat. Der einzelne Miteigentümer muss insoweit nicht damit rechnen, für die gesamten Wasserkosten der Wohnungseigentumsanlage, die unter Umständen nur zu einem sehr geringen Teil von ihm verursacht wurden, im Außenverhältnis in voller Höhe aufgrund einer gesamtschuldnerischen Verpflichtung einstehen zu müssen. Zwischen diesen berechtigten Erwartungen und der Anordnung einer generellen gesamtschuldnerischen Inanspruchnahme der Wohnungseigentümer für die gesamten Kosten der Wasserver- und Entsorgung in Nr. 1 Abs. 2 S. 2 der ergänzenden Bedingungen und in § 1 Abs. 3 S. 2 ABE besteht eine so deutliche Diskrepanz, dass ein Überraschungseffekt im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB gegeben ist.

[...]

Der BGH hat in einer überraschenden, aber von der Fachwelt zähneknirschend akzeptierten Entscheidung festgestellt, dass für vertragliche Verpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft nur diese haftet, nicht jedoch die einzelnen Sondereigentümer. Nach Auffassung des (inzwischen pensionierten) Vorsitzenden des entscheidenden Senats gilt das auch für eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht (Wenzel, NZM 2006, 323). Mit der Umsetzung in die tägliche Praxis tut sich allerdings die Rechtsprechung schwer.

Die Berliner Stadtreinigungsbetriebe BSR verklagten die einzelnen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung der Straßenreinigungsentgelte. Diese beriefen sich auf die Rechtsprechung des BGH, wonach nur die Wohnungseigentümergemeinschaft passiv legitimiert sei.

Die Berliner Wasserbetriebe (BWB) machten einen entsprechenden Zahlungsanspruch geltend und konnten sich dabei auf ein Urteil des LG Berlin (- 9 O 253/05 - vom 27. Oktober 2005) berufen.

Mit Urteil vom 6. April 2006 gab das KG (1 U 96/05) der Klage der BSR statt und meinte, nach Berliner Landesrecht seien Schuldner der Straßenreinigungsgebühren die einzelnen Wohnungseigentümer und nicht die Eigentümergemeinschaft. Die Rechtsprechung des BGH ändere daran nichts.

Das AG Tiergarten wies dagegen mit Urteil vom 17. Mai 2006 die Klage der BWB ab, da allein die Eigentümergemeinschaft zahlungspflichtig sei. Eine etwa entgegenstehende Regelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der BWB sei als überraschende Klausel unwirksam.

Ansprüche der Versorgungsbetriebe (Strom, Wasser, Müll) beruhen auf privatrechtlichen Verträgen. Wenn man die Rechtsprechung des BGH nicht in Zweifel ziehen will, sind aus diesen Verträgen die Sondereigentümer nicht verpflichtet, sondern allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das kann für Ansprüche der Wasserbetriebe nicht anders sein als für Ansprüche der BSR. Soweit das KG sich auf Regelungen des Berliner Landesrechts beruft, ergibt sich daraus nichts anderes, denn bei der Auslegung des BGB und des WEG durch den BGH handelt es sich um Bundesrecht, so dass entgegenstehende Regelungen des Berliner Landesrechts unbeachtlich sind. Eine unterschiedliche Behandlung der Versorgungsbetriebe für Wasser und Straßenreinigung wäre auch kaum nachvollziehbar, denn schließlich hat sich auch die BSR ungeachtet des Anschluss- und Benutzungszwanges auf die privatrechtliche Ebene begeben und ist damit wie jeder Anbieter von Leistungen der Daseinsvorsorge zu behandeln.