Keine Haftung des Vermieters für Wasserschäden durch Naturgewalt

Der Vermieter haftet nicht auf Schadensersatz für Wasserschäden, die durch außergewöhnliche Umstände (ungewöhnlich heftiger Platzregen) entstanden sind.

Dem Kl. steht wegen des Wassereinbruchs in dem von ihm gemieteten Keller im Mai 1996 weder ein Schadensersatzanspruch aus § 538 Abs. 1 BGB noch aus positiver Vertragsverletzung zu.

Der Schadensersatzanspruch aus § 538 Abs. 1 BGB besteht nicht, denn der Umstand, daß die Toilette im Keller nicht mit einer Rückstauklappe versehen war, stellt keinen Mangel der Wohnung dar. Nach ständiger Rechtsprechung liegt dann kein Fehler einer Wohnung bzw. eines Kellerraumes vor, wenn aufgrund außergewöhnlicher Umstände eine Gefahrenquelle wirksam wird und die Mietsache ansonsten so beschaffen ist, daß sie unter gewöhnlichen, der örtlichen Lage entsprechenden Umständen gegen das Eindringen von Wasser geschützt ist (ständige Rechtsprechung, BGH in NJW 1971 Seite 421, LG Berlin GE 1990 Seite 375, LG Kassel NJW RR 90 Seite 1355). Vor-liegend war mit dem Anfang Mai 1996 niedergehenden außergewöhnlich starken Platzregen eine derartige Ausnahmesituation gegeben, denn selbst der Kl., der seit 40 Jahren im streitbefangenen Haus wohnt, trägt vor, daß es seit der 1960 zum Schutz gegen eindringendes Regenwasser von der Straße erfolgten Aufmauerung des Zugangs zum Gartenhaus zu keinem Wasserschaden gekommen sei; im Gegenteil, der Keller sei so trocken gewesen, daß man darin wertvolle Möbel habe aufbewahren können. Auch die eingereichten Erklärungen der ebenfalls im Hause wohnenden Mitmieterinnen Q. und T. las-sen keinen gegenteiligen Schluß zu. Denn die Zeugen bestätigen nur pauschal, daß es während ihrer Wohnzeit seit 1923 (Q.) bzw. 1940 (T.) zu Wassereinbrüchen in das Kellergeschoß gekommen ist. Wann die-se genau stattgefunden haben, ob insbesondere auch nach 1960, ist nicht ersichtlich. Aus der Tatsache, daß es jedoch hier nur einmal seit 1960 zu einem derartigen Wassereinbruch infolge starken Platzregens gekommen ist, ergibt sich, daß der Keller des streitbefangenen Hauses unter normalen Umständen auch ohne die fehlenden Rückstauklappen ausreichend gegen das Eindringen von Wasser geschützt ist und das Fehlen dieser Rückstauklappen keinen Mangel darstellt.

Das Unterlassen des Einbaus von Rückstauklappen führt auch nicht zu einem Schadensersatzanspruch des Kl. aus positiver Vertragsverletzung gegen den Bekl., denn es liegt keine Verletzung der Schutzpflichten durch den Bekl. vor. Ein Vermieter ist lediglich gehalten, Vorkehrungen gegen solche Gefahren für die Rechtsgüter des Mieters zu treffen, die für ihn vorhersehbar sind (ständige Rechtsprechung: vgl. OLG München, WuM 1991 Seite 681). Das Vollaufen das Kellers mit Wasser nach einem außerordentlich starken Platzregen war für den Bekl. nicht vorhersehbar, denn wie oben dargelegt ist es jedenfalls seit 1960 und damit auch weit vor dem Eigentumserwerb durch den Bekl., nicht zu einem Eindringen von Wasser in den Keller gekommen.

Der klagende Mieter verlangte vom Vermieter Schadensersatz für Wasserschäden, die nach einem außergewöhnlich starken Platzregen in seinem Keller entstanden waren. Diese Schäden führte er auf den Umstand zurück, daß die Toilette im Keller nicht mit einer Rückstauklappe versehen war. In dem vom Mieter seit 40 Jahren bewohnten Haus war es seit 1960 zu keinem Wasserschaden mehr gekommen, weil zum Schutz gegen eindringendes Regenwasser von der Straße eine Aufmauerung des Zugangs erfolgt war. In GE 1999, 287, 317 hatten wir das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts Schöneberg abgedruckt, wonach ein Vermieter nicht für Wasserschäden infolge einer Ausnahmesituation haftet.

Mit Urteil vom 24. September lehnte das LG Berlin im Berufungsverfahren ebenfalls einen Schadensersatzanspruch des Mieters gem. § 538 Abs. 1 BGB ab, da die fehlende Rückstauklappe keinen Mangel der Mietsache darstelle. Ein solcher sei dann nicht gegeben, wenn die Mietsache unter gewöhnlichen, der örtlichen Lage entsprechenden Umständen gegen das Eindringen von Wasser geschützt sei. Bei dem außergewöhnlich starken Platzregen handelt es sich jedoch um eine Ausnahmesituation. Auch einen Anspruch aus positiver Vertragsverletzung lehnte das Gericht ab, da der Vermieter nur zu Vorkehrungen gegen solche Gefahren verpflichtet sei, die vorhersehbar sind. Daß seit 1960 kein Wasserschaden aufgetreten sei, belege darüber hinaus, daß es sich um außergewöhnliche nicht vorhersehbare Umstände handelte.