Keine Haftung des Vermieters für Wasserschäden

Der Vermieter ist nur verpflichtet, die im Hause verlegten Abflußrohre regelmäßig zu überprüfen, wenn schon häufiger Verstopfungen im Hauptabflußrohr aufgetreten sind.

Siehe das erstinstanzliche Urteil in GE 1999, 717.

Dem Kl. steht gegenüber den Bekl. ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 538 Abs. 1, 1922, 1967 BGB wegen des aufgrund einer Rohrverstopfung eingetretenen Wassereinbruchs in die von ihm innegehaltene Wohnung nicht zu.

Dem Kl. ist es nicht gelungen, substantiiert darzutun, daß die Bekl. als Vermieter den vorbezeichneten Mangel verschuldet haben.

Bei Mängeln der Mietsache, die ihre Ursache in Baumängeln haben können, ist die Darlegungslast der Parteien differenziert zu sehen und richtet sich - wie beispielsweise auch im Bereich der Feuchtigkeitsschäden - nach den entsprechenden Verantwortungsbereichen.

So muß im Rahmen von auftretenden Feuchtigkeitsschäden der Vermieter nach herrschender Meinung darlegen und gegebenenfalls beweisen, daß die Schadensursache nicht in seinem Einfluß und Verantwortungsbereich liegt, somit Baumängel auszuschließen sind (BGH, NJW 1994, 2019; OLG Karlsruhe, RE vom 9. August 1984 = GE 1984, 1971). Erst wenn feststeht, daß derartige Baumängel auszuschließen sind, muß der Mieter den Beweis führen, daß die Feuchtigkeitsschäden nicht seinem Wirkungsbereich unterliegen (OLG Karlsruhe a. a. O.).

Die Anforderungen an die jeweilige Darlegungslast richten sich jedoch nach der Art des jeweils zugrunde liegenden Mangels; so ist bei Rohrverstopfungen der Vermieter grundsätzlich nicht gehalten, die im Hause verlegten Abflußrohre in regelmäßigen zeitlichen Abständen zu überprüfen (LG Berlin, ZK 64, GE 1988, 413).

Nur wenn bereits häufiger Verstopfungen im Hauptabflußrohr des Hauses aufgetreten sind, die auf eine Zusetzung des Rohres hinweisen, so ist der Vermieter zur regelmäßigen Kontrolle der Rohre - etwa in jährlichen Abständen - verpflichtet, um erneute Zusetzungen rechtzeitig erkennen zu können (LG Berlin a. a. O.: LG Frankfurt VersR 1956, 295).

Vorliegend haben die Bekl. - vom Kl. unbestritten - vorgetragen, es habe weder akute Rohrverstopfungen noch Beanstandungen von Mietern des Hauses dahingehend gegeben, daß etwa Rückstausituationen bei abfließendem Wasser aufgetreten wären; dieser Vortrag ist daher gemäß § 136 Abs. 3 ZPO als vom Kl. zugestanden anzusehen. In Anbetracht dieser Situation haben die Bekl. ihrer Darlegungslast insofern Genüge getan, als ausreichend vorgetragen ist, daß die streitgegenständliche Rohrverstopfung offensichtlich nicht auf mangelhafter Instandhaltung des Hauptabflußrohres des streitgegenständlichen Hauses beruhen kann, ohne daß der Kl. diesem Vorbringen substantiiert entgegengetreten wäre. Aus diesem Grunde bedarf es einer Beweisaufnahme bezüglich der Behauptung der Bekl., die Ursache für die Rohrverstopfung sei eine akute, die dadurch verursacht worden sei, daß sperrige Teile in den Fallstrang geraten seien und sich quer gelegt hätten, nicht.

Auch ein Vermieter haftet für Schäden nur dann, wenn er sie schuldhaft verursacht hat (Ausnahmen sind nur die Garantiehaftungen für anfängliche Mängel). Das Amtsgericht Wedding hatte deshalb die Klage des Mieters auf Schadensersatz für Wasserschäden nach einer Rohrverstopfung abgewiesen (GE 1999, 717), weil der Vermieter zu regelmäßigen Inspektionsarbeiten nicht verpflichtet sei. Die Schadensersatzklage des Mieters wurde deshalb abgewiesen. Das Landgericht Berlin hat sich im Berufungsverfahren der Auffassung der ersten Instanz angeschlossen. Im Urteil der 67. Kammer vom 6. Dezember 1999 heißt es, daß eine Überprüfung der Abflußrohre für den Vermieter nur dann angezeigt ist, wenn häufige Verstopfungen im Hauptabflußrohr auf einen Instandsetzungsbedarf schließen lassen.