Keine Haftung des Vermieters für Schäden durch andere Mieter

Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die ein Hausbewohner einem anderen durch die Verletzung von Obhutspflichten zufügt, denn der Mieter ist nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters im Verhältnis zu anderen Mietern. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Mieterin von Geschäftsräumen im 3. und 4. Obergeschoß des Hauses aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 17.11.2000 mit der Bekl. Im 7. Obergeschoß hatte eine Büromieterin ein großes Aquarium aufgestellt, dessen Wasserversorgung über eine Schlauchleitung von der Küche aus erfolgte. Am 17. September 2001 kam es aus der Anlage zu einer Undichtigkeit mit Wasseraustritt in das darunterliegende Geschoß. Die Undichtigkeit wurde von einer Fachfirma beseitigt. Am 18./19. Dezember 2001 kam es erneut zu einem Wasseraustritt, weil sich der unter Druck stehende Schlauch des Zuleitungssystems, der lediglich mit Schlauchschellen befestigt war, in der Küche gelöst hatte. Das auslaufende Wasser verbreitete sich durch den zentralen Versorgungsschacht in der Gebäudemitte und lief in die von der Kl. gemieteten Räumlichkeiten. Sie verlangte Schadensersatz in Höhe von 5.500 Euro. Die Klage blieb ohne Erfolg.

Eine Haftung der bekl. Vermieterin wegen der Verletzung einer ihr obliegenden Kontrollpflicht besteht nicht. (...) 1. (Sie) ergibt sich nicht aus § 536 a BGB in der seit dem 1.9.2001 geltenden Fassung.

Ein Schadensersatzanspruch der KI. nach dieser Vorschrift setzt einen Mangel der Mietsache voraus. Ein solcher Mangel liegt jedoch nicht vor: Das Eindringen von Wasser in die von der KI. angemieteten Räume beruhte nicht auf baulichen Mängeln des Objekts, etwa einer Undichtigkeit des Gebäudes (so im Fall OLG Hamm NZM 1999, 804) oder einem Fehler im Wasserleitungssystem, soweit es in den Verantwortungsbereich der Vermieterin fällt. Ursächlich war vielmehr die fehlerhafte Installation des Wasseranschlusses für das aufgestellte Aquarium, die Schadensursache lag also im Verantwortungsbereich eines Mitmieters. Die aufgrund des Unglücksfalls einmalig aufgetretene Feuchtigkeit stellt keinen Sachmangel dar.

2. Die Bekl. haftet nicht unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung wegen einer schuldhaften Verletzung des mit der KI. geschlossenen Mietvertrags.

a) ... Der Vermieter haftet grundsätzlich nicht für Schäden, die ein Hausbewohner einem anderen durch die Verletzung von Obhutspflichten zufügt (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht § 535 Rn. 99). Dessen Fehlverhalten ist ihm im Verhältnis zu Dritten nicht nach § 278 BGB zuzurechnen, weil der Mieter nicht der Erfüllungsgehilfe des Vermieters im Verhältnis zu anderen Mietern ist. Benutzt ein Mieter in einer Etagenwohnung etwa eine Wasch- oder Spülmaschine, hat er durch geeignete Maßnahmen, etwa eine optische und/oder akustische Überwachung, sicherzustellen, daß kein Wasser austritt oder das Austreten von Wasser zumindest schnell unterbunden wird (OLG Hamm WuM 1985, 253 = NJW 1985, 332). Denn der Mieter verletzt die im Verkehr erforderliche Sorgfalt, wenn er eine Waschmaschine in Betrieb nimmt und nicht so beaufsichtigt, daß bei dem Austreten von Wasser aus der Maschine oder bei dem Platzen oder Abgleiten des Zuleitungsschlauchs alsbald ein weiterer Wasseraustritt verhindert werden kann (OLG Düsseldorf VersR 1975, 159 = NJW 1975, 171 = MDR 1975, 54). Der Vermieter darf in diesen Fällen darauf vertrauen, daß die jeweiligen Mieter ihre Sicherungspflichten erfüllen.

b) Eine Haftung der Bekl. kommt nicht unter dem Gesichtspunkt einer schuldhaft unterlassenen Kontrolle der technischen Einrichtungen in den vermieteten Räumen in Betracht.

Zwar wird in Rechtsprechung und Literatur eine Kontrollpflicht des Vermieters für mitvermietete technische Einrichtungen angenommen (OLG Hamm VersR 1981, 1161 = DB 1981, 1873). Dies ist gerechtfertigt, soweit der Vermieter damit lediglich seiner Verpflichtung nachkommt, die vermietete Sache in einem gebrauchsfähigen, mängelfreien Zustand zu erhalten. Schon insoweit dürfen die Anforderungen an den Vermieter aber nicht überspannt werden (BGH VersR 1966, 81). Die Überwachungspflicht findet nach Treu und Glauben dort ihre Grenze, wo die Kontrolle einen unzumutbaren Aufwand erfordert und keine Gewähr für eine dauerhafte Funktionstauglichkeit bietet (BGH WuM 1993, 123 = NJW-RR 1993, 521). Dies ist interessen- und sachgerecht. Denn die Sicherungspflicht des Vermieters darf nicht zu einer Gefährdungs- oder Zufallshaftung führen (Eisenschmid aaO. § 535 Rn. 99).

Eine solche Gefährdungshaftung droht aber, wenn der Vermieter durch eine zu weit ausgedehnte Kontrollpflicht für Installationsfehler haftbar gemacht wird, die ein Mieter zu verantworten hat. Deshalb geht es zu weit, der bekl. Vermieterin die Pflicht aufzuerlegen, das (...) Aquarium samt den dazugehörenden, ebenfalls von der Mieterin an-gebrachten Anschlüssen in regelmäßigen Abständen zu kontrollieren.

c) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, daß es bereits vor dem eigentlichen Schadensfall im Dezember 2001 zu einem Wasseraustritt aus der Zuleitung zum Aquarium gekommen war, bei dem Wasser durch die Decke in der sechsten Etage tropfte. Denn die im Anschlußbereich des Aquariums festgestellte Undichtigkeit war durch eine Fachfirma beseitigt worden. Es ist nicht ersichtlich, daß die Verantwortlichen der Bekl. AnIaß hätten haben können, auf die Instandsetzungsarbeit einer Fachfirma nicht zu vertrauen. Dies gilt um so mehr, als in der Folge über einen Zeitraum von mehreren Monaten keine Undichtigkeiten mehr aufgetreten und Beanstandungen demzufolge nicht erhoben worden waren.

(...)

Der Vermieter haftet für eigenes Verschulden oder für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen wie etwa der von ihm beauftragten Handwerker. Für Schäden, die ein Mieter einem anderen zufügt, hat er jedoch nicht einzustehen.

Eine Büromieterin hatte ein großes Aquarium aufgestellt, bei dem sich die Schlauchleitung löste; es kam zu einem erheblichen Wasserschaden in den Räumen einer anderen Mieterin. Diese klagte u. a. gegen die Vermieterin.

Mit Urteil vom 23. März 2004 wies das OLG Köln die Klage ab, da ein eigenes Verschulden der Vermieterin nicht vorläge. Insbesondere sei die Vermieterin nicht verpflichtet gewesen, das Aquarium zu kontrollieren. Für ein Verschulden der Aquariumsbesitzerin hafte sie ebenfalls nicht, da ein Mitmieter kein Erfüllungsgehilfe des Vermieters sei.