Keine Haftung des Vermieters für Müllablagerungen durch Dritte

Der Mieter hat keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Erstattung der Entsorgungskosten für Fremdmüll, wenn der Mangel dem Vermieter nicht angezeigt wurde. (Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung der Kl. hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Klage auf Erstattung der mit der Rechnung der Kl. vom 29.6.1998 berechneten Müllentsorgungskosten zu Recht abgewiesen, da ein dahingehender Anspruch gegen die Bekl. nicht besteht. I. Ein Anspruch aus § 538 Abs. 1, 2. oder 3. Alternative BGB ist nicht gegeben. Nach der Behauptung der Kl. handelte es sich bei dem auf ihrer Mietfläche abgeladenen Müll um Fremdmüll. Gegen durch Dritte verursachte Gebrauchsbeeinträchtigungen - die einen Mangel im Mietgebrauch darstellen - hat der Vermieter grundsätzlich in den Umständen nach erforderlichem und zumutbarem Umfang Schutzvorkehrungen zu treffen; auf die Ausübung von eigenen Abwehrrechten, etwa aufgrund des Besitzrechtes, kann er den Mieter nicht verweisen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., ll Rn. 103; Voelskow in MK, BGB, §§ 535, 536, Rn. 26; Palandt-Weidenkaff, BGB, § 535, Fn. 8; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, lll Rn. 1239; BGH ZMR 1953, 337, 38; RGZ 103, 140, 142; BayObLG WuM 1987, 112). Eine Gewährleistungspflicht trifft den Vermieter dann nicht, wenn der Mieter für das Entstehen oder vertraglich für dessen Vermeidung verantwortlich ist (vgl. BGHZ 38, 295; Palandt/Weidenkaff, a. a. O., Rn. 25).

Ob letzteres vorliegend der Fall sein könnte, weil die Kl. die teilweise offenstehenden Container über längere Zeit nicht bewegt hat, kann dahinstehen, denn jedenfalls ist ein etwaiger Gewährleistungsanspruch aus § 538 BGB gemäß § 545 Abs. 2, 2. Halbsatz BGB ausgeschlossen, weil die Kl. den Mangel nicht rechtzeitig angezeigt hat. Die Kl. räumt selbst ein, und dies ist auch aus den eingereichten Fotografien ersichtlich, daß es sich nicht um Müll, der einmalig abgeladen worden ist, handelte, sondern der sich nach und nach durch das Abstellen einzelner Geräte und sonstiger Gegenstände angesammelt hat. So hat die Kl. auch vorgetragen, die Fremdmüllablagerungen hätten bei der Feststellung am 5. September 1997 "ein solches Ausmaß" erreicht, daß die auf der gemieteten Teilfläche stehenden Container nicht mehr zugänglich gewesen seien. Kam es aber über einen längeren Zeitraum immer wieder zu unbefugten Müllablagerungen, so hätte es der Kl. gemäß § 545 Abs. 1 BGB oblegen, dies von Beginn an der Bekl. anzuzeigen, um diese überhaupt in den Stand zu versetzen, etwaige Vorkehrungen, wie etwa zusätzliche Eingangskontrolle oder das Aufstellen von Hinweisschildern, zu veranlassen. Diese Anzeigeverpflichtung bestand unabhängig davon, ob die Kl. - die immerhin auch Büroräume gemietet hatte - selbst sogleich Kenntnis von den Ablagerungen hatte. Die Anzeigepflicht gemäß § 545 BGB ist Ausfluß der Obhutspflicht des Mieters, aufgrund deren die Kl. ihrerseits zumindest zu regelmäßigen Kontrollen der Mietfläche gehalten war. Daß die Bekl. ihrerseits Kenntnis von den Zuständen gehabt haben mußte, aufgrund derer sie von sich aus zum Einschreiten verpflichtet hätte sein können, ergibt sich hingegen aus dem Vortrag der Kl. nicht hinreichend. Insbesondere mußte die Bekl. diese Kenntnis nicht aufgrund der gemäß der Objektordnung vorgesehenen täglichen Objektkontrollen zwischen 16.00 und 17.00 Uhr haben. Wie sich aus den gesamten Regelungen der Objektordnung zur Objektbewachung ergibt, diente diese vor allen Dingen zum Schutz gegen Einbrüche oder sonstige Störungen durch Dritte über Nacht. So hatten die Objektkontrollen z. B. die Aufgabe, zu prüfen, ob alle Türen und Fenster verschlossen waren (letzter Absatz unter "Objektbewachung"). Das ist üblicherweise auch die Aufgabe des Objektschutzes. Da hierzu im allgemeinen Fremdfirmen eingesetzt werden, die auf sicherheitsspezifische Belange ausgerichtet sind, konnte die Objektbewachung nicht dazu dienen, zu prüfen, ob die Mieter ihr Mietobjekt in Ordnung halten. Selbst wenn die Wachschutzleute den Müll gesehen hätten, hätten sie nicht wissen müssen, ob dieser durch Dritte verursacht war oder durch die Mieterin, deren Art und Weise des Mietgebrauchs sie weder zu überwachen noch Anzeige dazu zu machen hatten. Daß während der Überwachungszeiten, quasi unter den Augen der Wachleute, die Müllablagerungen stattgefunden hätten, ist weder substantiiert vorgetragen noch ersichtlich. Letztlich mußte ohne entsprechende Anzeige auch die Bekl. nicht davon ausgehen, daß es sich um unbefugte Müllablagerungen von Dritten handelte. War die Bekl. für das Entstehen der Müllansammlungen nicht verantwortlich, so konnte sie auch nicht mit einer sie treffenden Beseitigungsverpflichtung in Verzug geraten. Allenfalls - mangels konkreter Darlegung einer früheren Kenntnis - seit der gemeinsamen Feststellung im September 1997 hätte sie eine Verpflichtungen zur Vermeidung weiterer Müllansammlungen treffen können. Um entsprechende Versäumnisse nach

antwortlich, so konnte sie auch nicht mit einer sie treffenden Beseitigungsverpflichtung in Verzug geraten. Allenfalls - mangels konkreter Darlegung einer früheren Kenntnis - seit der gemeinsamen Feststellung im September 1997 hätte sie eine Verpflichtungen zur Vermeidung weiterer Müllansammlungen treffen können. Um entsprechende Versäumnisse nach dieser Zeit geht es hier aber nicht. II. Auch sonstige Ansprüche sind nicht gegeben. (wird ausgeführt)

Wenn Dritte auf der gemieteten Fläche Müll abladen, ist der vertragsgemäße Gebrauch für den Mieter beeinträchtigt; auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Gewährleistungsrechte des Mieters setzen allerdings eine Mängelanzeige voraus.

Die von einem Geschäftsraummieter aufgestellten Container waren nicht mehr zugänglich, weil unbekannte Dritte nach und nach Sperrmüll in erheblichem Ausmaß abgelagert hatten. Der Mieter ließ den Fremdmüll beseitigen und verlangte Erstattung vom Vermieter. Dabei berief er sich darauf, daß der Vermieter wegen der vertraglich geschuldeten täglichen Objektkontrollen Kenntnis von den Müllablagerungen gehabt haben müsse.

Mit Urteil vom 20. September 2001 wies das Kammergericht die Klage ab und stützte sich im wesentlichen darauf, daß der Mieter den Mangel nicht angezeigt hatte. Gewährleistungs- oder Aufwendungserstattungsansprüche setzten jedoch eine solche Mängelanzeige voraus, sofern der Vermieter nicht ohnehin Kenntnis von dem Mangel gehabt hatte. Das verneinte hier das Gericht, da die vorgesehene Objektkontrolle durch den Vermieter zum Schutz gegen Einbrüche, nicht jedoch zur Überprüfung des Zustands der Mietfläche gedient habe. Schließlich war dem Müll auch nicht anzusehen, von wem er stammte.