Keine Haftung des Vermieters für Dachlawinen bei extremer Wetterlage

Keine Haftung des Vermieters für Dachlawinen bei extremer Wetterlage; Ortsüblichkeit von Schneefanggittern; Verkehrssicherungspflicht bei vermietetem Stellplatz

1. Ein Hauseigentümer muss nur bei besonderen Umständen Schutzmaßnahmen gegen die durch Schnee und Eis auf dem Dach drohende Gefahr treffen.

2. Auch wenn der Vermieter eines Stellplatzes grundsätzlich dafür sorgen muss, dass eine Gefährdung des Mieters ausgeschlossen ist, scheidet eine Haftung für Dachlawinen aus, wenn Schneefanggitter nicht ortsüblich sind.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. macht einen Anspruch auf Schadensersatz geltend aus einem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag über einen Pkw-Stellplatz, nachdem der ihm gehörende Pkw infolge herabstürzender Eisplatten beschädigt worden ist. Der angemietete Stellplatz befindet sich in unmittelbarer Nähe zu dem von ihm bewohnten Wohnhaus an der Hauswand. Am 19.1.2010 früh morgens stellte der Kl. an seinem Fahrzeug mehrere Blechschäden fest, die vom Abrutschen von Eismassen auf dem Dach herrührten, die immer noch auf dem Pkw lagen.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. kein Schadensersatzanspruch zu.

Ein Anspruch aus § 536 a BGB scheidet aus, da eine Einwirkung von außen auf den Pkw des Kl. nicht als Mangel des gemieteten Stellplatzes verstanden werden kann.

Auch ein Anspruch aus § 280 BGB i.V.m. § 535 BGB besteht nicht. Zwar hat der geschlossene Mietvertrag grundsätzlich auch zum Inhalt, dass der Parkplatz nutzbar und das Gebäude in ordnungsgemäßem Zustand sein muss, der eine Gefährdung der Benutzer ausschließt. Damit besteht zwar eine Verkehrssicherungspflicht der Bekl. gegenüber dem Kl., die sich auch auf das Fahrzeug des Kl. erstreckte. Die Frage, ob diese Pflicht verletzt wurde, soll nach denselben Kriterien zu entscheiden sein wie beim deliktischen Anspruch (vgl. AG Saarbrücken, Urteil vom 26.10.2005 - 42 C 346/05 -).

Im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht im Deliktsrecht kann ein Hauseigentümer nur dann aus einem Unterlassen in Anspruch genommen werden, wenn er eine Rechtspflicht hatte, Vorkehrungen zu treffen, um einen durch Schnee- oder Eissturz entstehenden Schaden abzuwenden (BGH, VersR 1955, 82). Diese Verkehrssicherungspflicht besteht nur, wenn für einen vorausschauend Urteilenden die nahe liegende Gefahr ersichtlich ist, dass Rechtsgüter Dritter geschädigt werden können, und nur in dem Rahmen, die der normale und übliche Verkehr erfordert und die zumutbar sind (BGH, ZMR 2004, 252 = NJW 2004, 1449 [1450]). Der Hauseigentümer muss nur bei besonderen Umständen Schutzmaßnahmen gegen die durch den Schnee oder Eis verursachte Gefahr treffen (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 1404; OLG Köln, VersR 1988, 1244). Besondere Sicherheitsvorkehrungen zu treffen, wie das Absperren der Straßenfläche vor dem Haus, die Aufstellung von Hinweisschildern oder das Abräumen des Daches, ist nur dann notwendig und zumutbar, wenn besondere Umstände vorliegen. Hierbei ist zu bedenken, dass grundsätzlich Verkehrsteilnehmer selbst verpflichtet sind, sich durch Achtsamkeit vor der Gefahr der Verletzung durch herabfallenden Schnee oder Eis zu schützen (vgl. z. B. OLG Jena, NJOZ 2007, 1245).

Allerdings dürften die Sorgfaltsanforderungen im Rahmen eines Mietvertrages insofern etwas anders ausgestaltet sein, als es sich gerade um eine vertragliche Sonderbeziehung handelt, die sich nicht ohne Weiteres mit dem gesetzlichen Schuldverhältnis des § 823 BGB vergleichen lässt. So hat der Vermieter grundsätzlich dafür zu sorgen, dass der Parkplatz nutzbar und das Gebäude in ordnungsgemäßem Zustand sein muss, der eine Gefährdung der Benutzer ausschließt. Wenn die Haftung des Hauseigentümers im Rahmen des § 823 BGB u. a. auch mit dem Argument abgelehnt wird, dass eine besondere Wetterlage dem Passanten in gleichem Maße bekannt ist wie jedem Hauseigentümer, und der Hauseigentümer daher im Fall einer solchen Wetterlage davon ausgehen darf, dass die Verkehrsteilnehmer ihrerseits der allgemein bestehenden Dachlawinengefahr aus dem Wege gehen und anderweitige Standplätze für ihr Fahrzeug suchen (vgl. AG Saarbrücken, a.a.O.), so unterscheidet sich aber die Situation des Passanten von der des Mieters. Grundsätzlich darf der Mieter darauf vertrauen, dass der Vermieter eine Gefährdung ausschließt, d. h. dem Vermieter obliegt auch die Pflicht, den vermieteten Stellplatz in nutzbarem Zustand zu halten. Allerdings hat auch diese Pflicht ihre Grenzen.

Hinsichtlich des Anbringens von Schneegittern ist bei der Beurteilung auf die örtlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalles abzustellen, und hierbei insbesondere auf das Kriterium der Ortsüblichkeit (OLG Karlsruhe, NJW 1983, 2946; OLG Saarbrücken, VersR 1985, 299; OLG Stuttgart, MDR 1983, 316). In der Stadt Hannover kann nicht von einer Ortsüblichkeit von Schneegittern gesprochen werden. Hierbei ist auch zu bedenken, dass es sich bei den Schneeverhältnissen und Witterungsbedingungen im Winter 2009/2010 um Extreme handelte. Sollten diese in Zukunft zur Regel werden, müsste die Frage der Erforderlichkeit von Schneegittern in Zukunft möglicherweise anders entschieden werden.

Auch bei der Frage, ob weitere Schutzmaßnahmen hätten getroffen werden müssen, ist die extreme Wetterlage zu berücksichtigen, aufgrund derer nämlich eine tägliche oder sogar mehrmals tägliche Kontrolle des Daches erforderlich gewesen wäre, um einen effektiven Schutz bieten zu können. Dies ist aber weder dem Hauseigentümer im Rahmen des § 823 BGB noch dem Vermieter im Rahmen eines Vertragsverhältnisses zumutbar. Hinzu kommt, dass auch dem Kl. aufgrund der bereits lange anhaltenden extremen Witterungsbedingungen die Gefahr von Dachlawinen in Form von Eis oder Schnee klar gewesen sein musste und er aufgrund der extremen Wetterlage eben nicht darauf vertrauen durfte, dass die Bekl. für eine ständige Kontrolle des Daches sorgen würden. Hierzu waren sie nicht verpflichtet.

Ein Anspruch aus § 836 BGB scheidet aus, da Schnee, der sich vom Dach eines Hauses löst, nicht Teil des Gebäudes ist (BGH, VersR 1955, 82; OLG Hamm, NJW-RR 1987, 412).

Vgl. auch LG Passau, NJW-RR 1987, 1508 zu fehlender Notwendigkeit von Warnschildern.

Nach weit verbreiteter Meinung haftet ein Hauseigentümer oder Vermieter für Schäden, wenn Schnee und Eis vom Dach herabstürzen. Das ist jedoch keineswegs immer so.

Der Kläger hatte einen Pkw-Stellplatz gemietet; im Januar 2010 wurde sein Auto durch vom Hausdach abgerutschtes Eis erheblich beschädigt. Die Schadensersatzklage gegen den Hauseigentümer/Vermieter war erfolglos.

Mit Urteil vom 22. September 2010 verwies das Amtsgericht Hannover darauf, dass das Anbringen von Schneefanggittern nicht ortsüblich sei. Dem Mieter sei aufgrund der bereits lange anhaltenden extremen Witterungsbedingungen die Gefahr von Dachlawinen klar gewesen, und er habe nicht darauf vertrauen dürfen, dass der Vermieter für eine ständige Kontrolle des Daches (täglich oder mehrmals täglich) sorgen würde.

In München müssen Schneefanggitter angebracht werden (OLG München, Urteil vom 17. Dezember 2009 - 1 U 3405/09); ist das geschehen, haftet der Hauseigentümer nicht (AG München, Urteil vom 21. Juni 2007 - 263 C 10893/07); ebenso in Berlin, wenn die dort nicht üblichen Schneefanggitter angebracht wurden (AG Schöneberg, Urteil vom 20. August 2010 - 106 C 232/10). Nur bei einem besonders steilen Dach sind immer Schneefanggitter erforderlich (LG Ulm NZV 2006, 589). Ansonsten scheidet eine Haftung des Eigentümers grundsätzlich aus (BGH NJW 1955, 300; AG Winsen/Luhe NZM 1998, 155; LG Karlsruhe NJWE-VHR 1998, 70; AG Wuppertal, Urteil vom 13. Januar 2009 - 33 C 420/08). Maßnahmen zur Gefahrenbeseitigung muss der Vermieter nur ergreifen, wenn das ortsüblich ist (OLG Jena NJW-RR 2009, 168). Eine weitergehende Verpflichtung (Hinweisschilder nötig; notfalls Sperren eines Parkplatzes) bejahen (unter Annahme eines Mitverschuldens des Geschädigten) nur das AG Lemgo (Urteil vom 8. Juli 2010 - 16 C 12/10) und das LG Detmold (Urteil vom 15. Dezember 2010 - 10 S 121/10, ).

Eine gute Zusammenfassung findet sich bei OLG Hamm NZV 2004, 34: „In der Rechtsprechung ist seit langem anerkannt, dass einen Hauseigentümer grundsätzlich nicht die Pflicht trifft, Dritte durch spezielle Maßnahmen vor Dachlawinen zu schützen, wenn diese – wie hier – nicht vorgeschrieben sind ... Es ist zunächst Aufgabe eines jeden selbst, sich vor solchen Gefahren zu schützen. Eine Rechtspflicht besteht erst dann, wenn besondere Umstände Sicherungsmaßnahmen zum Schutze Dritter gebieten. Solche können nach der allgemeinen Schneelage des Ortes, der Beschaffenheit und Lage des Gebäudes, den konkreten Schneeverhältnissen und der Art und des Umfangs des gefährdeten Verkehrs gegeben sein ..."