Keine Haftung des Mieters für vertragsgemäßen Gebrauch

Keine Haftung des Mieters für vertragsgemäßen Gebrauch; Geruchsbelästigung; Gesundheitsgefährdung; Rückgabeverpflichtung

Der Mieter kommt seiner Rückgabeverpflichtung nach Beendigung des Vertragsverhältnisses auch dann nach, wenn das Mietobjekt infolge vertragsgemäßen Gebrauchs (nachteilig) verändert worden ist.

Mit Vertrag vom 3.2.1992 vermietete die Kl. der Bekl. eine Gewerbefläche mit aufstehender Lagerhalle auf dem Grundstück N-Str. in H. zum Zwecke der Nutzung "für (ihren) Gewerbebetrieb". (...)

Von dem weiteren ihr eingeräumten Optionsrecht von fünf Jahren machte die Bekl. keinen Gebrauch. Vielmehr räumte sie die streitgegenständliche Halle zum Jahresende 2001.

Die Kl. macht geltend, die Bekl. habe gegen die vertraglich übernommene Verpflichtung verstoßen, das Mietobjekt nach Vertragsende "im bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben. Infolge der Einlagerung von Tee während der Mietzeit seien vielmehr unzumutbare und sogar gesundheitsgefährdende Geruchsbelästigungen zurückgeblieben, die trotz verschiedenster Maßnahmen, an denen sich auch die Bekl. beteiligt habe, nicht hätten beseitigt werden können. Dies habe zur Folge, daß eine Weitervermietung nicht möglich sei. Zwar sei die Nutzung etwa ab Juli 2002 einer Firma L. überlassen worden. Diese zahle jedoch wegen des unerträglichen Geruchs, der den dauerhaften Aufenthalt von Menschen in der Halle unmöglich mache, keinen Mietzins. (...)

Die Akten 3 O 187/03 LG Düsseldorf lagen vor und waren zu Informationszwecken Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

(...) 2.2 Die Verletzung ihrer in § 13 des Mietvertrages vom 3.2.1992 geregelten Rückgabepflicht, die Voraussetzung für jeglichen Anspruch der Kl. wäre, kann nicht festgestellt werden.

Bei Vertragsende ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand (so z. B. Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V Rdn. 13). Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn dieser Zustand infolge des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache verändert worden ist (so z. B. Palandt/Weidenkaff, a. a. O., § 546 BGB Rdn. 5 im Anschluß an BGH NJW 2002, 3234 und Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 6. Aufl., Rdn. 300). Ein solcher Fall ist vorliegend gegeben.

Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichts im angefochtenen Urteil war der Kl. beim Abschluß des Mietvertrages vom 20.1.1997 bekannt, daß die Anmietung der streitgegenständlichen Lagerhalle der Lagerung von Tee dienen sollte. Über eine derartige Nutzung ist die Bekl. unstreitig auch nicht hinausgegangen. Die Kl. konnte daher in der Tat nicht verlangen, daß das Mietobjekt im Zeitpunkt der Rückgabe "geruchsneutral" war. Etwaige Schwierigkeiten bei der Neuvermietung aufgrund vorhandener Geruchsbelästigungen gehen daher grundsätzlich zu ihren Lasten.

Daß die Kl. es unterlassen hat, dieser Risikoverteilung durch Vereinbarung eines entsprechendes Mietzinses Rechnung zu tragen, kann der Bekl. nicht angelastet werden. Dieser oblag es auch nicht, die Kl. im Rahmen der Vertragsverhandlungen von sich aus darüber aufzuklären, daß nach Vertragsbeendigung mit Geruchsbelästigungen gerechnet werden mußte. Vielmehr wäre es Sache der Kl. in ihrer Eigenschaft als Vermieterin gewesen, sich in dieser Hinsicht umfassend zu informieren, bevor sie mit der Bekl. kontrahierte. (...)

Der Mieter hat nach Vertragsende die Mietsache grundsätzlich in dem Zustand zurückzugeben, wie er sie bei Vertragsbeginn erhalten hat. Das gilt allerdings nicht für Veränderungen, die sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs halten. Deswegen ist etwa der Mieter eines Tankstellengrundstückes nicht verpflichtet, Bodenkontaminierungen zu beseitigen, die unvermeidbar waren und sich im Rahmen der gesetzlichen Regelungen hielten (BGH NJW 2002, 3234).

Die Mieterin hatte eine Lagerhalle für ihren Gewerbebetrieb gemietet. In der Halle wurde Tee gelagert. Nach Beendigung des Mietverhältnisses berief sich die Vermieterin darauf, daß die Räume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben seien, was hier nicht erfüllt sei. Vielmehr sei eine unerträgliche Geruchsbelästigung zurückgeblieben, die eine Weitervermietung verhindert habe.

Mit Urteil vom 1. April 2004 wies das OLG Düsseldorf die Klage ab. Die Lagerung von Tee habe zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, so daß die Mieterin für die Folgen nicht einzustehen habe. Auch eine Aufklärungspflicht der Mieterin bei den Vertragsverhandlungen habe nicht bestanden, da es Sache der Vermieterin gewesen sei, sich über Geruchsbelästigungen umfassend zu informieren.