Keine Haftung des Mieters für leichte Fahrlässigkeit bei Übernahme der Versicherungskosten als Betriebskosten

1. Ist der Mieter verpflichtet, anteilige Versicherungskosten (hier: gegen Wasserschäden) als Betriebskosten zu zahlen, ist seine Haftung für Schäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.

2. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter einen Versicherungsvertrag tatsächlich nicht abgeschlossen hatte, ohne dies dem Mieter mitzuteilen.

(Leitsätze der Redaktion)

§ 3 des Dauernutzungsvertrages der Parteien vom 22. Oktober 2008 lautet wie folgt:

„(3) Neben der Nutzungsgebühr werden alle auf dem Grundstück anfallenden Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV) (Anlage 2 zum Dauernutzungsvertrag) umgelegt und durch monatliche Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung erhoben. [...]

In der Anlage 2 „Aufstellung der Betriebskosten" findet sich unter anderem folgende Erläuterung:

„In Anlehnung an [...] sind Betriebskosten nachstehende Kosten, die der Genossenschaft durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes [...] entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mitglied außerhalb der Nutzungsgebühr unmittelbar getragen werden. In Ergänzung des § 3 Abs. 3 des Dauernutzungsvertrages werden die dort aufgeführten Kosten wie folgt erläutert:

13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung: hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug."

Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 22. Februar 2010 abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Kl. nach § 242 BGB gehindert sei, einen Schadensersatzanspruch gegen die Bekl. durchzusetzen. Die Kl. sei aufgrund des Mietvertrages verpflichtet gewesen, eine Versicherung gegen Leitungswasserschäden abzuschließen. Die Bekl. habe darauf vertrauen dürfen, dass die Kl. eine solche Versicherung auch tatsächlich abgeschlossen hat. Hätte die Kl. eine solche Versicherung abgeschlossen, wäre sie verpflichtet gewesen, diese in Anspruch zu nehmen, da sie kein vernünftiges Interesse daran gehabt hätte, den Schadenausgleich beim Mieter zu suchen. Die Bekl. hätte durch die Zahlung der Betriebskosten zur Zahlung der Versicherungsprämie beigetragen; ein Regressanspruch des Gebäudeversicherers gegen die Bekl. wäre auf die Haftung wegen grober Fahrlässigkeit und Vorsatz beschränkt gewesen. Hier habe - den Vortrag der Kl. als richtig unterstellt - allenfalls leichte Fahrlässigkeit vorgelegen, wenn der Vater der Bekl. vergessen haben sollte, das Ventil zu schließen.

II. 1. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 49.992,22 € aus § 280 Abs. 1 BGB i. V. m. dem Dauernutzungsvertrag der Parteien vom 22. Oktober 2008 und Nr. 4 Absatz 6 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen haben.

a) Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht dem zwischen den Parteien geschlossenen Dauernutzungsvertrag unter Einbeziehung der Allgemeinen Vertragsbestimmungen der Kl. die Vereinbarung entnommen, dass die Bekl. als Mieterin verpflichtet ist, die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, insbesondere die Kosten der Versicherung gegen Wasserschäden zu tragen. Dies ergibt sich aus § 3 Abs. 3 des Dauernutzungsvertrages i. V. m. Nr. 2 der Anlage und Nr. 13 der Anlage 2. Die Kl. hat sich gerade nicht darauf beschränkt, den Text der Betriebskostenverordnung zu wiederholen, sondern lehnt sich lediglich an diese an. Zudem will sie ausdrücklich § 3 Abs. 3 des Dauernutzungsvertrages ergänzen und erläutern. Soweit die Kl. es unter Hinweis auf Gartenpflegekosten für „absurd" hält, den Vermieter in diesem Fall zur Anlage eines Gartens zu verpflichten, trägt der Vergleich mangels Vergleichbarkeit nicht. Ob ein Garten vorhanden ist oder nicht und infolgedessen Kosten der Gartenpflege überhaupt anfallen können, kann der verständige Mieter ohne Weiteres feststellen. Für die Versicherungskosten gilt dies nicht. Im Übrigen hat die Kl. insoweit selbst differenziert. Sie hat im Mietvertrag, auf den die Anlage 2 Bezug nimmt, die Aufzugskosten gesondert ausgewiesen und - mangels Vorhandenseins - mit „0,00 €" beziffert. Ein verständiger Mieter kann aus den Angaben in Ziffer 13 nur den Schluss ziehen, dass Versicherungen in dem dort angegebenen Umfang bestehen und Gegenstand der Vereinbarung über die Betriebskostenumlage sind.

Das Absehen vom Abschluss einer Leitungsschadenversicherung entgegen den eigenen Angaben ist zudem so ungewöhnlich, dass sich daraus eine ausdrückliche Hinweispflicht ergibt.

Schließlich übersieht die Kl., dass etwaige Unklarheiten gemäß § 305 c Abs. 2 BGB zu ihren Lasten gehen.

Ob sich aus den vertraglichen Regelungen eine Pflicht zum Abschluss einer Leitungsschadenversicherung ergibt oder sich die Regelung auf die Frage der Kostenumlage beschränkt, kann dahinstehen.

Entscheidend ist, dass der mietvertraglichen Verpflichtung des Wohnungsmieters, die anteiligen Versicherungskosten des Wohnungseigentümers/Vermieters zu zahlen, auch dann die stillschweigende Beschränkung seiner Haftung auf Vorsatz und Fahrlässigkeit zu entnehmen ist, wenn der Vermieter die Versicherung tatsächlich nicht abgeschlossen hat und dem Mieter dies nicht bekannt ist.

Nach den vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäben ist die Abwälzung von Versicherungskosten auf den Mieter nur dann sachlich gerechtfertigt, wenn dem eine entsprechende Gegenleistung des Vermieters gegenübersteht (vgl. Urteil vom 13. Dezember 1995 - VIII ZR 41/95 - Rn. 13 ff., zit. nach juris = GE 1996, 358). Letztere besteht nicht in dem tatsächlichen Abschluss der Versicherung durch den Vermieter, weil der Mieter davon allein mangels Mitversicherung noch keinen Vorteil hat. Vielmehr begründet die im Mietvertrag ausdrücklich geregelte Verpflichtung des Wohnungsmieters, die Kosten der - in dem entschiedenen Fall - Gebäudefeuerversicherung zu tragen, die berechtigte Erwartung, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zugute kommen. Mangels Mitversicherung des Mieters sei das nur möglich, wenn der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Versicherungskosten eine stillschweigende Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit entnommen werde, so dass der Mieter im Ergebnis nicht anders steht, als wenn er selbst eine Versicherung abgeschlossen hätte. Der Mieter kann auch nicht auf den Abschluss einer eigenen Haftpflichtversicherung verwiesen werden, denn dadurch würden ihm zusätzliche Kosten entstehen, obwohl er bereits die Kosten der Versicherung des Vermieters übernommen hat.

Diese Maßstäbe sind auf den hier gegebenen Fall anzuwenden, denn die Bekl. hatte keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Kl. eine entsprechende Versicherung tatsächlich nicht abgeschlossen hat. Sie musste vielmehr davon ausgehen, dass sie sich zur anteiligen Kostentragung vertraglich verpflichtet hat und demzufolge auch von einer Gegenleistung profitiert. Zwar ist die Bekl. im Unterschied zu der vom BGH entschiedenen Konstellation tatsächlich nie mit entsprechenden Kosten belastet worden. Die Kl. hatte dies auch nie vor, denn die Kosten waren in den Vorauszahlungen tatsächlich nicht enthalten.

Es verbietet sich jedoch, einen Vermieter der eine bestimmte Gegenleistung verspricht, diese tatsächlich aber nicht vorhält, besser zu stellen als den Vermieter, der den Gegenstand der vom Mieter zu leistenden Vorauszahlungen auf Betriebskosten wahrheitsgemäß offenlegt, es sei denn, der Anfall bestimmter Betriebskosten (Garten, Aufzug) ist augenscheinlich ausgeschlossen. Der Mieter darf auch in der hier gegebenen Konstellation davon ausgehen, dass die vereinbarte Kostenumlage und die darauf beruhende Erwartung einer Kostenbelastung ihm im Schadenfall zugute kommt. Hier verbindet sich mit der mietvertraglichen Vereinbarung zudem die ebenfalls schützenswerte Erwartung, dass den Vorauszahlungen die angegebenen Auslagen der Kl. gegenüberstehen, d. h. auch tatsächlich aufgebracht werden. Dass die Vorauszahlungen und die dem Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist zur Last fallenden Kosten dann tatsächlich höher wären, kann deshalb nicht entscheidend sein, weil die Kl. hier letztlich eine falsche Angabe über den „Preis" der Mietsache gemacht hat. Zu den essentialia negotii gehören im Falle des Mietvertragsschlusses auch die Betriebskosten, deren voraussichtliche Höhe sich nach den Vorauszahlungen abschätzen lässt, weil der Vermieter diese gemäß § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB nur in angemessener Höhe verlangen kann. Ob die Höhe angemessen ist, beurteilt sich - wie auch sonst bei Preisen - nach dem Umfang der Gegenleistung.

b) Ebenfalls frei von Rechtsfehlern ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass das von der Kl. behauptete Verhalten des Vaters der Bekl., für das letztere nach § 278 BGB grundsätzlich einstehen müsste, nur als leicht fahrlässig anzusehen ist (vgl. auch OLG München, Urteil v. 13.1.2005 - 19 U 3792/04).

Leicht fahrlässig handelt gemäß § 276 Abs. 2 BGB, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Grobe Fahrlässigkeit ist gegeben, wenn die verkehrserforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt wird, wenn schon einfachste, ganz nahe liegende Überlegungen nicht angestellt werden und das nicht beachtet wird, was im gegebenen Fall jedem einleuchten müsste. Im Falle der groben Fahrlässigkeit sind anders als bei der leichten Fahrlässigkeit auch subjektive, in der Individualität des Handelnden liegende Umstände zu berücksichtigen, etwa die Tatsache, dass der Handelnde nicht als Fachmann tätig ist.

Danach stellt es sich unter den hier gegebenen Umständen nicht als grob fahrlässiges Verhalten dar, wenn der Vater der Bekl. vor Verlassen der Wohnung nicht noch einmal überprüft hat, ob alle Ventile geschlossen sind, auch die, an denen er gar nicht gearbeitet hat. Nach den örtlichen Gegebenheiten, die sich aus den von der Bekl. eingereichten Fotos ergeben, kann ausgeschlossen werden, dass der Zeuge P. ein Ventil dadurch öffnen konnte, dass er bei seinen Arbeiten versehentlich daran gestoßen ist. Unstreitig ist zudem, dass der Zeuge mit Wissen des Hauswartes der Kl. lediglich eine Spüle anschloss, nachdem der Hauswart W. die in der Wohnung befindliche Spüle am 5. Dezember 2008 demontiert hat. Ebenfalls unstreitig ist, dass das Wasser nicht aus dem Ventil ausgetreten ist, das die Spüle mit Wasser versorgt, sondern aus dem für den Anschluss der Spülmaschine vorgesehenen Ventil, das klägerseits nicht mit einem Blindstopfen verschlossen worden war.

Anmerkung: Revision zugelassen.

Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Mieter, der anteilige Versicherungsprämien als Betriebskosten zu tragen hat, wegen eines durch leichte Fahrlässigkeit verursachten Schadens nicht in Anspruch genommen werden. Das LG Berlin meint, das gelte auch, wenn der Vermieter gar keine Versicherung abgeschlossen hat.

Der Vater der Mieterin hatte in der Wohnung eine Spüle angeschlossen; danach stand die Wohnung mehrere Tage leer. Aus dem für den Anschluss der Spülmaschine vorgesehenen Ventil trat Wasser aus, das einen Schaden von knapp 50.000 € verursachte. Die in Anspruch genommene Mieterin berief sich darauf, dass sie nach dem Vertrag als Betriebskosten die Kosten der Versicherung für Wasserschäden zu übernehmen habe. Der Vermieter entgegnete, eine solche Versicherung sei weder abgeschlossen noch von ihm in Rechnung gestellt worden.

Das LG Berlin bestätigte das Urteil des AG Pankow-Weißensee, das die Klage abgewiesen hatte. Das Verhalten des Vaters der Mieterin sei nur als leicht fahrlässig anzusehen, wofür hier nach dem Mietvertrag eine Haftung ausscheide. Die Übernahme der Betriebskosten enthalte auch die anteiligen Versicherungsprämien, worin eine stillschweigende Beschränkung der Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit liege. Dass eine Versicherung nicht abgeschlossen worden war, sei unerheblich; zumindest hat der Vermieter die Mieterin hierauf ausdrücklich hinzuweisen.

Das Urteil ist sehr zweifelhaft, denn der Bundesgerichtshof hat seine frühere Rechtsprechung, aus dem Mietvertrag sei eine stillschweigende Beschränkung der Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu entnehmen (GE 1996, 407) ausdrücklich aufgegeben und die Haftungsbeschränkung aus der Auslegung des Vertrages zwischen dem Vermieter und der Versicherung hergeleitet (Regressverzicht: BGH GE 2005, 123). Danach ist der Vermieter gehalten, zunächst die Versicherung in Anspruch zu nehmen, wenn er nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat. Letzteres ist ohne Weiteres dann anzunehmen, wenn keine Versicherung abgeschlossen wurde. Die Frage spitzt sich also darauf zu, ob ein Vermieter gegenüber dem Mieter verpflichtet ist, eine Gebäudeversicherung abzuschließen oder anderenfalls den Mieter auf das Fehlen einer Versicherung ausdrücklich hinzuweisen hat. Bis zu einer Klärung durch den BGH kann nur dringend empfohlen werden, den Mieter auf fehlenden Versicherungsschutz hinzuweisen, um nicht auf Schäden sitzenzubleiben.