Keine Haftung des Erwerbers für Mietsicherheit in Altfällen

1. § 566 a BGB n. F. findet auf vermietete Wohnräume, die vor dem 1. September 2001 veräußert worden sind, keine Anwendung.

2. Für die Voraussetzungen des § 572 Satz 2 BGB a. F. ist grundsätzlich der Mieter darlegungs- und beweisbelastet. Ihm können allerdings Darlegungserleichterungen zugute kommen.

Die Parteien streiten um die Rückzahlung einer Mietkaution. Mit Vertrag vom selben Tage mietete die Kl. am 11. November 1996 vom Bekl. zu 1) eine Wohnung und übergab ihm die vertraglich vereinbarte Barkaution von 1.300 DM. In einer zwischen dem Bekl. zu 1), Herrn B., und dem Bekl. zu 2) unter dem 5. September 1997 notariell vereinbarten Vertragsänderung eines notariellen Kaufvertrags über das streitgegenständliche Grundstück heißt es unter Ziff. 3 unter anderem wörtlich:

"... Die Vertragspartner weisen den Notar unwiderruflich an, die hinterlegten Kaufpreise ... wie folgt zu verwenden: ...

c) für etwaige Ausgleichungen auf Forderungen der Käufer auf vollständige Übergabe der hinterlegten Mietkautionen in Form von Guthaben und Bürgschaften."

Mit Schreiben vom 28. Juli 1999 erklärte die Kl. die Kündigung des Mietverhältnisses. Die Bekl. zu 1) veräußerte das Grundstück; die Bekl. zu 2) und 3) sind spätestens seit dem 12. Mai 2000 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Nachdem sie von den Bekl. außergerichtlich vergeblich die Rückzahlung der geleisteten Kaution verlangt hatte, hat die Kl. die Bekl. im hiesigen Rechtsstreit zunächst gesamtschuldnerisch auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das Gericht hat der Klage, soweit sie sich gegen den Bekl. zu 1) gerichtet hat, durch Teilurteil vom 6. August 2001 in Höhe von 1.458,40 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 7. Juli 2001 unter Abweisung des weitergehenden Zinsantrags stattgegeben. Das hiergegen gerichtete Rechtsmittel des Bekl. zu 1) ist ohne Erfolg geblieben.

Die Kl., die nunmehr lediglich noch die gesamtschuldnerische Verurteilung der Bekl. zu 2) und 3) begehrt, ist der Auffassung, ausweislich der notariellen Änderungsvereinbarung unter Ziff. 2 lit. c) sei gegenüber dem Bekl. zu 1) die Verpflichtung zur Rückgewähr der Kaution übernommen worden. (...)

Die Klage ist - soweit sie sich gegen die Bekl. zu 2) und 3) richtet - unbegründet, da ihnen gegenüber ein Kautionsrückzahlungsanspruch der Kl. nicht besteht.

1. Ein Zahlungsanspruch ergibt sich nicht aus § 566 a BGB. Danach haftet der Erwerber vermieteten Wohnraums dem Mieter grundsätzlich für die von diesem an den Veräußerer geleistete Sicherheit. Der Tatbestand der Vorschrift ist vorliegend zwar erfüllt, doch scheidet eine Anwendung der durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführten Regelung auf das streitgegenständliche - kündigungsbedingt zum 31. Oktober 1999 beendete - Mietverhältnis aus.

Trotz erheblicher Rechtsänderungen zu Lasten des Erwerbers, der im Gegensatz zur bisherigen Regelung des § 572 Satz 2 BGB auf Rückzahlung der Kaution unabhängig von ihrer Übergabe in Anspruch genommen werden kann, enthält das Mietrechtsreformgesetz für § 566 a BGB keine Überleitungsvorschrift. In entsprechender Anwendung von Art. 170 EGBGB bleibt es bei der Anwendung des § 572 Satz 2 BGB a. F. für solche vermieteten Wohnräume, die - wie hier - vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. September 2001 veräußert worden sind (vgl. Beuermann GE 2001, 902; Börstinghaus/Eisenschmidt, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, 1. Aufl. 2001, § 566 a Anm. II 2; Blank/Börstinghaus, Neues Mietrecht, 1. Aufl. 2001; Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl. 2002, § 566 a Rz. 4; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2002, § 566 a Rz. 32; Lützenkirchen MDR 2001, 1390; Palandt, BGB, 61. Aufl. 2002, Einl v. § 241 Rz. 29 a. E.; a. A. Franke ZMR 2001, 951; Maciejewski MM 2001, 217).

Art. 170 EGBGB, der das Schuldverhältnis nach seinen Voraussetzungen, seinem Inhalt und seinen Wirkungen dem Recht unterwirft, das zur Zeit der Verwirklichung seines Entstehungstatbestandes galt, ist Ausfluß eines allgemeinen Rechtsgedankens. Neue Gesetze haben deshalb grundsätzlich keine rückwirkende Kraft - weder in Form einer echten Rückwirkung mit der Folge, daß die neuen Regelungen auch auf bereits verwirklichte, in der Vergangenheit liegende Tatbestände anzuwenden wären, noch in der Form einer unechten Rückwirkung mit der Folge, daß sich die Rechtsbeziehungen eines noch nicht vollständig abgewickelten Rechtsverhältnisses für die Zukunft nach den neuen Bestimmungen richten. Es bedarf stets einer ausdrücklichen Übergangsregelung in diesem Sinne, will ein Gesetz von diesem Grundsatz abweichend eine echte oder unechte Rückwirkung anordnen (st. Rspr., vgl. BGHZ 10, 391, 394; BGHZ 14, 205, 208; BGH VersR 1971, 180; BGH NJW 1987, 2078, 2079). Eine Übergangsvorschrift für § 566 a BGB fehlt. Entgegen Franke (a. a. O., 952) ergibt sich aus den punktuellen Neuregelungen der zentralen Überleitungsnorm des Art. 229 § 3 EGBGB zwar deren Ausnahmecharakter, nicht jedoch, daß der Gesetzgeber bewußt auf eine Überleitungsnorm für § 566 a BGB verzichten und dessen sofortige Geltung für alle Mietverhältnisse anordnen wollte. Vielmehr folgt aus der amtlichen Begründung zum Mietrechtsreformgesetz, daß für Fälle, in denen sich das Recht inhaltlich geändert hat, aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit Übergangsvorschriften für erforderlich gehalten worden sind (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 9. November 2000, BT-Drucksache 14/4553, S. 75; Grundmann NJW 2001, 2497, 2499). Die im Gesetzgebungsverfahren vorhandene Kenntnis der grundsätzlichen Notwendigkeit von Überleitungsregelungen bei inhaltlicher Änderung der bisherigen Gesetzeslage und das Fehlen einer entsprechenden ausdrücklichen Überleitungsvorschrift für den die bisherige Regelung des § 572 Satz 2 BGB auch inhaltlich ändernden § 566 a BGB sprechen deshalb nicht für, sondern gegen eine bewußte gesetzgeberische Anordnung echter Rückwirkung des § 566 a BGB für vor dem 1. September 2001 veräußerten Wohnraum ohne ausdrückliche Überleitungsvorschrift. Enthält ein schuldrechtliches Gesetz aber keine Überleitungsvorschrift, verbleibt es beim allgemeinen Grundsatz des Art. 170 EGBGB, daß dem neuen Gesetz keine Rückwirkung zukommt (vgl. Hönle in: Staudinger, BGB, 13. Aufl. 1997, Art. 170 EGBGB Rz. 5).

Einer entsprechenden Anwendung des Art. 170 EGBGB auf § 566 a BGB steht auch Art. 171 EGBGB nicht entgegen. Danach gilt in Miet-, Pacht- oder Dienstverhältnissen grundsätzlich das neue Recht, wenn nicht die Kündigung nach Inkrafttreten des neuen Rechts für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. Eine Analogie zu Art. 171 EGBGB scheidet hier aus, da zum einen die Kündigung für beide Vertragsteile zulässig gewesen sein müßte, bei Wohnraummietverhältnissen jedoch eine ordentliche Kündigung für den Vermieter ohne Kündigungsgrund ausgeschlossen ist (vgl. Beuermann a. a. O.; Lammel a. a. O.). Zum anderen war hier eine Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses nach Inkrafttreten von § 566 a BGB grundsätzlich ausgeschlossen, da es bereits durch die Kündigung der Kl. vom 28. Juli 1999 gemäß § 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB a. F. i. V. m. dem Mietvertrag vom 11. November 1996 mit Wirkung zum 31. Oktober 1999 seine Beendigung gefunden hatte.

2. Ein Zahlungsanspruch ergibt sich auch nicht aus § 572 Satz 2 BGB a. F. Danach ist der Erwerber dem Mieter zur Rückgewähr der dem Vermieter geleisteten Sicherheit verpflichtet, sofern sie ihm ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt. Weder ist den Bekl. zu 2) und 3) die geleistete Kaution ausgehändigt worden, noch haben sie sich gegenüber dem Bekl. zu 1) als Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet. Die Kl. ist insoweit der ihr obliegenden Darlegungslast nicht gerecht geworden.

Wer die Voraussetzungen des § 572 Satz 2 BGB a. F. darlegen und beweisen muß, ist umstritten. Eine Auffassung bürdet dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die Weitergabe der Sicherheit an den Erwerber auf (vgl. LG Frankfurt a. M. WuM 1998, 31; Blank/Börstinghaus, Miete, 1. Aufl. 2000, § 572 Rz. 18; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, Bd. 1, 2. Aufl. 1991, § 572 Rz. 4; Köhler/Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl. 2000, § 18 Rz. 10; Lammel, Wohnraummietrecht, 1. Aufl. 1998, § 572 Rz. 30; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 572 Rz. 25; Emmerich in: Staudinger BGB, 13. Aufl. 1998, § 572 Rz. 25). Die Gegenmeinung sieht den Erwerber darlegungs- und beweispflichtig für das Nichtvorliegen der Voraussetzungen des § 572 Satz 2 BGB a. F. (vgl. KG GE 2001, 851; v. Martius in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Kap. III.

A. Rz. 784; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Kap. III Rz. 237; Voelskow in: Münchener Kommentar, BGB, 3. Aufl. 1995, § 572 Rz. 7; Wolf-Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. 2000, Rz. 1429).

Der letztgenannten Auffassung ist nicht zu folgen, da sie den allgemeinen Darlegungs- und Beweislastgrundsätzen zuwiderläuft, wonach der Gläubiger die anspruchsbegründenden Tatbestandsmerkmale darlegen und beweisen muß, der Schuldner die anspruchsvernichtenden. Zwar mögen die zur Begründung des Anspruchs auf Rückgabe der Sicherheit notwendigen Tatsachen in der Regel in der Sphäre von Vermieter und Veräußerer liegen (vgl. v. Martius, Voelskow, Wolf/Eckert - jeweils a. a. O.). Dies allein indes rechtfertigt nicht die grundsätzliche Umkehr der Darlegungs- und Beweislast. Deren Verteilung liegen generalisierende - vom Gesetzgeber normierte - Risikoverteilungen zugrunde, die weder von richterlichem Ermessen oder im Einzelfall gegebenen Wahrscheinlichkeiten abhängig gemacht werden können (vgl. Zöller, ZPO, 22. Aufl. 2001, vor § 284 Rz. 17). Allerdings ist grundsätzlich eine Modifizierung der Darlegungslast in Fällen möglich, wo eine Partei Umstände beweisen muß, die zu dem ihrem Einblick entzogenen Bereich des Prozeßgegners gehören (vgl. BGH NJW 1986, 1201; BGH NJW 1999, 2887, 2888; BGH NJW-RR 1999, 1152). Es ist insoweit im Einzelfall zu prüfen, ob es dem Prozeßgegner im Rahmen seiner Erklärungslast nach § 138 Abs. 2 ZPO ausnahmsweise zuzumuten ist, dem Beweispflichtigen eine prozeßordnungsgemäße Darlegung durch nähere Angaben über die betreffenden, zu seinem Wahrnehmungsbereich gehörenden Verhältnisse zu ermöglichen, weil er im Gegensatz zu dem außerhalb des maßgeblichen Geschehensablaufs stehenden Darlegungspflichtigen die wesentlichen Tatsachen kennt.

Ob die Verwendung der Kaution durch den Veräußerer oder eine letzterem gegenüber ausgesprochene Verpflichtung des Erwerbers zur Rückgewähr angesichts der dem Vermieter aus § 551 BGB (§ 550 b BGB a. F.) erwachsenden Anlage- und Dokumentationspflichten tatsächlich dem Wahrnehmungsbereich des Mieters in einer die Anwendung der vorgenannten Darlegungsgrundsätze rechtfertigenden Weise entzogen ist, bedarf hier keiner Entscheidung, da dem Mieter Darlegungs- und Beweiserleichterungen nur zugute kommen können, sofern er seiner primären Darlegungslast genügt (und der Er-werber nicht substantiiert bestreitet). Dem ist die Kl. hinsichtlich der Tatbestandsvoraussetzungen des § 572 Satz 2 BGB a. F. nicht ge-recht geworden: Zum einen hat sie zu keinem Zeitpunkt behauptet, den Bekl. zu 2) und 3) sei die geleistete Sicherheit vom Bekl. zu 1) aus-gehändigt worden. Vielmehr hat sie erklärt, aus dem Vorbringen des Bekl. zu 1) ergebe sich nicht, daß dieser die Kaution übergeben habe. Zum anderen hat sie auch keine weitere Verpflichtung der Bekl. zu 2) und 3) gegenüber dem Bekl. zu 1) zur Rückgewähr der Kaution behauptet, die nicht bereits Gegenstand des notariellen Änderungsvertrags vom 5. September 1997 ist. Aus dem Änderungsvertrag selbst ergibt sich eine solche Verpflichtung - dies hat auch die Kl. mit Aus-nahme ihres letzten Schriftsatzes stets konzediert - nicht. Insoweit gel-ten die zutreffenden Erwägungen des Landgerichts im auf die Berufung des Bekl. zu 1) ergangenen Urteil vom 25. Oktober 2001 - 62 S 346/01 -: Ziff. 3 Abs. 2 lit. c des Änderungsvertrages nimmt nur auf "etwaige" Verpflichtungen der Erwerber zur Ausgleichung von Kautionen Bezug; die Formulierung läßt offen, ob die Verpflichtungen bestehen - die Regelung gilt nur, wenn sie bestehen, was sich wiederum aus dem Änderungsvertrag gerade nicht ergibt. Nach alldem haben die Bekl. zu 2) und 3) mit ihrem einfachen Bestreiten ihrer Darlegungslast mit der Folge der Darlegungsfälligkeit der Kl. für den von ihr behaupteten Anspruch genügt.

Nach der Mietrechtsreform hat der Erwerber im Falle der Veräußerung eine Kaution auch dann zurückzuzahlen, wenn sie ihm vom Veräußerer nicht ausgehändigt worden war. Das war bis zum 31. August 2001 anders. Fraglich ist, ob die Neuregelung, für die eine Überleitungsvorschrift gilt, auch dann gilt, wenn das Hausgrundstück vor dem 1. September 2001 veräußert worden war.

Die Mieterin hatte 1996 eine Barkaution gezahlt; im Jahre 1999 kündigte sie das Mietverhältnis. Das Haus wurde verkauft; im Jahr 2000 wurden die Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Weder der Veräußerer noch die Erwerber zahlten die Kaution zurück.

Mit Urteil vom 23. Januar 2002 wies das Amtsgericht Lichtenberg die Klage gegen die Erwerber ab, da § 566 a BGB, wonach der Erwerber auch in die Pflichten aus einer Kautionsvereinbarung eintritt, erst am 1. September 2001 in Kraft getreten sei und nicht auf frühere Veräußerungsfälle angewendet werden könne. Das ungewöhnlich sorgfältig begründete Urteil schließt sich damit der herrschenden Meinung in der Literatur an. Rechtsprechung zu dieser Frage konnte das Amtsgericht nicht zitieren, weil es die nicht gibt.

Anwendbar war also § 572 BGB a. F., wonach der Erwerber nur dann auf Rückzahlung der Kaution haftet, wenn sie ihm ausgehändigt worden war. Wer hier was beweisen muß, ist streitig. Auch insoweit kann die Lektüre der Entscheidungsgründe nur empfohlen werden. Das Gericht begründet überzeugend, warum nach allgemeinen Grundsätzen die Beweislast für die Weitergabe der Kaution beim Mieter liegen muß.