Keine Haftung der Wohnungseigentümer für unklare Eigentümerbeschlüsse

Keine Haftung der Wohnungseigentümer für unklare Eigentümerbeschlüsse; Pergola auf Terrasse

Ein Wohnungseigentümer, der im Hinblick auf einen für ihn unklaren Eigentümerbeschluß bauliche Veränderungen (hier: Pergola auf Terrasse) vornimmt und zu deren Beseitigung verpflichtet wird, hat gegen die übrigen Wohnungseigentümer keine Schadensersatzansprüche wegen der Kosten für Auf- und Abbau.

Antragsteller und Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer der Wohnanlage, die durch Teilungserklärung vom 17. April 1970 entstanden ist. Der Antragsteller ist Eigentümer der Wohnung Nr. 7, die in Zeile 2 des Hauses 4 liegt. Der Wohnung ist eine Terrasse vorgelagert. Auf dieser Terrasse errichtete der Antragsteller eine Pergola, die an der Innenseite des Pflanztroges befestigt ist und aus drei gleichen Holzgitterteilen besteht, und zwar aus einem seitlichen Teil und zwei vorderen Teilen, die jeweils 1,80 m breit und vom Pflanztrog aus ca. 2,50 m hoch sind. In einem früheren gerichtlichen Verfahren ist der Antragsteller rechtskräftig verpflichtet worden, die Pergola zu entfernen. In dem vorliegenden Verfahren begehrt der Antragsteller von der Eigentümergemeinschaft in ihrer jetzigen Zusammensetzung die Feststellung, daß ihm Schadensersatz wegen der Errichtung und Beseitigung der Pergola in Höhe von ca. 4.400 DM zustehe, weil die Eigentümergemeinschaft 1974 - vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft - über die Terrassengestaltung einen Eigentümerbeschluß mit einer "Regelungslücke" gefaßt habe, auf den er sich bei Anbringung seiner Pergola verlassen habe.

In der Eigentümerversammlung vom 18. September 1974 ist laut Protokoll folgender Beschluß gefaßt worden:

"Zu Punkt 5. - Anbringung von Sichtblenden auf den Terrassen - faßten die Eigentümer bei sechs Stimmenthaltungen und vier Gegenstimmen folgenden Beschluß:

‚Die Verwaltung soll Genehmigungen, die sie auf von Miteigentümern vorzulegende Anträge wegen der Anbringung von Sichtblenden auf den Terrassen erteilen wird, mit den nachstehenden Auflagen verbinden.

Es müssen durchscheinende Materialien (nicht Eternit und nicht Mauerwerk) verwendet werden. Die Blende darf in der Höhe bis zur Unterkante des Pflanztroges der darüber liegenden Wohnung geführt werden. Die vordere Begrenzung soll die Außenkante des Blumentroges darstellen. Gegen die Anbringung der Blenden auf der vorhandenen Terrassenabschlußwand bestehen keine Bedenken.

Bei der Errichtung von Sichtblenden aus Glasbausteinen dürfen keine farbigen Glasbausteine eingebaut werden.'"

In der Hausordnung heißt es unter anderem:

"Um ein einheitliches Bild der Fassaden der Häuserzeilen zu gewährleisten, ist zur Anbringung von Markisen, Windschutzvorrichtungen, Blumenkästen u. dgl. die Zustimmung des Verwalters einzuholen."

Die Teilungserklärung selbst enthält keine Vorschriften über bauliche Veränderungen.

Bei Eintritt des Antragstellers in die Eigentümergemeinschaft und auch bei Errichtung der Pergola auf seiner Terrasse lag dem Antragsteller nicht die vollständige Versammlungsniederschrift vom 18. September 1974, sondern nur eine "Zusammenfassung wichtiger Beschlüsse der Wohnungseigentümer der Wohnanlage" vor, in der unter B. lediglich teilweise die inhaltlichen Voraussetzungen für die Anbringung von Sichtblenden auf den Terrassen genannt waren, ohne zu wiederholen, daß dies nur die "Auflagen" waren, unter denen die Verwaltung Anträge wegen der Anbringung von Sichtblenden genehmigen sollte.

Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Erstbeschwerde hat das Landgericht zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers blieb erfolglos.

1. Zutreffend haben die Vorinstanzen die Zulässigkeit des Feststellungsantrages bejaht, weil in ihm bereits eine sachgemäße und erschöpfende Lösung des Rechtsstreits zu erwarten ist. Eine Umstellung auf Zahlungsansprüche würde zu keinen anderen rechtlichen Ergebnissen führen.

2. Es bedarf keiner vertiefenden rechtlichen Erörterung, ob überhaupt eine Haftung der Wohnungseigentümer für ihre positive Stimmabgabe in der Versammlung anzunehmen ist, weil nämlich als Kontrollinstanz für die Ordnungsmäßigkeit von Eigentümerbeschlüssen regelmäßig das gerichtliche Beschlußanfechtungsverfahren vorgesehen ist (Senat OLGZ 1991, 172 = NJW-RR 1991, 402 = ZMR 1991, 233 = WE 1991, 134; Senat ZMR 1994, 124; Staudinger/Bub, WEG, § 25 Rdnr. 240; Weitnauer/Lüke, WEG 8. Auflage, § 25 Rdnr. 26; Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 25 Rdnr. 163 a) oder ob zumindest bei vorsätzlicher Verletzung der Treuepflicht ein Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümer untereinander anzunehmen ist, wenn der Eintritt des Schadens nicht durch Anfechtung des Eigentümerbeschlusses verhindert werden kann (vgl. BGHZ 129, 136 = NJW 1995, 1739 zu den Treuepflichten eines Minderheitsaktionärs) und ob die Eigentümergemeinschaft in ihrer aktuellen Zusammensetzung insgesamt oder wirklich nur die dem Eigentümerbeschluß zustimmenden Wohnungseigentümer haften.

3. Rechtlich einwandfrei führt das Landgericht aus, daß sich die Wohnungseigentümer zwar bemühen müssen, zur Verringerung von Streitigkeiten möglichst eindeutige Beschlüsse zu fassen, daß aber kein einklagbarer Anspruch jedes einzelnen Wohnungseigentümers besteht, Eigentümerbeschlüsse so eindeutig zu fassen, daß keinerlei Unklarheiten oder Mißverständnisse möglich sind. Zutreffend weist das Landgericht darauf hin, daß dem Wohnungseigentümer bei Zweifelsfragen andere Mittel und Wege zur Verfügung stehen, um sich Klarheit zu verschaffen und Schäden durch ein eigenmächtiges Vorgehen zu vermeiden. Abgesehen davon würde es im vorliegenden Falle an einem feststellbaren Verschulden der Wohnungseigentümer fehlen, wohingegen ein ganz überwiegendes Mitverschulden des Antragstellers anzunehmen wäre.

4. Nach § 22 Abs. 1 WEG sind bauliche Veränderungen, zu denen die vom Antragsteller errichtete Pergola gehört, regelmäßig unzulässig. Die Teilungserklärung der Wohnanlage enthält hierzu keine Regelungen. Nach der Hausordnung ist die (vorherige) Zustimmung des Verwalters einzuholen, wenn Veränderungen an der Fassade der Häuserzeilen vorgenommen werden sollen. Angesichts dieser Umstände reichte es schon aus Rechtsgründen keineswegs aus, daß der Antragsteller sich lediglich auf die "Zusammenfassung wichtiger Beschlüsse der Wohnungseigentümer der Wohnanlage" verlassen hat, in welcher der Eigentümerbeschluß vom 18. September 1974 lediglich in einer stark verkürzten Fassung wiedergegeben war. Bei Einsicht in die vollständige Versammlungsniederschrift hätte der Antragsteller unschwer erkennen können, daß überhaupt keine allgemeine Erlaubnis ausgesprochen worden war, sondern lediglich der Verwaltung Richtlinien an die Hand gegeben worden sind. Die nach der Hausordnung gebotene Rückfrage bei der Verwaltung hätte zu der Erkenntnis geführt, daß die Verwaltung der Wohnanlage hätte eingeschaltet werden müssen. Nicht bekannt sein konnte dem Antragsteller allerdings die BGH-Entscheidung vom 20. September 2000 (GE 2000, 1478), wonach gegen eine generelle Zulassung baulicher Veränderungen durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß Bedenken bestehen. Immerhin gab es auch vorher bereits Rechtsprechung, wonach ein Mehrheitsbeschluß jeweils nur konkrete bauliche Veränderungen deckt, nicht aber eine Ausführung noch nach vielen Jahren zuläßt (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 1997, 657 = NZM 1998, 79 = WE 1998, 187). Auch wenn die Pergola bereits im Jahre 1994 errichtet worden ist, ist das Vorgehen des Antragstellers schon bei Zugrundelegung der damaligen Rechtsauffassungen als eigenmächtig und nicht schutzbedürftig angesichts der gesamten Umstände zu bezeichnen.

Entstehen einem Wohnungseigentümer Rückbaukosten, kann er sich nicht an die Gemeinschaft halten, weil diese unklare Beschlüsse gefaßt hat.

Ein Wohnungserwerber erhielt eine unvollständige Sammlung von Eigentümerbeschlüssen. Er glaubte sich berechtigt, an seiner Balkonterrasse eine Pergola anzubringen. Durch die Gerichte wurde er zur Beseitigung verpflichtet und wollte wegen unklarer Eigentümerbeschlüsse Kostenersatz.

In allen Instanzen wurde der Anspruch abgelehnt. Der Wohnungserwerber hätte sich nach der genauen Beschlußfassung erkundigen müssen. Dabei hätte er festgestellt, daß er sich zuerst an den WEG-Verwalter hätte wenden müssen. Der Eigentümerbeschluß enthielt in der vollständigen Fassung nämlich Anweisungen an den Verwalter, unter welchen Voraussetzungen - die nicht erfüllt waren - Anbauten genehmigt werden dürften.