Keine gewichtete Orientierungshilfe für Mietspiegel-Spanneneinordnung

Bei einer Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel sind die Vorgaben des Mietspiegels mit Bewertung in einem Grobraster maßgeblich; die gesonderte Gewichtung jedes einzelnen Merkmals durch das Gericht wäre willkürlich (Aufhebung von AG Tempelhof Kreuzberg, GE 1999, 1287).

Der Anspruch auf Mieterhöhung steht den Kl. nicht zu. Die verlangte Miete übersteigt den ortsüblichen Vergleichsmietzins.

Dieser ist anhand des Mietspiegels 1998 nach dessen Vorgaben festzustellen. Das bedeutet insbesondere, daß die Spanneneinordnung wie im Mietspiegel vorgesehen, zu erfolgen hat. Die Kammer teilt nicht die Auffassung des Amtsgerichts, die Spanneneinordnung nach jedem Einzelmerkmal vorzunehmen.

Die Kammer ist allerdings selbst in einzelnen Hinsichten davon ausgegangen, daß nicht jede Vorgabe des Mietspiegels befolgt werden kann und nimmt daher u. a. an, daß die Vergleichbarkeit der im Mietspiegel 1998 wiedergegebenen Nettomietwerte mit einer Bruttokaltmiete nicht in der Weise hergestellt werden kann, daß die für die jeweilige Wohnung gültigen konkreten Betriebskosten hinzugesetzt werden, sondern daß vergleichbare Werte sich nur ergeben können, wenn die ortsüblichen durchschnittlichen Betriebskosten herangezogen werden (GE 1999, 378). Diese sind von den Erstellern des Mietspiegels mittlerweile veröffentlicht worden (GEWOS [Hrsg,], Berliner Mietspiegel 1998 für die westlichen Bezirke, Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel - Endbericht, Hamburg 1998, S. 26). Ebenso hat sie für möglich gehalten, die Merkmale der Spanneneinordnung im Einzelfall nur als bloße Orientierung zu nehmen und eine streng schematische Anwendung zu unterlassen, wenn anders die Bewertung nicht mehr plausibel ist (GE 1997, 1029).

Eine völlige Abweichung von den Vorgaben des Mietspiegels ist aber nicht gerechtfertigt. Der Mietspiegel stellt ein Mittel zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar, das auch im Rechtsstreit verwendet werden kann (KG GE 1991, 725). Er basiert auf der Erhebung umfangreicher Daten und bestimmter statistischer Methoden bei der Erstellung (dazu GEWOS-Bericht aaO.). Dabei sind die Quadratmeter-Mietpreise in Kategorien von Wohnungen (bestimmt nach Altersklasse, Größe, Lage, grundlegender Ausstattungsstandard) pauschalierend unter Bildung von Preisspannen zusammengefaßt. Der Mietspiegel kennt außerdem Sondermerkmale, die nach der statistischen Auswertung Einfluß auf die Mietzinsbildung haben. Schließlich gibt der Mietspiegel unter Verwendung von thematisch zusammengefaßten Merkmalskomplexen (bzgl. Bad, Küche, Wohnumfeld etc.) die Möglichkeit, innerhalb der Spannen eine genauere Bewertung vorzunehmen. Die Merkmalsgruppen führen nach der Intention der Mietspiegelverfasser nur in einer Gesamtbetrachtung des jeweiligen Merkmalskomplexes zu einer Erhöhung oder Verminderung des für die Wohnung ortsüblichen Vergleichsmietzinses. Die vorgesehene Methode der Spanneneinordnung beruht auf schematisierender Zuordnung der Merkmale anhand von Plausibilitätsüberlegungen und kontrollierender Rückbetrachtung mittels der ausgewerteten Daten (GEWOS-Bericht aaO., S. 63 ff.). Das von den Verfassern des Mietspiegels gezogene Ergebnis war, daß nur eine Bewertung in dem Grobraster möglich ist.

Das Feinraster, das das Amtsgericht anwendet, indem es jedem Merkmal eine eigenständige Bedeutung für die Mietzinsbildung zumißt, erweckt zwar den Anschein genauerer Bewertung. Die nähere Betrachtung der einzelnen Merkmalgruppen macht es hingegen unplausibel, jedem Merkmal einen genau gleichen Einfluß innerhalb der Merkmalsgruppe auf den Mietzins zuzugestehen, so daß das Feinraster seinerseits der Rechtfertigung entbehrt. Die scheinbar größere Genauigkeit muß mit einer letztlich willkürlichen Anwendung eines Feinrasters erkauft werden, von dem nicht ersichtlich ist, daß es eine Grundlage in dem zugrunde liegenden Datenmaterial hätte. Konsequent müßte das Amtsgericht hingehen und jedes einzelne Merkmal noch einmal gesondert gewichten. Das würde vollends einen willkürlichen Umgang mit dem vorhandenen Datenmaterial darstellen.

Es ist zwar zuzugeben, daß die Spanneneinordnung innerhalb der Merkmalsgruppen auch Unplausibilitäten mit sich führt. Es geht aber nicht an, ohne statistische Kenntnisse im allgemeinen und im Hinblick auf den konkreten Datenbestand diesem eine nicht vorgesehene Bewertungsmethode überzustülpen. Grundsätzlich muß vielmehr geltend: Solange der Mietspiegel in seiner Anleitung oder sonst selbst nicht genügend Anhaltspunkte dafür bietet, daß die Spanneneinordnung nach jedem Einzelmerkmal zu geschehen hat, muß es dabei bleiben, grundsätzlich die Spanneneinordnung nach dem Überwiegen positiver oder negativer Merkmale innerhalb einer ganzen Merkmalsgruppe vorzunehmen, wie im Mietspiegel vorgesehen.