Keine getrennte Abrechnung für warme und kalte Betriebskosten

Auch wenn im Mietvertrag für Heizkosten und sonstige Betriebskosten getrennte Vorschüsse vereinbart sind, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die warmen und kalten Betriebskosten getrennt abzurechnen.

Die Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß. Sie erfüllt die vom Bundesgerichtshof gestellten Anforderungen. Die einzelnen Kostenblöcke sind mit den jeweiligen Gesamtkosten aufgeführt. Der Verteilerschlüssel ist angegeben und nachvollziehbar. Insbesondere erklärt sich der Schlüssel von 16,0000 zu 1,0000 als Wohnungsumlage aus sich selbst. Im übrigen ist er bei der Position Kabelfernsehen auch so beschrieben. Vom durchschnittlichen Mieter kann erwartet werden, daß er dies auch für den Lift so versteht. Die Abrechnung wird nicht formell dadurch unwirksam, daß der Verteilerschlüssel bei der Fläche vom Mietvertrag abweicht. Hier ist nur entscheidend, daß der Schlüssel nachvollziehbar ist. Nach dem Umlageschlüssel sind die anteiligen jeweiligen Kosten der Bekl. angegeben und sodann aufaddiert. Die Vorauszahlungen sind angegeben und abgezogen. Dabei kann von einem durchschnittlichen Mieter erwartet werden, daß er weiß, wie hoch seine monatlichen Vorschüsse sind, so daß er durch eine einfache Multiplikation der monatlichen Vorschüsse mit zwölf die angesetzten Vorschüsse prüfen kann. Es ist unschädlich, daß die Vorauszahlungen zusammengefaßt und die Wasser- und Heizkosten der Bekl. als eine Festposition zu den übrigen Betriebskosten addiert werden. Aus dem Gesetz ergibt sich nicht, daß "warme und kalte" Betriebskosten getrennt abzurechnen wären. Auch aus dem Mietvertrag folgt dies nicht. Die getrennte Ausweisung der Heizkosten in § 6 des Mietvertrags einerseits und der sonstigen Betriebskosten in § 3 Nr. 2.1 andererseits zwingt nicht zu einer getrennten Abrechnung. Jeweils wird auf § 27 der II. BV verwiesen (§ 3 Nr. 2.1 und Nr. 2.2 sowie auch Überschrift von § 6), so daß ersichtlich wird, daß es sich insgesamt um Betriebskosten handelt. Die getrennten Ausführungen zur Heizung in § 6 - wie auch sonst den meisten Mietverträgen - erklären sich daraus, daß bei der Heizung besonders viele aufzuführende Unterkosten anfallen und außerdem zumeist noch festgelegt wird, wann die Heizung zu betreiben ist. Ebenso gelten meist andere Umlageschlüssel bzw. abweichende zu berücksichtigende Flächen (Wohn- bzw. beheizte Flache). Der Vermieter geht damit keine Verpflichtung zu getrennten Abrechnungen ein. Solche getrennten Abrechnungen sind für den Mieter auch nicht günstiger als die hier gewählte Methode. Es ist für den Mieter ohne Belang, ob eine einheitliche Abrechnung erfolgt oder der Vermieter ggf. getrennt, aber zumeist am selben Tag fällig gestellte Abrechnungen - in zulässiger Weise - saldiert. Eine Umkehrung der Beweislast zu Lasten der Bekl. ergibt sich nicht. Sie müßte in jedem Fall zu den Positionen vortragen, die aus ihrer Sicht zu einer geringeren Nachzahlung bzw. einem höheren Guthaben führen. Auch die Übersichtlichkeit hinsichtlich des eigenen Verbrauchsverhaltens bei getrennten Vorschüssen leidet hier nicht, weil die Kl. in der Abrechnung die künftigen Vorschüsse weiter getrennt ausweist, so daß die Bekl. nachvollziehen kann, welcher Teil der Betriebskosten sich wie entwickelt hat.

Üblicherweise erhält bei einer Nettomiete der Mieter zwei Betriebskostenabrechnungen: über die Heizkosten und über die sonstigen kalten Betriebskosten. Nötig ist dies aber nicht, schließlich sind auch die Heizkosten in der Betriebskostenverordnung aufgeführt.

Im Mietvertrag hieß es, daß für Heiz- und Warmwasserkosten 27,61 € Vorschuß zu zahlen wären und für sonstige Betriebskosten 107,37 €. Die Vermieterin rechnete später über die kalten und warmen Betriebskosten in einer einheitlichen Abrechnung ab; die Mieterin verweigerte die Nachzahlung.

Mit Urteil vom 10. April 2006 gab das LG Berlin der Klage statt und verwies darauf, daß keine Verpflichtung für den Vermieter bestehe, die warmen und die kalten Betriebskosten getrennt abzurechnen. Das folge auch nicht aus einer getrennten Ausweisung im Mietvertrag für die jeweiligen Vorschüsse.

Auch der umgekehrte Fall, daß nur ein einheitlicher Vorschuß für kalte und warme Betriebskosten im Mietvertrag vorgesehen ist, dürfte nicht anders zu behandeln sein. Auch hier kann der Vermieter über die kalten und warmen Betriebskosten zusammen abrechnen und ist nicht etwa verpflichtet, den Vorschuß nachträglich aufzuteilen auf die Heizkosten und die sonstigen Betriebskosten. Der Fall liegt eben anders als bei preisgebundenem Neubau, wo nach der Rechtsprechung für jede einzelne Betriebskostenart ein gesonderter Vorschuß zu vereinbaren ist.