Keine gesteigerte Nichtigkeit bei Sinken der ortsüblichen Vergleichsmiete

Keine gesteigerte Nichtigkeit bei Sinken der ortsüblichen Vergleichsmiete; unangemessen hohe Entgelte; Wirtschaftsstrafgesetz

Ist im laufenden Mietverhältnis eine nach § 5 WiStG i. V. m. § 134 BGB teilnichtige Mietzinsvereinbarung durch Ansteigen des ortsüblichen Mietzinses teilweise geheilt worden, und sinkt der ortsübliche Mietzins nachträglich soweit, daß der dann geltende Mietzins den ortsüblichen Mietzins um mehr als 20 % übersteigt, so ist der Vermieter weder verpflichtet, den Mietzins bis zur Wesentlichkeitsgrenze zu senken noch den darüber hinausgehenden, bereits vereinnahmten Mietzins dem Mieter zurückzuzahlen (Anschluß an ZK 61 GE 1999, 449).

Jedoch kommt es für diesen Mietvertrag nicht darauf an, da ein Sinken der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht dazu führt, daß die bestehende Mietzinsvereinbarung insoweit nach § 5 WiStG i. V. m. § 134 BGB teilnichtig wird.

Zuzustimmen ist allerdings den Kl., daß sich dies nicht, wie das Amtsgerichts ausgeführt hat, aus dem Rechtsentscheid des KG (GE 95, 686) ergibt. Denn das Kammergericht hat in diesem Rechtsentscheid aufgrund einer Analogie aus §§ 309, 308 Abs. 2 BGB entschieden, daß eine gestiegene ortsübliche Vergleichsmiete zur Heilung der teilnichtigen Mietzinsvereinbarung führt. Es wurden keine Ausführungen dazu getroffen, welche Folgen ein Sinken der ortsüblichen Vergleichsmiete hat (vgl. LG Berlin [ZK 61] GE 99, 449). Aus der Begründung des Kammergerichts kann auch nicht abgeleitet werden, daß bei einem Sinken des ortsüblichen Vergleichsmietzinses, die Mietzinsvereinbarung auch hinsichtlich des gesunkenen Mietzinsanteils teilnichtig wird, weil die Vorschriften §§ 309, 308, 307 BGB gar keine Regelung dafür enthalten, was geschieht, falls eine Leistung nichtig wird. Diese Rechtsfolge ist vielmehr dem gesetzlichen Verbot selbst zu entnehmen (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, III Rdnr. 41).

Aus § 5 WiStG läßt sich aber nicht entnehmen, daß ein Sinken der ortsüblichen Vergleichsmiete zu einer gesteigerten Nichtigkeit der bereits getroffenen Mietzinsvereinbarung führt.

Denn zwar verbietet § 5 WiStG das Annehmen unangemessen hoher Entgelte, jedoch hat diese Alternative zivilrechtlich keine eigenständige Bedeutung, weil die sich auf ein Rechtsgeschäft beziehende Nichtigkeit nach § 134 BGB nur den Vertragsschluß selbst betrifft (HansOLG GE 99, 441, 442). Zutreffend weist das HansOLG darauf hin, daß das Annehmen nur eine Folge der ursprünglichen vertraglichen Abrede ist. Kommt es auf das Annehmen der Leistung aber nicht an, so ist allein entscheidend, inwieweit die ursprüngliche vertragliche Vereinbarung unwirksam war. Gleichfalls ist auch zu berücksichtigen, inwieweit die bestehende unwirksame vertragliche Vereinbarung gemäß dem Rechtsentscheid des Kammergerichts (GE 95, 686) durch einen Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete wirksam geworden ist (LG Berlin a.a.O.).

Auch nach Sinn und Zweck der Vorschrift des § 5 WiStG kann sich nichts anderes ergeben. Denn § 5 WiStG soll die Vereinbarung von Mieten unterbinden, die infolge von Wettbewerbsstörungen am Wohnungsmarkt überhöht sind (HansOLG a.a.O.). Der Vermieter soll aber nicht gezwungen werden, eine ehemals wirksam vereinbarte Mietzinshöhe zu senken, weil sich das Mietzinsniveau gesenkt hat. Denn die Miethöhe beruht in diesem Fall nicht auf Wettbewerbsstörungen am Wohnungsmarkt, sondern auf einer wirksamen vertraglichen Einigung.

Es erscheint allerdings zweifelhaft, ob die Annahme des Amtsgerichts, daß die Erhöhung der Miete im Rahmen einer bei Vertragsschluß getroffenen Staffelmietvereinbarung es rechtfertigt, den für die Beurteilung der Nichtigkeit maßgeblichen ortsüblichen Mietzins aus den Vergleichsmieten herzuleiten, die zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung verlangt werden. Dagegen spricht, daß es - wie ausgeführt - auf die Vereinbarung der Mietzahlungen ankommt, die auch bei der Staffelmiete bereits bei Vertragsschluß getroffen wird (so auch HansOLG a.a.O.).

Die 61. Kammer des Landgerichts Berlin hatte schon entschieden, daß der Vermieter nicht verpflichtet ist, auf ein Sinken der ortsüblichen Vergleichsmiete dadurch zu reagieren, daß die Miete für das laufende Mietverhältnis ebenfalls verringert wird. Eine Mietpreisüberhöhung setzt eben voraus, daß eine Mangellage ausgenutzt wird, was in der Regel bei Abschluß des Mietvertrages der Fall ist. Spätere Änderungen sind dann irrelevant. Dem hat sich die 64. Kammer des Landgerichts Berlin in ihrem Urteil vom 11. Mai 1999 angeschlossen. Das folge auch aus dem Zweck des § 5 WiStG, der Wettbewerbsstörungen am Wohnungsmarkt unterbinden solle, wozu es nicht gehöre, den Vermieter zu zwingen, eine zunächst wirksam vereinbarte Miethöhe später zu senken.