Keine gesamtschuldnerische Außenhaftung einzelner Wohnungseigentümer für gemeinschaftlich bezogene Leistungen

Keine gesamtschuldnerische Außenhaftung einzelner Wohnungseigentümer für gemeinschaftlich bezogene Leistungen; Wasserversorgung; Abwasserentsorgung; Teilrechtsfähigkeit; Übergangsfälle; vor dem 1. Juli 2007 begründete Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft; Anschluss- und Benutzungszwang

1. Die Annahme einer gesamtschuldnerischen vertraglichen Außenhaftung einzelner Wohnungseigentümer für die von der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt, d. h. gemeinschaftlich bezogenen Leistungen (hier: Wasserver- und -entsorgung über ein gemeinschaftliches Leitungsnetz) kommt seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes zur - nunmehr bejahten - Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH - V ZB 32/05 -, Beschluss vom 2.6.2005 = BGHZ, 154 ff. = GE 2005, 921 = NJW 2005, 2061 ff.) und aufgrund des zum 1. Juli 2007 geänderten Wohnungseigentumsgesetzes grundsätzlich nicht mehr in Betracht.

2. Die Regelung in § 10 Abs. 8 WEG über eine Außenhaftung jedes Wohnungseigentümers nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils ist auch auf vor dem 1. Juli 2007 begründete Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft anzuwenden.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Kl. nimmt die Bekl. als Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft des Grundstückes S. für die Versorgung mit Trinkwasser sowie die Entsorgung des angefallenen Schmutz- und Niederschlagswassers für die Zeit [...] in Anspruch. Das Landgericht hat die Bekl. als Gesamtschuldner zur Zahlung verurteilt. Es hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, der Umstand, dass ein Vertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande gekommen sei, stehe einer Haftung der Bekl. nicht entgegen. Aus den allgemeinen Bedingungen der Kl. ergäbe sich, dass die einzelnen Wohnungseigentümer neben der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtschuldner hafteten. Die Bekl. haben Berufung eingelegt.

Sie tragen unter Bezugnahme auf ihren erstinstanzlichen Vortrag zu ihrer Berufung ergänzend vor:

Eine Haftung aus dem Wasserlieferungsvertrag vom 20. Januar 1984 sei nicht gegeben, da sie damals noch nicht Miteigentümer der Wohnanlage gewesen seien. Sie hätten weder nachträglich ihre Zustimmung zu einem Wasserlieferungsvertrag erteilt, noch hätten sie Kenntnis von den allgemeinen Geschäftsbedingungen der Kl. erhalten. Die Kl. stütze sich darauf, dass sie nur verpflichtet sei, einen Hauptwasserzähler zur Verfügung zu stellen und auch nur gegenüber dem Organ "Verwalter" für sämtliche Miteigentümer abzurechnen.

Die Berufung der Bekl. ist zulässig und begründet.

Eine gesamtschuldnerische Außenhaftung einzelner Wohnungseigentümer für die von der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt bezogenen Leistungen kommt seit der vom Bundesgerichtshof geänderten Rechtsprechung zur - nunmehr bejahten - Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. BGH - V ZB 32/05 -, Beschluss vom 2.6.2005 = BGHZ 163, 154 ff. = GE 2005, 921 = NJW 2005, 2061 ff.) und aufgrund des zum 1.7.2007 geänderten Wohnungseigentumsgesetzes nicht mehr in Betracht. Der Bundesgerichtshof hat in Präzisierung seiner Rechtsprechung zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeführt, dass in dem Teilbereich, in welchem die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen, z. B. bei Lieferbezug von Gas über einen alleinigen Zähler für alle Wohnungseigentümer, als Vertragspartner in der Regel der Verband der Wohnungseigentümer anzusehen (vgl. BGH, Urteil vom 7.3.2007 - VIII ZR 125/06 -, NZM 2007, 363 f. = GE 2007, 661 ff.) und ein Vertragsschluss mit den einzelnen Wohnungseigentümern nur ausnahmsweise unter besonderen Umständen anzunehmen ist. Eine solche Annahme gilt entsprechend für die vorliegend fragliche Wasserver- und -entsorgung (Anmerkung: Die vom BGH für die Gaslieferung ergangene Entscheidung betraf das auch hier streitgegenständliche Grundstück.), denn auch in diesem Fall erfolgt der Bezug oder die Entsorgung über ein gemeinschaftliches Leitungsnetz. Insoweit entsteht eine gemeinschaftliche Schuld. Besondere Umstände, die vorliegend eine andere Betrachtungsweise rechtfertigen könnten, sind weder vorgetragen noch anderweitig ersichtlich.

Soweit der Bundesgerichtshof daneben eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für den Fall annimmt, dass sie sich neben dem Verband klar und eindeutig persönlich verpflichtet haben, ergibt sich vorliegend gleichfalls keine andere Beurteilung. Insbesondere ist der Auffassung der Kl. nicht zu folgen, dass die Regelung in ihren ergänzenden Vertragsbedingungen, demzufolge jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner hafte, gegenüber den Bekl. gelte. Eine solche Betrachtungsweise kommt schon deshalb nicht in Frage, da Vertragspartner und damit Adressat der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Kl. nicht die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern die Gemeinschaft ist. Zusätzlich haben die Bekl. vorgetragen, sie hätten keine Kenntnis von den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Kl. erhalten. In Anbetracht des Umstandes, dass vorliegend im Januar 1984 ein schriftlicher Vertrag über die Wasserversorgung mit der Kl. zustande gekommen ist und die Bekl. allesamt zu jener Zeit noch nicht Wohnungseigentümer waren, kann eine klare und eindeutige Haftungserklärung der Bekl. alleine durch Verweis auf veröffentlichte Geschäftsbedingungen nicht im Mindesten angenommen werden.

Seit dem Inkrafttreten des geänderten Wohnungseigentumsgesetzes am 1.7.2007 ist die vom Bundesgerichtshof im Jahre 2005 richterrechtlich anerkannte Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nun auch gesetzlich statuiert gemäß § 10 Abs. 6 WEG. Ergänzend dazu hat der Gesetzgeber in § 10 Abs. 8 WEG nunmehr geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils haftet. Damit ist der bisherigen Betrachtungsweise, dass jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für die volle Verbindlichkeit haftet in den Fällen, in denen die Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnimmt, was in Fällen der vorliegenden Art bei einer Versorgung mit Wasser, Gas etc. über eine gemeinschaftliche Leitung zutrifft, die Grundlage entzogen. Die gesetzliche Neuregelung ist auch auf den vorliegenden Sachverhalt und nicht erst auf Verbindlichkeiten anzuwenden, die nach dem 30.6.2007 begründet wurden (vgl. Palandt/Bassenge, 67. Aufl., § 62 WEG, Rn. 1; Briesemeister, Anmerkung zum Urteil des BGH vom 7.3.2007 - VIII ZR 125/06 -, ZWE 2007, 245; Schmid/Riecke, WEG, 2. Aufl., § 62, Anm. d; Abramenko, Anmerkung zu OLG München, Beschluss vom 26.7.2007 - 32 Wx 73/07 -, IMR 2007, 296).

Zwar enthält das Gesetz keine Überleitungsvorschrift zu § 10 Abs. 8 WEG. Jedoch kann den Materialien eindeutig entnommen werden, dass der Gesetzgeber mit den Regelungen zu § 10 Abs. 6 und 8 WEG auf die geänderte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes reagierte und damit eine für jedermann erkennbare klare und eindeutige Regelung in Bezug auf die Frage treffen wollte, inwieweit die Wohnungseigentümer generell für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft im Verhältnis gegenüber Dritten einzustehen haben (vgl. BT-Drs. 16/887, S. 65; 16/3843, S. 25, erster Absatz). Dabei wurde die mit der Rechtsprechungsänderung einhergehende Einschränkung des Schutzes der Gläubiger der Wohnungseigentumsgemeinschaft als zu stark empfunden, während andererseits die Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer begrenzt sein sollte. Diese Problematik stellt sich aber in allen Fällen, in denen Verbindlichkeiten begründet wurden und ist nicht beschränkt auf zukünftige Verbindlichkeiten. Damit ergibt sich aus Sinn und Zweck der Vorschriften eindeutig, dass diese auch auf sämtliche noch nicht abgeschlossene Sachverhalte anzuwenden sind, denn ein Rechtsmittelgericht hat auch jedes nach Erlass des angefochtenen Urteils ergangenes Gesetz zu berücksichtigen, soweit es nach seinem zeitlichen Geltungswillen das streitige Rechtsverhältnis erfasst (vgl. BGH, Urteil vom 10.3.1983 - III ZR 198/81 -, VersR 1983, 586 ff. = MDR 1983, 825). Somit kommt also aufgrund der geänderten Gesetzeslage eine gesamtschuldnerische Verurteilung nicht mehr in Betracht. Auf eine anteilige Haftung, die ein Minus zu dem gestellten Antrag darstellt, konnte nicht erkannt werden, da der jeweilige Eigentumsanteil nicht vorgetragen wurde.

Eine andere Betrachtungsweise rechtfertigt sich auch nicht in Bezug auf die Wasserentsorgung. Insoweit besteht im Gegensatz zum Leistungsbezug des Trinkwassers kein ausdrücklich geschlossener Vertrag. Aber auch hier gelten die vorstehenden Ausführungen zur Wasserversorgung entsprechend. Es erfolgt die Entsorgung für sämtliche Wohnungseigentümer über eine gemeinschaftliche Leitung. Im Übrigen betrifft die Entsorgung des anfallenden Niederschlagswassers auf dem Dach und den versiegelten Flächen ohnehin nur das Gemeinschaftseigentum. Aus diesen Gründen handelt es sich bei der Wasserentsorgung ebenfalls um eine gemeinschaftliche Schuld, mag diese auch konkludent durch Einleitung und nicht durch ausdrücklichen Vertrag entstanden sein. Auch hier nimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft nach außen am Rechtsverkehr teil, so dass diese selbst aus diesem Schuldverhältnis berechtigt und verpflichtet wird und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer. Diese haften wiederum nur akzessorisch in Höhe ihres Eigentumsanteils gemäß § 10 Abs. 8 WEG.

Ohne Erfolg verweist die Kl. hier auf einen bestehenden öffentlich-rechtlichen Anschluss- und Benutzungszwang als Grundlage für eine gesamtschuldnerische Haftung jedes einzelnen Eigentümers. Zwar besteht ein solcher dem Grunde nach, vgl. § 29 e Abs. 1 Berliner Wassergesetz, § 3 Berliner Betriebegesetz, § 44 Berliner Bauordnung. Jedoch ist eine öffentlich-rechtliche Abgabenschuld nach den einschlägigen Vorschriften nicht erkennbar. Auch hier handelt es sich um eine zivilrechtliche Verpflichtung, denn auch bezüglich der Entwässerung wird mit der Kl. ein privater Vertrag begründet, aus dem dann Entgeltforderungen herzuleiten sind. Nur im Falle einer gesetzlich statuierten oder gesetzlich abgeleiteten öffentlich-rechtlichen Abgabenschuld käme eine umfassende Haftung jedes einzelnen Wohnungseigentümers in Betracht (ebenso: Zieglmeier, Anmerkung zu KG, Urteil vom 29.9.2006 - 7 U 251/05 -, MietRB 2007, 94 f.). Im Übrigen ist hier auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Kl. (ABE) zu verweisen. Die Kl. hat in § 1 selbst formuliert, dass die Entwässerung aufgrund eines privatrechtlichen Entsorgungsvertrages durchgeführt wird, der wiederum nicht notwendig mit dem Hauseigentümer oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Anmerkung: nicht mit den einzelnen Mitgliedern, vgl. § 1 Abs. 3) abgeschlossen wird. Der Entsorgungsvertrag kann auch mit dem Nutzungsberechtigten, z.B. Mieter oder Pächter abgeschlossen werden, § 1 Abs. 2 ABE. Wenn aber, wie vorliegend, kein ausdrücklicher Vertrag geschlossen wurde, so ist auch hier mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes anzunehmen, dass ein konkludenter Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossen wurde. Eine persönliche Haftung der Bekl. als Wohnungseigentümer käme entsprechend der vorstehenden Ausführungen zur Wasserversorgung nur im Umfange ihrer - nicht bekannten - Beteiligung gemäß § 10 Abs. 8 WEG in Betracht. [...]

Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Ziffer 2 ZPO zuzulassen, da die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Der erkennende Senat weicht mit der vorliegenden Entscheidung von den Entscheidungen anderer Senate des Kammergerichts (7. Zivilsenat - 7 U 251/05 -, Urteil vom 29. September 2006 = KG-Report 2007, 46 f. = MietRB 2007, 94 = GE 2006, 1478 = NJW-RR 2007, 232 = NZM 2007, 216 f.; 11. Zivilsenat - 11 U 16/07 - Urteil vom 7. November 2007 = WuM 2008, 51 [LS], sowie veröffentlicht im Volltext bei "juris"; 13. Zivilsenat, 13 U 26/07, Urteil vom 7. August 2007 = GE 2007, 1485 f.; 22. Zivilsenat - 22 U 79/06 -, Urteil vom 8. Februar 2007, unveröffentlicht) ab.

Verschiedene Senate des Kammergerichts meinten, der einzelne Wohnungseigentümer hafte trotz Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft weiterhin persönlich für die Kosten der Be- und Entwässerung. Durch eine neue - gegensätzliche - Entscheidung eines anderen Senats des Kammergerichts könnte jetzt Bewegung zur Abänderung dieser Rechtsprechung eintreten: Der 27. Senat vertritt in einer Einzelrichter-Entscheidung die Auffassung, Schuldner seien nicht die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern die Gemeinschaft.

Die Berliner Wasserbetriebe nahmen einzelne Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft für die Kosten der Versorgung mit Trinkwasser sowie der Entsorgung des angefallenen Schmutz- und Niederschlagswassers in Anspruch. Das Landgericht verurteilte die Beklagten als Gesamtschuldner, was zur Berufung zum Kammergericht führte. Diese gelangte zum 27. Senat, der durch den Einzelrichter entschied.

Die Klage der Berliner Wasserbetriebe wurde abgewiesen. Die in Anspruch genommenen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft würden nicht als Gesamtschuldner auf Zahlung des Entgelts für die Versorgung des Grundstücks mit Trinkwasser bzw. Entsorgung des angefallenen Schmutz- und Niederschlagswassers haften. Eine gesamtschuldnerische Haftung für die von der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt bezogenen Leistungen komme seit der vom BGH geänderten Rechtsprechung zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und aufgrund des zum 1. Juli 2007 geänderten Wohnungseigentumsgesetzes nicht mehr in Betracht. Ohne Erfolg verweise die Klägerin auf einen bestehenden öffentlich-rechtlichen Anschluss- und Benutzungszwang als Grundlage für eine gesamtschuldnerische Haftung jedes einzelnen Eigentümers. Zwar bestehe eine solche dem Grunde nach. Jedoch sei eine öffentlich-rechtliche Abgabeschuld nach den einschlägigen Vorschriften nicht erkennbar. Auch hier handele es sich um eine zivilrechtliche Verpflichtung, denn auch bezüglich der Entwässerung werde mit der Klägerin ein privater Vertrag begründet, aus dem dann Entgeltforderungen herzuleiten seien. Nur im Fall einer gesetzlich statuierten oder gesetzlich abgeleiteten öffentlich-rechtlichen Abgabenschuld komme eine umfassende Haftung jedes einzelnen Wohnungseigentümers in Betracht.

Das Kammergericht hat die Revision zugelassen, da die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordere. Der erkennende Senat weiche mit der vorliegenden Entscheidung von den Entscheidungen anderer Senate des KG ab.

Im Zusammenhang mit der Frage, ob die einzelnen Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch für die Kosten der Versorgung mit Wasser und die Entsorgung des angefallenen Schmutz- und Niederschlagswassers haften, wird auf den Aufsatz von RA Dr. Kümmel in GE 2007, 1471 Bezug genommen, der sich dafür ausspricht, dass im Klageverfahren nunmehr allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als selbständige Rechtsperson passiv legitimiert sei. Das folge aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Danach nehme die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer und die sonstigen Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich zu erfüllen seien, wahr. Zu diesen Pflichten gehörte auch die Verpflichtung zur Entgeltzahlung aus Wasserversorgungs- und Entsorgungsverträgen, da diese alle Wohnungseigentümer als Mitberechtigte am gemeinschaftlichen Grundstück träfen.

Ein Problem dürfte im Falle einer Revision der Berliner Wasserbetriebe auftreten: Der Einzelrichter des 27. Senats des Kammergerichts hat die Revisionszulassung auf § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO gestützt. Danach ist die Revision zuzulassen, wenn die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Die Sache hat jedoch auch grundsätzliche Bedeutung im Hinblick auf die Rechtsprechung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und mit Blick auf die Neufassung des WEG. In einem Fall von grundsätzlicher Bedeutung darf jedoch nicht der Einzelrichter entscheiden, sondern muss die Sache an den Senat als Gremium zurückübertragen werden. Tut er das nicht, liegt ein Verstoß gegen das Verfassungsgebot des gesetzlichen Richters (Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG) vor. Das müsste der BGH beachten und sodann die Sache zurückverweisen (vgl. u. a. BGH, Beschluss vom 25. September 2007 - VIII ZB 49/07 = GE 2007, 1692). Nach hier vertretener Auffassung hätte der Einzelrichter auch nicht in dem angenommenen Fall des § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO (Zulassung der Revision wegen Fortbildung des Rechts und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung) entscheiden dürfen, sondern hätte die Sache auch an den Senat zurücküberweisen müssen. In § 526 ist nämlich (ähnlich wie in § 568 ZPO für das Beschwerdeverfahren) normiert, dass die Übertragung auf den Einzelrichter (nur) dann erfolgen kann, wenn die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher und rechtlicher Art aufweist und die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat. Da beide Varianten hier im Hinblick auf die grundsätzliche Bedeutung und besondere Schwierigkeit rechtlicher Art vorliegen, hätte der Einzelrichter nicht entscheiden dürfen.