Keine Geltendmachung gemeinschaftlicher Ansprüche ohne Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Keine Geltendmachung gemeinschaftlicher Ansprüche ohne Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft; gekappte Stromkabel

Läßt der Verwalter elektrische Zuleitungen zu einzelnen Kellerabteilen unterbrechen, die nach seiner Auffassung unberechtigt angebracht worden sind, kann ein Wiederherstellungsanspruch nur von der Gemeinschaft insgesamt oder mit deren Ermächtigung von einem einzelnen Wohnungseigentümer gegen den Verwalter geltend gemacht werden.

Der Antragsteller ist Eigentümer der Wohnungen Nr. 27 und 32, denen jeweils bestimmte Kellerräume zugeordnet sind. Die Antragsgegnerin ist die Verwalterin der Wohnanlage. Seit einiger Zeit war der vom Antragsteller benutzte Kellerraum separat beleuchtet, indem von der Beleuchtung des Kellerflurs eine Leitung in den Kellerraum verlegt war. Auf Veranlassung der Verwalterin wurden sowohl beim Antragsteller wie bei anderen Wohnungseigentümern die Zuleitungen vom Kellerflur in die einzelnen Kellerräume unterbrochen. In den Kellerabteilen des Antragstellers und in den in dem Bereich davor befindlichen Kellergängen ist es seither dunkel. Der Antragsteller verlangte von der Verwalterin vergeblich die Wiederherstellung der Lichtleitungen. Die Verwalterin ist der Ansicht, zu der Unterbrechung der Leitung berechtigt gewesen zu sein, weil der Antragsteller unberechtigt Gemeinschaftsstrom für seinen privaten Zweck verbraucht habe.

Auf Antrag des Antragstellers hat das Amtsgericht die Verwalterin verpflichtet, die auf ihre Veranlassung unterbrochenen Lichtleitungen im Keller funktionstauglich auf ihre Kosten wiederherzustellen Das Landgericht hat die Erstbeschwerde verworfen, weil für die Neuverlegung der Leitungen allenfalls zwei Handwerkerstunden anfielen und somit die von der Verwalterin aufzuwendenden Kosten 1.500 DM keinesfalls überschreiten würden. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Verwalterin, die einen Kostenvoranschlag vorgelegt hat, wonach die Kosten für die Wiederherstellung der Zuleitungen bei ordnungsmäßiger Herstellung 1.763,20 DM kosteten. Das Rechtsmittel führt zur Abweisung des Antrags.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Da das Landgericht die Erstbeschwerde als unzulässig verworfen hat, ist sie unabhängig vom Beschwerdewert zulässig (BGHZ 119, 216 = NJW 1992, 3305). Das Rechtsmittel ist auch in der Sache erfolgreich. Nach Auffassung des Senats hat die Antragsgegnerin inzwischen glaubhaft gemacht, daß für die Wiederherstellung der Leitungen durch einen konzessionierten Elektromeister Kosten von über 1.500 DM entstehen würden. Als Verwalterin darf die Antragsgegnerin die erforderlichen Arbeiten nur einem hierfür konzessionierten Fachinstallateur übertragen, der die Arbeiten nach den geltenden Vorschriften auszuführen hat und sich nicht einfach auf die Wiederherstellung der möglicherweise unfachmännisch verlegten unterbrochenen Leitungen beschränken kann.

Die somit zulässige Erstbeschwerde der Verwalterin ist auch begründet. Da es keiner weiteren tatsächlichen Ermittlungen bedarf, kann der Senat anstelle des Landgerichts in der Sache selbst entscheiden. Der Antrag des Antragstellers ist zurückzuweisen, weil dem Antragsteller die Antragsbefugnis fehlt. Der Antragsteller streitet mit der Verwalterin über deren Pflichten bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Die Stromleitungen in dem Keller sind Gemeinschaftseinrichtungen der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft. Ebenso unterliegen die - von wem auch immer - hergestellten Abzweigungen in die einzelnen Kellerabteile der Verwaltungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft und nicht der Kompetenz des einzelnen Wohnungseigentümers, dem das Kellerabteil zugeteilt ist.

Die Verwalterin hat nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2 sowie Abs. 3 WEG die unentziehbare Berechtigung und Verpflichtung, für die Durchführung der Hausordnung und für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen. Insoweit besteht auch der Verwaltervertrag nicht mit dem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern mit der Eigentümergemeinschaft als Ganzer. [...]

Die Antragsbefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers für die dem Wohnungseigentumsgericht nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG zugewiesenen Streitigkeiten ist ohne weiteres nur für solche Ansprüche gegeben, die dem Wohnungseigentümer allein zustehen (Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Aufl., § 43 Rdnr. 81). So kann der einzelne Wohnungseigentümer im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG nicht nur einen Anspruch auf Beseitigung der Beeinträchtigung seines Sondereigentums allein geltend machen, sondern darüber hinaus auch die Beseitigung der Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen Miteigentümer ohne vorherige Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen (Senat NJW-RR 1990, 334). Diese Befugnis leitet sich aus seinem Miteigentumsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum und der Tatsache ab, daß die Beeinträchtigung des Miteigentums sich immer auch auf sein Sondereigentum auswirkt. Nichts anderes gilt für die Antragsbefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers bezüglich der § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG unterfallenden Verfahrensgegenstände. Auch hier ist ein Wohnungseigentümer allein antragsbefugt, wenn es sich um Ansprüche gegen den Verwalter handelt, die ihm persönlich zustehen, etwa der Anspruch auf Vorlage des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung. Auch Schadensersatzansprüche wegen einer Sorgfaltspflichtverletzung des Verwalters können dann vom betroffenen Wohnungseigentümer allein gerichtlich verfolgt werden, wenn diese einzig und allein bei ihm einen Schaden verursacht hat (BGHZ 115, 253 = GE 1992, 775 = NJW 1992, 182).

Ansprüche, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam zustehen, kann der einzelne Wohnungseigentümer hingegen gerichtlich nur dann geltend machen, wenn zuvor ein entsprechender Ermächtigungsbeschluß der Wohnungseigentümer gefaßt wurde. Dies gilt auch für Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter (BGHZ 106, 222 = NJW 1989, 1091). In all diesen Fällen besteht eine Verwaltungszuständigkeit der Gemeinschaft für die Rechtsverfolgung gemäß § 21 Abs. 1 WEG (BGHZ a. a. O.). Kommt ein Beschluß der Wohnungseigentümer über die Geltendmachung eines gemeinschaftlichen Anspruchs nicht zustande, muß der einzelne Wohnungseigentümer, der einen solchen Anspruch geltend machen will, regelmäßig zunächst gegen die sich weigernden Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG vorgehen, um deren Zustimmung zur Geltendmachung des gemeinschaftlichen Anspruches zu erlangen.

Der Bundesgerichtshof (BGHZ 115, 253 = GE 1992, 775) hat die Einzelantragsbefugnis eines Wohnungseigentümers zur Geltendmachung von Ansprüchen gegen den Verwalter nur für den Fall bejaht, daß durch die Pflichtverletzung des Verwalters einzig und allein ein Schaden nur bei dem einzelnen Wohnungseigentümer entstanden ist (Anwaltskosten zur Verfolgung seiner Rechte). Diese Rechtsprechung kann auf den vorliegenden Fall auch nicht unter dem Gesichtspunkt übertragen werden, daß der Antragsteller lediglich die Wiederherstellung der vorhandenen elektrischen Zuleitungen in seine Kellerabteile von der Antragsgegnerin beansprucht. Selbst wenn man den Wiederherstellungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB mit dem Schadensersatzanspruch gleichsetzen würde, kommt man hier nicht zu dem Ergebnis, daß einzig und allein der Antragsteller durch die Maßnahme der Verwalterin betroffen worden ist. Der Bundesgerichtshof (BGHZ 115, 253) zieht die Grenzlinie zwischen dem nur dem ein-zelnen Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch und anderen Ansprüchen so, daß der Individualanspruch nur dann vorliegt, wenn "die rechtlichen Interessen der anderen Wohnungseigentümer nicht berührt" werden. Das kann bejaht werden in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall, in welchem die Anwaltskosten nur dem An tragsteller erwachsen sind und unter keinem Gesichtspunkt von der Ei gentümergemeinschaft erstattet verlangt werden können. Anders ver-hält es sich jedoch, wenn der Verwalter im Bereich von Gemeinschaftseinrichtungen irgendwelche Maßnahmen auch tatsächlicher Art trifft. Die Bestimmungsmacht über die Gemeinschaftseinrichtungen liegt bei der Eigentümergemeinschaft und daneben im Sinne einer unentziehbaren Kompetenz bei dem Verwalter (§ 27 Abs. 3 WEG). Über die Gemeinschaftseinrichtungen hat neben dem Verwalter nur die Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu befinden, und zwar durch Eigentümerbeschlüsse (§ 21 Abs. 1, Abs. 3 WEG). Daran ändert sich nichts, wenn auch der einzelne Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft einen Anspruch auf Vornahme einer bestimmten Verwaltungsmaßnahme gemäß § 21 Abs. 4 WEG hat. Erstens besteht dieser Anspruch gegenüber der Gemeinschaft und nicht als lndividual-anspruch gegenüber dem Verwalter. Zum anderen kann auch über diesen Individualanspruch, wenn der Verwalter ihm nicht freiwillig im Rahmen seiner Kompetenzen nachkommt, nur über einen Mehrheitsbeschluß oder eine ersetzende gerichtliche Entscheidung zwangsweise durchgesetzt werden. Ließe man die ungehemmte Durchsetzung von lndividualansprüchen auf ordnungsgemäße Verwaltung gegen den Verwalter zu, könnte dieser sich unterschiedlichen Anforderungen verschiedener Wohnungseigentümer ausgesetzt sehen, die nur im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gelöst werden können. Im übrigen hat die Gemeinschaft als Ganzes ein be rechtigtes Interesse daran, daß ihre Vertragsbeziehungen zu dem Verwalter nicht dadurch gestört werden, daß einzelne Wohnungseigentümer ihre individuellen Vorstellungen von der Verwaltung getrennt gegen den Verwalter durchzusetzen versuchen (BGHZ 115, 253).

Es bedarf hier keiner Erörterung, ob - wie von der Antragsgegnerin vorgetragen - vor Erlaß der Entscheidung des Landgerichts ein Mehrheitsbeschluß in der Eigentümerversammlung vom 26. November 1999 zu TOP 06.02 wirksam zustande gekommen ist, daß die Verwalterin berechtigt war und ist, Stromleitungen, die sich Eigentümer vom Kellergang in ihre Keller verlegt haben, um Gemeinschaftsstrom für private Zwecke zu nutzen, jederzeit entfernen zu lassen, und Verwaltungsmaßnahmen, die diesen Voraussetzungen entsprochen haben, genehmigt werden. Das auf diesen Eigentümerbeschluß bezogene gerichtliche Verfahren wird zu klären haben, ob die Verwaltungsmaßnahme im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht oder nicht. Das vorliegende Verfahren scheitert daran, daß selbst bei einer unterstellten Verletzung von Verwalterpflichten nur die Gemeinschaft als Ganzes gegen den Verwalter gerichtlich vorgehen darf, nicht aber ein einzelner Wohnungseigentümer ohne Ermächtigung der Gemeinschaft, sofern er sich nicht die Ermächtigung gerichtlich ersetzen läßt.

Entgegen der Auffassung des Antragstellers kann sich dieser nicht darauf berufen, daß der Verwalter in eine bauliche Situation widerrechtlich und ohne legitimierenden Eigentümerbeschluß eingegriffen habe. Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, u. a. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Die Kellerbeleuchtung steht im Gemeinschaftseigentum, die eigenmächtige Abzweigung einer privaten Stromleitung ohne billigenden Eigentümerbeschluß verstößt gegen die ordnungsmäßige Instandhaltung, weil diese eine Gemeinschaftsaufgabe ist. Demgegenüber kommt es nicht darauf an, ob die abzweigende Stromleitung im Besitz oder Eigentum des Antragstellers stand. Es liegt vielmehr eine einseitig vorgenommene bauliche Veränderung vor, die nach § 22 Abs. 1 WEG grundsätzlich unzulässig ist. Da die eigenmächtige Stromentnahme die Interessen aller Wohnungseigentümer berührt, kann auch nicht davon gesprochen werden, daß andere Wohnungseigentümer nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Denn Maßstab ist gemäß § 14 Nr. 1 WEG der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus entstehende Nachteil. Es ist aber nicht zu erkennen, daß die Stromabzweigung unvermeidbar wäre. Sie ist im Gegenteil durchaus vermeidbar. In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob unter dem Gesichtspunkt der sog. modernisierenden Instandsetzung eine Verbesserung der Kellerbeleuchtung festgelegt werden könnte. Das bedarf jedenfalls zunächst eines Mehrheitsbeschlusses. Der im Laufe des vorliegenden Verfahrens am 26. November 1999 ergangene Eigentümerbeschluß hat das Verwalterverhalten ersichtlich gebilligt. Selbst die Außerkraftsetzung dieses Eigentümerbeschlusses durch einstweilige Anordnung würde aber nur die mehrheitliche Billigung des Verwalterverhaltens beseitigen, nicht aber den Antragsteller zu einer eigenmächtigen Stromentnahme berechtigen. Für die modernisierende Instandsetzung gilt ebenso wie für die normale Instandsetzung die primäre Entscheidungskompetenz der Eigentümergemeinschaft.

Läßt der Verwalter einer Eigentumswohnungsanlage Stromleitungen zu einzelnen Kellern, die nach seiner Auffassung unberechtigt angebracht worden sind, unterbrechen, kann nur die Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt gegen den Verwalter vorgehen und die Wiederherstellung verlangen.

In einem Altbau wurden die Kellerabteile nur über die spärliche Beleuchtung im Kellergang erhellt. Ein Wohnungseigentümer meinte, dies entspräche nicht mehr heutigem Standard. Er zapfte die Gemeinschaftsleitung an und legte sich ausreichendes Licht in seinen Kellerverschlag. Bei einer Hausbegehung entdeckte die Verwalterin die ungenehmigte Modernisierung. Sie holte den Hausmeister. Der Hausmeister unterbrach die Stromabzweigung. Der Wohnungseigentümer saß oder stand nun wieder im Dunklen. Er beantragte beim Gericht, die Verwalterin zur sofortigen Wiederherstellung der Stromverbindung zu verurteilen. Das Amtsgericht entsprach dem. Das Landgericht verwarf die Beschwerde, weil die Wiederherstellung allenfalls ein paar Hundert DM koste und die Beschwerdesumme 1.500 DM übersteigen müsse. Die Verwalterin legte einen Kostenanschlag vor, der nach allen Regeln der Handwerkskunst einen Aufwand von ca. 1.700 DM errechnete, und ging in die sofortige weitere Beschwerde.

Das Kammergericht hat mit Beschluß vom 19. April 2000 entschieden, daß ein Verwalter die laienhafte Stromabzweigung in dieser Form nicht wieder herstellen dürfe, sondern nur zu einer Instandsetzung nach den bestehenden Vorschriften verpflichtet werden kann. Deshalb sei der Beschwerdewert erreicht. Der Antrag auf schnelle Wiederbeleuchtung sei auch bereits unzulässig, weil es sich um eine Gemeinschaftsangelegenheit handelt, die nicht ohne die Eigentümermehrheit geregelt werden könne. Die Verwalterin habe einen Vertrag mit der Gemeinschaft und brauche Weisungen nur von dieser, nicht aber von einzelnen Wohnungseigentümern entgegenzunehmen. Anders wäre es nur gewesen, wenn besagter Wohnungseigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt worden wäre, gegen den Verwalter vorzugehen. Allerdings gibt es Fälle, in denen auch der einzelne Wohnungseigentümer bereit ist, als einzelner gegen Pflichtverletzungen des Verwalters vorzugehen - dies allerdings nur dann, wenn entsprechende Schäden nur bei diesem Wohnungseigentümer allein entstanden sind (BGH GE 1992, 775).