Keine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vor Vertragsende

Keine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vor Vertragsende; Schönheitsreparaturen; Verzug; Schadensersatz

Nach Kündigung des Mietverhältnisses kann der Mieter bis zum formellen Vertragsende Schönheitsreparaturen ausführen; eine Fristsetzung gem. § 326 BGB, bei der das Fristende mit dem Mietvertragsende übereinstimmt, ist unwirksam.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung eines Schadensersatzanspruchs nach § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dabei ist nicht nur der Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, sondern auch der Anspruch der Kl. auf Beseitigung von Schäden und Entfernung der in der Wohnung belassenen Einrichtungsgegenstände und Einbauten nach § 326 BGB zu beurteilen. Es ist nämlich anerkannt, daß die Pflicht des Mieters, die Mietsache in dem bei Vertragsbeginn vorhandenen Zustand zurückzugeben, jedenfalls dann eine Hauptleistungspflicht darstellt, wenn zu ihrer Erfüllung erhebliche Kosten aufgewendet werden müssen (BGH WM 1976, 127 f.; NJW 1988, 1778 ff. = GE 1988, 673 ff.; KG GE 1990, 1031 ff.). Ein solcher erheblicher Kostenaufwand war hier erforderlich. Bei einem Aufwand von insgesamt 6.820,56 DM entfiel auf die Durchführung der eigentlichen Schönheitsreparaturen nur ein Betrag von 4.086,23 DM. Die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes kostete 2.734,33 DM, überstieg also das Vierfache der Monatsmiete von 673,73 DM und war sonach mit verhältnismäßig hohen Kosten verbunden.

Ein Schadensersatzanspruch hätte der Kl. nach der somit anzuwendenden Vorschrift des § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB nur zugestanden, wenn sie der Bekl. wirksam eine Frist zur Durchführung der erforderlichen Arbeiten, verbunden mit einer Ablehnungsandrohung gesetzt hätte. Das Amtsgericht hat aber zu Recht darauf hingewiesen, daß es an einer wirksamen Fristsetzung fehlt. Diese kann frühestens bei Fälligkeit der Forderung mit der den Verzug begründenden Mahnung erfolgen (BGH NJW-RR 1997, 622). Nach gekündigtem Mietverhältnis kann der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses seine Pflicht zur Rückgabe der Mietsache in vertragsgerechtem Zustand bis zum Ende der Mietzeit erfüllen, vorher gerät er nicht in Verzug (vgl. BGH NJW 1991, 2416 ff. = GE 1991, 975 ff.). Die Pflicht der Bekl., die Schönheitsreparaturen durchzuführen und die Mietsache im ursprünglichen Zustand zurückzugeben, ist erst mit Ablauf des 31. August 1998 fällig geworden. Die erst am 12. Mai 1998 bei der Kl. eingegangene Kündigung der Bekl. hat das Mietverhältnis nach der im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfrist nämlich erst zum 31. August 1998 beendet, wovon auch die Kl. ausgeht. Bis zu diesem Zeitpunkt war die Bekl. berechtigt, die Schönheitsreparaturen durchzuführen und ihrer Wiederherstellungspflicht zu genügen. Die schon am 27. Juli 1998 erfolgte Fristsetzung der Kl. mit Fristsetzung bis 31. August 1998 und Nachfristsetzung bis 10. September 1998 genügte daher den Anforderungen des § 326 Abs. 1 BGB nicht.

In der Zeit nach dem 31. August 1998 ist eine weitere Fristsetzung nicht erfolgt. Umstände, die für eine endgültige Leistungsverweigerung der Bekl. sprechen, welche eine Fristsetzung entbehrlich machen könnte, hat die Kl. nicht vorgetragen. Vielmehr spricht der Umstand, daß die Bekl. unstreitig am 31. August 1998 noch Kontakt mit der Kl. gesucht hat, gegen eine entsprechende Haltung.

Der Vermieter hat wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen einen Schadensersatzanspruch grundsätzlich nur nach Fristsetzung und Ablehnungsandrohung gem. § 326 BGB. Bei fortbestehendem Mietverhältnis verneint die Rechtsprechung in der Regel einen Schaden des Vermieters durch nichtausgeführte Schönheitsreparaturen. Bittere Konsequenz für einen Vermieter: Das Landgericht Berlin versagte ihm einen eigentlich berechtigten Schadensersatz wegen verfrühter Fristsetzung.

Die Mieterin hatte das Mietverhältnis zum 31. August gekündigt; mit Schreiben vom 27. Juli forderte die Vermieterin sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf und setzte eine Frist bis zum 31. August und eine Nachfrist bis zum 10. September, verbunden mit einer Ablehnungsandrohung. Arbeiten wurden nicht ausgeführt, und die Vermieterin verlangte Schadensersatz.

Mit Urteil vom 8. Februar 2001 wies das Landgericht Berlin die Klage ab und meinte, die Voraussetzungen des § 326 BGB lägen nicht vor, da die Fristsetzung nach § 326 BGB zu früh erfolgt sei. Dies sei erst nach Beendigung des Mietverhältnisses möglich gewesen.

Wir halten das Urteil für falsch. Die zitierte Entscheidung des BGH (GE 1991, 975) ist nicht einschlägig, denn sie betraf allein eine (in Geschäftsraummietverträgen zulässige) Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung, unabhängig von der Erforderlichkeit. In der Entscheidung heißt es wörtlich: "Die Verpflichtung der Mieter bezog sich nicht auf eine periodische Durchführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses ...; sie betraf vielmehr, nachdem das Mietverhältnis bereits gekündigt war, die Rückgabe der Mietsache nach dessen Beendigung in bezugsfertigem Zustand ... Zur Erfüllung dieser vertraglich übernommenen Verpflichtung waren die Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt." Um eine solche Endrenovierungsverpflichtung ging es jedoch im vorliegenden Fall nicht, denn diese wäre bei Wohnraummietverhältnissen ohnehin nach § 9 AGB-Gesetz unwirksam. Es ging vielmehr um die Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen, mit denen der Mieter auch während des Mietverhältnisses in Verzug geraten kann (unzutreffend deshalb auch LG Berlin, 64. Kammer, GE 1992, 133). Im Urteil des BGH vom 30. Mai 1990 (GE 1990, 1139) heißt es, daß bei fortbestehendem Mietverhältnis der Vermieter keinen Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen hat. Statt dessen hat er einen Anspruch auf Vorschuß in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten, "wenn sich der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet" (so der amtliche Leitsatz). Entgegen einer zuweilen vertretenen Auffassung (auch der 62. Kammer des Landgerichts Berlin: GE 1992, 1155) ist daher der Mieter während eines Mietverhältnisses zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet und kann damit auch in Verzug geraten, unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses. Voraussetzung ist dafür eine substantiierte Mahnung des Vermieters. Die Mahnung mit Fristsetzung zum 31. August war im vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall daher wirksam. Bis zu diesem Zeitpunkt hatte die Vermieterin einen Erfüllungsanspruch, der sich erst nach fruchtlosem Ablauf der Nachfrist, die hier bis zum 10. September gesetzt worden war, in einen Schadensersatzanspruch umwandeln konnte (BGH NJW-RR 1988, 1100). Zu diesem Zeitpunkt war jedoch das Mietverhältnis schon beendet, so daß der Schadensersatzanspruch entstand. Das LG hätte daher der Klage stattgeben müssen. Mietrechtsreform: Der Fall zeigt einmal mehr, wie dringend eine gesetzliche Regelung der mit Schönheitsreparaturen zusammenhängenden Fragen nötig gewesen wäre. Die Reform schweigt sich dazu aus, so daß es nach wie vor darauf ankommt, an welchen Richter die Mietvertragsparteien geraten.