Keine fristlose Kündigung des Mieters wg. Bedrohung durch Kriminelle

Keine fristlose Kündigung des Mieters wg. Bedrohung durch Kriminelle; Kündigung wg. Gesundheitsgefährdung

Eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung des Mieters scheidet aus, wenn die Gefährdung nicht von den Räumen, sondern von unbekannten Straftätern ausgeht.

Der Kl. begehrt die Feststellung der Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses. Mit Anwaltsschreiben vom 12. November 1998 erklärte der Kl. die fristlose Kündigung des Mietvertrages. Er trägt vor, seit Juli 1998 hätten mehrfach massive Bedrohungen und Übergriffe gegen ihn, seine Frau und seine Mitarbeiter stattgefunden, und zwar wie folgt:

a) Am 9. Juli 1993 habe ihm ein Ausländer arabischer Herkunft einen "regelmäßigen Nebenverdienst" dergestalt angeboten, daß er ab und an ein Paket abnehmen solle, das dann abgeholt werde.

Auf die Frage, ob er Drogen meine, habe die vorgenannte Person "gegrinst" und ihn, den Kl., auf die Aufforderung hin, zu verschwinden, bedroht und angekündigt, sich wieder zu melden.

b) Am 4./5. August 1998 hätten drei Araber seine Frau und seine Mitarbeiterinnen im Geschäft angepöbelt und dort randaliert. Auf die Aufforderung, das Geschäft zu verlassen, hätten diese Personen die Frauen mit obszönen Worten beleidigt; es sei auch zu Handgreiflichkeiten gekommen.

c) Am 23. September 1998 abends hätten die bereits am 9. Juli 1998 aufgetauchte Person und ein weiterer Ausländer den Kl. beim Verlassen des Geschäfts abgepaßt und ihn erneut zum Drogenhandel aufgefordert.

Als er dies abgelehnt und die beiden Personen aufgefordert habe, zu verschwinden, sei er von einem der beiden mit einem sogenannten Schmetterlingsmesser und den Worten "ich stech dich ab, du Sau" bedroht worden.

d) Am 1. Oktober 1998 sei ein Einbruch verübt und versucht worden, den Laden des Kl. durch Brand zu zerstören. Es seien Reste brennbarer Flüssigkeiten und Brandspuren festgestellt worden.

e) Am 28. Oktober 1998 habe sich ein Anrufer mit ausländischem Akzent gemeldet und gegenüber der Ehefrau des Kl. unter Hinweis auf den Brand erklärt "du kannst Chef sagen, das nächste Mal legen wir ihn um".

f) Auch unter seiner privaten Telefonnummer sei der Kl. für den Fall, daß er sich weigere, als Lagerhalter für Drogen zu fungieren, mehrfach bedroht worden.

Die Polizei habe trotz umfangreicher Ermittlungen die Täter nicht stellen können.

Nach Beendigung des Geschäftsbetriebes in den streitgegenständlichen Räumen hätten die Bedrohungen gegenüber dem Kl. aufgehört.

Dem Kl. steht gegenüber der Bekl. ein Anspruch auf vorzeitige Beendigung des auf bestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrages nicht zu.

Die am 12. November 1998 erklärte fristlose Kündigung ist unter keinem rechtlichen Aspekt berechtigt und konnte daher den Mietvertrag nicht wirksam beenden.

Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung gemäß § 544 BGB liegen nicht vor. Diese Norm betrifft einen aufgrund sozialpolitischer Erwägungen extra geregelten Sonderfall der Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs wegen eines anfänglichen oder später entstehenden Sachmangels, der an sich auch zur Kündigung nach § 542 BGB berechtigen würde (Voelskow, MüKo, BGB, § 544, Rdnr. 2).

Die Regelung ist nicht auf Wohnräume beschränkt. Geschützte Räume sind danach auch alle gewerblich genutzten Räume, wenn sich Menschen darin nicht nur für ganz kurze Zeit aufhalten (OLG Koblenz, NJW-RR 1992, 1228).

Dies ist hier der Fall; daher ist das in Rede stehende Gewerbemietverhältnis vom Anwendungsbereich des § 544 BGB grundsätzlich erfaßt.

§ 544 BGB stellt auf die gesundheitsgefährdende Beschaffenheit der geschützten Räume ab; setzt mithin voraus, daß die Gesundheitsgefährdung ihre Ursache gerade in einer den Räumen anhaftenden dauernden Eigenschaft hat. Dabei ist grundsätzlich anerkannt, daß zur Kündigung berechtigende gesundheitsgefährdende Einflüsse auf den Benutzer der Räume auch von außen kommen oder von Dritten verursacht sein können, wie etwa Lärm oder Gerüche (Staudinger, Emmerich, BGB, § 544, Rdnr. 15).

In jedem Fall müssen sich derartige Störungen aber dahin auswirken, daß sie die ständigen Eigenschaften der konkreten Aufenthaltsräume bestimmen.

Das ist nur dann gegeben, wenn die Mieträume unabhängig von ihrer jeweiligen Nutzung und unabhängig von der Person des Mieters, insbesondere auch in unbewohntem bzw. ungenutztem Zustand, mit den gefahrtragenden Eigenschaften behaftet sind (OLG Koblenz, WuM 1989, 509).

Daß diese Voraussetzungen hier vorliegen, hat der darlegungs- und beweisbelastete Kl. jedoch nicht darzutun vermocht.

Nach seinem eigenen Vortrag ergeben sich die an sich ausreichend dargelegten Gesundheitsgefährdungen für ihn, seine Ehefrau und auch seine Mitarbeiter in Gestalt der als übel angedrohten Gewalttaten daraus, daß der Kl. sich dem Versuch von unbekannten Personen, ihn zu einer Straftat, nämlich, sich als "Lagerhalter" am Handel mit Drogen zu beteiligen, zu bestimmen, widersetzt hat.

Die Gesundheitsgefährdungen stehen also mit seiner Person und einem von ihm verlangten Verhalten zusammen, nicht jedoch, jedenfalls nicht unmittelbar und notwendig, mit der Mietsache.

Übergriffe, die sich nur gegen bestimmte Mieter der Räume richten, können nicht den Eigenschaften der Räume zugerechnet werden.

Der Kl. kann auch sonst nichts Überzeugendes dafür vortragen, daß es den bisher unbekannt gebliebenen kriminellen Personen gerade auf die ganz konkreten Räumlichkeiten als Lager für Drogen, unabhängig von der Person des Inhabers der Räume, angekommen wäre.

Dafür spricht auch keine allgemeine Vermutung im Hinblick auf den weiteren allgemeinen Vortrag des Kl., daß es sich bei dem Bereich um den H.-platz um einen Kriminalitätsschwerpunkt handele.

Nach alledem ist festzustellen, daß es sich vorliegend nicht um eine Gesundheitsgefährdung im Sinne der sozialpolitischen Erwägungen des Gesetzgebers handelt, weil die vorgetragenen Bedrohungen und Übergriffe nicht die ständigen Eigenschaften der gemieteten Gewerberäume als solche bestimmen. Vielmehr beruhen sie auf einem einzelnen Vorgehen einzelner Straftäter, auf deren Verhalten niemand, insbesondere auch nicht die Bekl., Einfluß hat. Diese hat keine Möglichkeit, in irgendeiner Weise auf ein Unterlassen dieser Art von Gesundheitsgefährdungen hinzuwirken.

Daß der Bekl. vorzuhalten wäre, auch ohne Verschulden, eine Ursache für die behaupteten Übergriffe gesetzt zu haben, will auch der Kl. nicht behaupten.

Grundsätzlich wird die Frage der Wirksamkeit einer Kündigung nicht dadurch beeinflußt, daß der Kl. das Kündigungsrecht auf eine konkrete Anspruchsnorm stützt. Vielmehr bestimmt sich die Wirksamkeit unter Zugrundelegung aller aufgrund des Sachverhalts in Betracht kommenden Anspruchsnormen (vgl. Staudinger, Emmerich, BGB, § 544, Rdnr. 3).

Soweit insbesondere das Kündigungsrecht nach § 542 BGB wegen Nichtgewährung des Gebrauchs durch das Kündigungsrecht nach § 544 BGB nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist, ergibt sich im konkreten Fall jedoch, daß die Kündigung auch unter diesem Aspekt keine Wirksamkeit entfalten kann.

Die Besonderheit des § 544 BGB besteht gegenüber § 542 BGB im wesentlichen darin, daß zugunsten des Mieters in formeller Hinsicht ein etwaiger Verzicht auf das Kündigungsrecht unbeachtlich, die Kenntnis des gesundheitsgefährdenden Zustandes und deren nicht erfolgte Anzeige gegenüber dem Vermieter unschädlich ist und die Kündigung nicht der vorherigen Aufforderung zur Abhilfe bedarf.

Insoweit ergeben sich im Rahmen von § 542 BGB zunächst lediglich zusätzliche Wirksamkeitsvoraussetzungen für eine Kündigung, jedoch keinerlei Erleichterungen zugunsten des Mieters.

Ein Gewerberaummieter in Berlin-Neukölln, seine Ehefrau und Mitarbeiter waren mehrfach von unbekannten Personen, offenbar Arabern, aufgefordert worden, Beihilfe zum Drogenhandel zu leisten. Der Gewerbemieter lehnte ab. In der Folge kam es mehrfach zu Beleidigungen, Bedrohungen, Anpöbeleien und schließlich sogar zu einer Brandstiftung. Nach all diesen Vorfällen kündigte der Mieter das Mietverhältnis fristlos.

Eine Klage auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses wies das Landgericht Berlin mit Urteil vom 16. September 1999 allerdings ab. Eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung nach § 544 BGB setze voraus, daß die Gefährdung von den Räumen selbst und nicht von Personen ausgehe, auf die der Vermieter keinen Einfluß habe. Die Voraussetzungen des § 542 BGB, wonach der Mieter fristlos kündigen kann, wenn ihm die Mietsache entweder nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, lägen nicht vor, erklärte das Gericht.

Zutreffend sind sicher die Ausführungen der Kammer zur Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung nach § 544 BGB, denn das Gesetz stellt ausdrücklich auf die Beschaffenheit der Räume ab. Mißverständlich sind allerdings die Ausführungen im Urteil, wonach der Kündigungsgrund des § 542 BGB gegenüber einer Kündigung nach § 544 BGB wegen Gesundheitsgefährdung "lediglich zusätzliche Wirksamkeitsvoraussetzungen" erfordere. Das Gegenteil ist richtig, denn im Rahmen des § 542 BGB ist keine Gesundheitsgefährdung, sondern nur eine Gebrauchsentziehung nötig, die bei sämtlichen, nachträglich auftretenden Sach- und Rechtsmängeln zu bejahen ist (Staudinger-Emmerich, Rdnr. 15 zu § 542 BGB). Dazu gehören Störungen des Mieters durch lärmende Mitmieter, Baustellen in der Umgebung oder aus anderen Quellen (Staudinger-Emmerich, Rdnr. 16). Darauf, daß der Vermieter diese Störungen nicht abstellen kann, kommt es nicht an. Man muß deshalb damit rechnen, daß ein anderes Gericht solche Fälle u. U. anders beurteilt.