Keine fristlose Kündigung bei Sanierungsarbeiten

Der Mieter kann wegen einer Gebrauchsbeeinträchtigung durch Instandsetzungsarbeiten nur dann fristlos kündigen, wenn der Vermieter einer regelmäßigen Instandsetzungspflicht nicht nachgekommen war oder nachhaltige Verzögerungen der Sanierungsarbeiten verursacht hatte.

Die Parteien sind sich darüber einig, daß die von der Kl. durchgeführten Isolierungs- und Sanierungsarbeiten an den Kellerwänden des Gebäudes Instandsetzungsmaßnahmen betrafen, die von der Bekl. nach § 541 a BGB zu dulden waren. Zwar verbleiben dem Mieter in diesem Fall grundsätzlich etwaige Gewährleistungsansprüche aus § 537 BGB, ein Kündigungsrecht gemäß § 542 BGB wird durch die von den Instandsetzungsmaßnahmen ausgehenden Gebrauchsbeeinträchtigungen jedoch nur begründet, wenn der Vermieter seiner regelmäßigen Instandsetzungspflicht nicht nachgekommen ist und der Instandhaltungsaufwand sich hierdurch erheblich vergrößert hat oder er nachhaltige Verzögerungen bei der Durchführung der Sanierungsarbeiten selbst verursacht hat (vgl. MünchKomm-Voelskow, BGB, Bd. lll, 3. Aufl., 1995, § 541 a, Rdnr. 3; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., 1988, S. 362; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., 1999, S. 930; unklar Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7. Aufl., 1999, § 541 a, Rdnr. 38 a. E.; a. A. LG Berlin GE 1997, S. 555 f. [556]). Anderenfalls würde die Regelung des § 541 a BGB weitgehend leerlaufen, da statt der von dem Gesetzgeber offensichtlich beabsichtigten Duldungspflicht für den Mieter trotz einer Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache die "Duldung" dadurch umgangen würde, daß jederzeit nach Fristsetzung das Mietverhältnis nach § 542 BGB beendet werden könnte.

Ein Verschulden der Kl. hinsichtlich der Instandsetzungsarbeiten ist nicht erkennbar. Es fehlt jeder Anhaltspunkt dafür, daß die Kl. die von ihr vorgenommenen Isolierungs- und Sanierungsarbeiten über längere Zeit hin aufgeschoben und einen "lnstandhaltungsstau" verursacht hat. Zudem handelt es sich - auch nach dem Vorbringen der Bekl. - gerade um Isolierungsarbeiten gegen drückendes Wasser, die stets den von der Bekl. geschilderten Aufwand (Freilegung der Kellerwände etc.) erfordert hätten. Eine Verzögerung der Bauarbeiten an sich wird von der Bekl. ebenfalls nicht behauptet.

Notwendige Instandsetzungsmaßnahmen sind nach § 541 a BGB vom Mieter zu dulden. Allerdings beeinträchtigen sie auch den Gebrauch der Mietsache, so daß eine fristlose Kündigung nach § 542 BGB in Betracht kommt.

Die Geschäftsraummieterin hatte einen langfristigen Mietvertrag fristlos gekündigt, weil eine notwendige Sanierung der Gebäudefundamente zu erheblichen Beeinträchtigungen geführt hatte. Vorher hatte sie erfolglos eine Abhilfefrist gesetzt. Die Mietzahlungsklage war erfolgreich.

Mit Urteil vom 30. März 2001 gab das Landgericht Berlin der Klage mit der Begründung statt, Maßnahmen, die der Mieter nach § 541 a BGB dulden müsse, könnten eine fristlose Kündigung nicht rechtfertigen. Anderenfalls würde die Duldungspflicht weitgehend leerlaufen. Der entgegenstehenden Meinung der 62. Kammer des Landgerichts Berlin werde nicht gefolgt.

Das Urteil ist im Ergebnis zutreffend, nicht aber in der Begründung, die einen angeblichen Wertungswiderspruch zwischen den §§ 541 a und 542 BGB befürchtet. Die fristlose Kündigung nach § 542 BGB setzt nämlich voraus, daß der Vermieter eine angemessene Abhilfefrist hat verstreichen lassen, letztlich also mit der Beseitigung von Mängeln in Verzug war. Nichts anderes steht in dem Urteil der 62. Kammer, GE 1997, 556 und in der angeblich unklaren Kommentarstelle bei Schmidt-Futterer Rn. 38 zu § 541 a. Die Vermieterin hatte hier notwendige Instandsetzungsmaßnahmen zügig durchführen lassen. In einem solchen Fall vertritt niemand die Auffassung, daß dann der Mieter kündigen könne.