Keine Feststellungsklage zur Größe der Mieträume

Keine Feststellungsklage zur Größe der Mieträume; wirksame Regelung zur Ermittlung der Fläche

1. Ein Mieter kann nicht auf Feststellung klagen, daß die von ihm gemieteten Räume (nur) eine bestimmte Fläche haben.

2. Im Geschäftsraummietvertrag kann wirksam geregelt werden, wie die Mietfläche zu ermitteln ist (hier: von den Außenlinien der Umfassungswände umschlossene Fläche; über angrenzenden Mietobjekten die Mittellinie der Trennwand).

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Berufung des Kl. ist unbegründet.

Der Kl. kann von der Bekl. nicht die Feststellung verlangen, daß die von ihm gemieteten Gewerberäume in den S. A./B. nur eine Mietfläche von 207,23 qm haben.

1. Die Klage ist bereits unzulässig. Gemäß § 256 ZPO kann Klage auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses erhoben werden, wenn der Kl. ein rechtliches Interesse daran hat, daß das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt wird. Ein Rechtsverhältnis ist die rechtlich geregelte Beziehung einer Person zu einer anderen Person oder einer Sache; kein Rechtsverhältnis in diesem Sinne sind bloße Tatfragen oder abstrakte Rechtsfragen. Nur das Rechtsverhältnis selbst kann Gegenstand der Klage sein, nicht seine Vorfragen oder einzelne Elemente, wohl aber einzelne Rechte und Pflichten oder Folgen (Zöller/Greger, ZPO, 24. Auflage, § 256 ZPO, Rdnr. 3; Baumbach/Lauterbach/Hartmann, ZPO, 62. Auflage, § 256 ZPO, Rdnr. 5). Keine Rechtsverhältnisse in diesem Sinne sind die Berechnungsgrundlagen für einen Anspruch (BGHZ 22, 43/47; BGH NJW 1995, 1097 = MDR 1995, 306). Bei der Feststellung der maßgeblichen Mietfläche handelt es sich aber um eine Tatsachenfrage und auch um eine solche, die darauf gerichtet ist, die Berechnungsgrundlagen für den zutreffenden Mietzins aufgrund des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages festzustellen. Die begehrte Feststellung ist daher unzulässig. Vielmehr hätte der Kl. negative Feststellungsklage mit dem Inhalt erheben können, festzustellen, daß kein Anspruch auf Zahlung eines über einen bestimmten Betrag hinausgehenden Mietzinses besteht. Hierin wäre das Feststellungsbegehren eingeschlossen, festzustellen, in welchem Umfang der geltend gemachte Anspruch zu verneinen ist (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, V, Rdnr. 32; BGHZ 31, 358, 362; BGH ZMR 1985, 295; OLG Celle OLGZ 1965, 184). (...)

2. Aber selbst wenn die Klage zulässig wäre, so ist sie jedenfalls auch unbegründet. Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, daß die Beschreibung der maßgeblichen Fläche im Mietvertrag eindeutig ist. In Ziff. 1.1 des Mietvertrages ist der Mietgegenstand mit einer "Bürofläche" von ca. 230 qm beschrieben. Ferner wird hier geregelt, daß die Mietflächenangabe 9 % anteilige Nebenflächen für Eingang, Flure und Treppenhäuser, Gemeinschaftsflure sowie alle gemeinschaftlichen Nebenräume beinhaltet. Daß sich diese Flächen außerhalb der zur Alleinnutzung überlassenen Flächen befinden, ergibt sich eindeutig aus deren Beschreibung als gemeinschaftlich genutzte Flächen. Durch den ersten Nachtrag zum Mietvertrag ist dann der Mietgegenstand auf einen Flurbereich erweitert worden, wobei sich aus der Regelung in Ziff. 2.1 des Nachtrags entnehmen läßt, daß bezüglich dieser Fläche gemeinsam mit dem Nachbarmieter ein Mitbenutzungsrecht besteht und im übrigen die Regelungen des Mietvertrages Anwendung finden, die Mietflächen zur ausschließlichen Nutzung betreffen. Daß diese Fläche nicht als Nebenfläche i. S. von Ziff. 1.1. des Mietvertrages auszusehen ist, hat das Landgericht zutreffend ausgeführt. Dies hat der Kl. mit der Berufung auch nicht angegriffen.

Aus der Regelung in § 1 Abs. 4 der Allgemeinen Mietbedingungen (AMB) läßt sich dann entnehmen, wie die maßgebliche Mietfläche zu ermitteln ist. Unter Bezugnahme auf Ziff. 1.1. des Mietvertrages wird hierin festgelegt, daß es sich bei den angegebenen Flächenmaßen um die von den Außenlinien der Umfassungswände des Mietobjektes umschlossene Fläche handelt und daß gegenüber angrenzenden Mietobjekten die Mittellinie der jeweiligen Mietbereichstrennwand ausschlaggebend ist. 3. (...) a) Die Regelungen sind eindeutig und verstoßen daher nicht gegen das Klarheitsgebot des § 305 c Abs. 2 BGB. (wird ausgeführt)

Nach Auffassung des BGH hat der Mieter einen Minderungsanspruch, wenn die gemieteten Räume 10 % kleiner sind als im Vertrag angegeben (GE 2004, 682). In einer älteren Entscheidung hatte das LG Berlin (GE 1996, 1245 mit kritischer redaktioneller Anmerkung S. 1212) gemeint, der Mieter könne auf Feststellung der tatsächlichen Größe klagen. Das KG ist dem entgegengetreten.

Im Geschäftsraummietvertrag war angegeben, daß eine Bürofläche von ca. 230 m2 vermietet werde. Davon sollten 9 % anteilig auf die Flächen von gemeinschaftlich genutzten Fluren und Nebenräumen entfallen. Geregelt waren ferner Einzelheiten zur Ermittlung der Fläche. Der Mieter klagte auf Feststellung, daß die Räume eine geringere, von ihm ermittelte Fläche aufwiesen.

Mit Urteil vom 3. Juni 2000 wies das Kammergericht die Klage als unzulässig ab, da mit einer Feststellungsklage nur ein Rechtsverhältnis geklärt werden könne, nicht aber die tatsächliche Größe von Mieträumen. Im übrigen sei aber auch die Klage unbegründet, da eine wirksame, insbesondere nicht überraschende Vertragsklausel die Einzelheiten des Mietobjekts und der Ermittlung der Fläche regele.