Keine Feststellung des Umfangs des Sondereigentums bei Veräußerungszustimmung

Wegen der Zuständigkeit der Prozeßgerichte für Streitigkeiten über den Gegenstand, den Inhalt und den Umfang des Sondereigentums (BGHZ 130, 159) kann in einem Wohnungseigentumsverfahren über die Verpflichtung zur Veräußerungszustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG nicht mit bindender Wirkung unter allen Beteiligten festgestellt werden, welchen Umfang das Sondereigentum nach dem Grundbuchinhalt hat. Mangels präjudizieller Wirkung kann die Gemeinschaft die Veräußerungszustimmung nicht mit der Begründung verweigern, ein Wohnungseigentümer habe Teile des Gemeinschaftseigentums mitverkauft.

I. Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnanlage. Die Antragstellerin ist Eigentümerin der im Dachgeschoß gelegenen Einheit Nr. 12, die durch späteren Ausbau entstanden ist. Die Antragstellerin streitet mit der Gemeinschaft darüber, ob ein Spitzboden in sogenannter Pyramidenform zu dem Sondereigentum der Antragstellerin gehört oder nicht, was in tatsächlicher Hinsicht davon abhängig sein könnte, ob bei Begründung der Einheit Nr. 12 der Spitzboden bereits durch eine Decke mit einem Revisionsschacht abgetrennt war oder nicht. Die Antragstellerin hatte bei Verfahrensbeginn einen notariellen Kaufvertrag über ihre Einheit geschlossen, für den sie die Veräußerungszustimmung gemäß § 12 WEG verlangt hat. Die Eigentümergemeinschaft hat die Zustimmung mit der Begründung verweigert, daß in dem notariellen Kaufvertrag der Kaufgegenstand in der Weise beschrieben worden ist, daß das Sondereigentum die "von dem Verkäufer ausgebaute sog. Pyramide mit eingeschränkter Nutzung" umfaßt und damit Gemeinschaftseigentum mitverkauft worden sei. Nachdem die Käufer von dem Kaufvertrag zurückgetreten sind, hat das Amtsgericht mit Beschluß vom 25. August 2000 auf entsprechenden Antrag festgestellt, daß die Antragsgegner nicht berechtigt seien, die Zustimmung zu einem späteren Verkauf der Teileigentumseinheit Nr. 12 mit der Begründung zu verweigern, daß der Luftraum unter der im Dachgeschoß gelegenen sogenannten Pyramide nicht zu dem Sondereigentum Nr. 12 gehöre. (...)

In seinen Gründen hat das Amtsgericht ausgeführt: Verweigerungsgründe sind ausschließlich Gründe, die Zweifel daran erwecken, daß der Erwerber - nicht der ausscheidende Eigentümer - sich in die Gemeinschaft einfügen wird. Die zwischen den Beteiligten strittige Frage, ob die sogenannte Pyramide Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist, spielt für die Genehmigung keine Rolle. Insbesondere würde die Gemeinschaft ihren Rechtsstandpunkt nicht dadurch aufgeben, daß sie den Kaufvertrag genehmigt. Ob der Kaufgegenstand im Kaufvertrag zutreffend bezeichnet ist und ob die Antragstellerin tatsächlich in der Lage ist, den Kaufvertrag vollständig zu erfüllen, ist ausschließlich ein Problem des Vertragsverhältnisses zwischen Käufer und Verkäufer. Es steht den Antragsgegnern im übrigen frei, dies klarstellend in die Genehmigung hineinzuschreiben.

Schon nach dem Tenor des amtsgerichtlichen Beschlusses ist zwischen den Beteiligten lediglich festgehalten, daß die Veräußerungszustimmung jedenfalls nicht aus der Motivation verweigert werden darf, daß mit der Genehmigung irgendwelche Rechtsstandpunkte der Eigentümergemeinschaft aufgegeben würden. Ob der verkaufte Gegenstand (genauer: die Grenzen des Sondereigentums) richtig beschrieben ist oder nicht, wird durch die Veräußerungszustimmung nicht präjudiziert. Der notarielle Kaufvertrag über Wohnungseigentum bezieht sich schon nach seinem Wortlaut nicht auf ein tatsächliches Gebilde, sondern wie bei allen Grundstücksrechten auf das, was nach dem objektiven Grundbuchinhalt als Gegenstand des im Kaufvertrag bezeichneten Wohnungseigentums ausgewiesen ist (womit selbstverständlich nicht etwa eine Irrtumsanfechtung wegen einer Diskrepanz zwischen dem tatsächlichen Bestand und seiner Beschreibung im Grundbuch ausgeschlossen wird).

Entgegen dem Landgericht ist in dem Streit um die Erteilung der Veräußerungszustimmung, genauer: ob diese aus einem ganz bestimmten Gesichtspunkt (und nur aus diesem) verweigert werden darf, nicht zu klären, ob dieser Rechtsstandpunkt richtig ist oder nicht. Wenn mit der Veräußerungszustimmung nicht die Aufgabe eines Rechtsstandpunkts verbunden ist, wie das Amtsgericht in seiner Begründung ausführt, dann handelt es sich um eine sogenannte Vorfrage, deren Beantwortung auch nicht an der Rechtskraftwirkung einer etwaigen Feststellung teilnimmt. In seinen Ausführungen zur Unzulässigkeit des Gegenantrages führt das Landgericht zutreffend aus, daß der eigentliche Streit um den Umfang des Sondereigentums nach der maßgeblichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 130, 159 = NJW 1995, 2851) vor dem Prozeßgericht auszutragen ist. Die genannte BGH-Entscheidung führt aus, daß es auch keinen Unterschied mache, ob die Feststellung verlangt werde, daß ein bestimmter Raum im Sondereigentum stehe oder ob sogleich die daraus abgeleitete Rechtsfolge geltend gemacht und Herausgabe oder Grundbuchberichtigung verlangt wird. Wenn dies aber vor dem Prozeßgericht ausgetragen werden muß, und zwar mit Rechtskraftwirkung nicht unter den Kaufvertragsparteien, sondern unter den Wohnungseigentümern, darf dies auch nicht auf dem Umweg über eine Vorfrage bei der Veräußerungszustimmung bindend unter den Beteiligten festgelegt werden. Um insoweit jedes Mißverständnis auszuschließen, hat der Senat aus den Gründen des amtsgerichtlichen Beschlusses die Einschränkung auch in den Tenor des Feststellungs- oder Regelungsstreites übernommen, daß mit einer Veräußerungszustimmung der Rechtsstandpunkt der Eigentümergemeinschaft über die Rechtsqualität der sogenannten Pyramide (Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum) in keiner Weise präjudiziert wird.

Der Senat verkennt nicht, daß sowohl der Antragstellerin wie auch den Antragsgegnern in dem vorliegenden Verfahren daran gelegen ist, auch Gewißheit über das rechtliche Schicksal der sogenannten Pyramide zu erlangen. Ohne die Entscheidung BGHZ 130, 159 könnte auch der rechtliche Status der sogenannten Pyramide in das vorliegende Wohnungseigentumsverfahren einbezogen werden, wie es die Antragsgegner mit ihrem zweitinstanzlichen Widerantrag (wenn auch erfolglos) versucht haben. Mit der Rechtswegzuweisung an die Prozeßgerichte scheidet auch die Möglichkeit aus, in einem Wohnungseigentumsverfahren mit Bindung nach § 45 Abs. 2 WEG über die Zuordnung bestimmter Räume zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum zu befinden.

In vielen Teilungserklärungen ist geregelt, daß die Veräußerung einer Eigentumswohnung der Zustimmung des Verwalters oder des Beirats bedarf. Diese darf aber nur aus wichtigem Grund, bezogen auf den Erwerber, versagt werden.

Die Wohnungseigentümerin hatte ihr Sondereigentum im ausgebauten Dachgeschoß verkauft, und zwar einschließlich eines Spitzbodens in Pyramidenform, der nach Auffassung der Eigentümergemeinschaft nicht zum Sondereigentum gehörte. Die Gemeinschaft versagte deshalb die Zustimmung zum Kaufvertrag.

Mit Beschluß vom 19. September 2001 bestätigte das Kammergericht die Entscheidung der Vorinstanzen, wonach der Streit über Inhalt und Grenzen des Sondereigentums allein vor den Prozeßgerichten zu klären ist. Im Verfahren über die Zustimmung zur Veräußerung kann dies auch nicht als Vorfrage maßgeblich sein, so daß die Gemeinschaft zur Zustimmung verpflichtet ist. Sie kann allerdings in ihrer Zustimmung klarstellen, daß darin kein Anerkenntnis über den Inhalt des Sondereigentums liegt.