Keine Fälligkeitszinsen bei auszahlungshindernden Bankauflagen und gleichzeitiger Verletzung der Verkäuferpflichten

Nach der regelmäßigen Interessenlage kann der Verkäufer vereinbarte Fälligkeitszinsen verlangen, wenn der Kaufpreis zwar rechtzeitig auf dem Anderkonto des Notars eingeht, seiner Auszahlung an den Verkäufer aber Auflagen des Kreditinstituts des Käufers entgegenstehen (im Anschluß an Senatsurteil vom 7. März 1997, V ZR 4/96, WM 1997, 1152); dies gilt nicht, wenn der Verkäufer seinerseits die vom Käufer gesetzten Auszahlungsbedingungen nicht erfüllt hat.

Mit notariellem Vertrag vom 22. Oktober 1993 verkaufte die Bekl. der Kl. ein Mietgrundstück in B.-F., das sie selbst am 15. Oktober 1993 von einem Dritten angekauft hatte. Der Kaufpreis von 1,6 Mio. DM war bis 30. November 1993 auf das Anderkonto des beurkundenden Notars zu zahlen. § 2 des Kaufvertrags sah hierzu in den nachfolgenden Sätzen vor:

3. Die Zahlung gilt nur als Erfüllung, wenn für die Auszahlung keine Auflagen der finanzierenden Kreditinstitute vorliegen und noch nicht erfüllt sind, deren Erfüllung vom Käufer zu vertreten ist und die über die Auszahlungsvoraussetzungen des vorliegenden Vertrags hinausgehen.

4. Die Auszahlung des Kaufpreises nebst Hinterlegungszinsen an den Verkäufer erfolgt:

(...)

b) nach Sicherstellung, daß der Ankaufsvertrag des Verkäufers abgewickelt werden kann, d. h. der Kaufpreis vollständig hinterlegt ist; e) wenn die in § 3 vereinbarte Lastenfreiheit gewährleistet ist.

6. Der Verkäufer wird darauf hingewiesen, daß über diese kaufvertraglichen Auszahlungsvoraussetzungen hinaus die Auszahlung an ihn erst nach Erfüllung der Treuhandauflagen des finanzierenden Kreditinstituts bezüglich der Eintragung eines Finanzierungsgrundpfandrechts auf dem Kaufgrundstück erfolgen kann.

8. Sollte der Kaufpreis nicht bei Fälligkeit bezahlt werden, verzinst sich der jeweils fällige Kaufpreisteil um 4 v. H. jährlich über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank.

9. Diese Zinsen sind auch für die Zeit zu zahlen, in welcher der Kaufpreis nach Maßgabe des Kaufvertrages ausgezahlt werden könnte, aber die Auszahlung wegen weitergehender Treuhandauflagen des finanzierenden Kreditinstituts nicht erfolgen kann. Die Übergabe des Grundstücks und der Übergang der Nutzungen sollte am 1. Dezember 1993, nicht jedoch vor vollständiger "Kaufpreisbelegung" erfolgen.

Am 31. Dezember 1993 ging dem Anderkonto des Notars ein Betrag in Höhe des damaligen Kaufpreisrestes, 467.000 DM, zu. Der Betrag war von der Darlehensgeberin der Kl., der Berliner Hypotheken- und Pfandbriefbank (Berlin Hyp), unter der Bedingung zur Verfügung gestellt worden, daß die Auszahlung erst erfolgen dürfe, wenn sichergestellt sei, daß zugunsten der Bank eine erstrangige Grundschuld über 1,3 Mio. DM bestellt werde. Der Notar teilte der Bank am 20. Mai 1994 mit, die Grundschuld sei im Grundbuch des Kaufgrundstücks an rangbereiter Stelle eingetragen, am 25. Mai 1994 werde "bezüglich des Ankaufsvertrages" der Kaufpreis ausgezahlt und eine Reihe (vorgehender) Grundpfandrechte gelöscht; wegen eines weiteren Grundpfandrechtes sei die Löschungsbewilligung angefordert. Der hinterlegte Betrag von 467.000 DM wurde am 22. Juni 1994 an die Bekl. ausgezahlt. Am 8. Mai 1995 forderte die Bekl. die Kl. "wegen nicht vertragsgemäßer Belegung" des Kaufpreises zur Zahlung von Zins in Höhe von 80.388,95 DM auf. Die Kl. bezahlte den Betrag zur Abwendung der Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde. Mit der Klage fordert sie ihn zurück, läßt sich jedoch einen Betrag von 4.512,66 DM wegen eines Zahlungsrückstandes über 967.000 DM zwischen dem 10. und 30. Dezember 1993 anrechnen (Klagesumme: 75.876,29 DM). Die Bekl. errechnet einen Zinsanspruch von nur noch 26.317,08 DM, der im wesentlichen auf den Kaufpreisrest von 467.000 DM zurückgehe, der erst am 22. Juni 1994 getilgt worden sei. Wegen der Restforderung der Kl. - mindestens in Höhe von 54.071,87 DM (80.388,95 DM abzüglich 26.317,08 DM) - rechnet sie mit einem Anspruch auf Rückerstattung von Mieten im Gesamtbetrag von 68.853,71 DM auf, die die Kl. zwischen Januar und Juni 1994 zu Unrecht bezogen habe.

Das Landgericht hat die Bekl. zur Rückzahlung in Höhe von 73.840,74 DM sowie aus anderem Rechtsgrund zur Zahlung weiter geforderter 1.712,89 DM verurteilt. Deren Berufung ist erfolglos geblieben.

Mit der Revision hat die Bekl. den Antrag auf volle Abweisung der Klage weiterverfolgt. Der Senat hat das Rechtsmittel nur in Höhe der Aufrechnung, mithin hinsichtlich eines Teilbetrags des Rückforderungsanspruchs in Höhe von 68.853,71 DM, angenommen.

I. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, mit dem Eingang des Restbetrages von 467.000 DM auf dem Anderkonto am 30. (richtig: 31.) Dezember 1993 sei der Kaufpreis vereinbarungsgemäß "gezahlt" gewesen. Denn die Auflagen der Berlin Hyp gingen nicht über die vertraglichen Bedingungen hinaus, stünden mithin nach § 2 Satz 3 des Vertrags der Erfüllung nicht entgegen. § 2 Satz 6 sehe nämlich als weitere Voraussetzung für die Auszahlung des Kaufpreises die Erfüllung der Auflagen des finanzierenden Kreditinstituts vor. Deshalb stellten diese auch keine weitergehenden Auflagen im Sinne des in § 2 Satz 9 des Vertrags vorgesehenen Zinsanspruchs dar. Überdies habe die Bekl. nicht dargelegt, daß der Kaufpreis auszahlungsreif gewesen sei. Denn es sei davon auszugehen, daß die Auflagen der Berlin Hyp bis zur Auszahlung im Juni 1994 nicht erledigt gewesen seien. Im Anschluß an das Landgericht bejaht das Berufungsgericht einen Zinsanspruch der Bekl. in Höhe von 6.548,21 DM wegen früherer Kaufpreisrückstände, der Restanspruch der Kl. belaufe sich mithin auf 73.840,74 DM (80.388,95 DM abzüglich 6.548,21 DM).

Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.

II. Nur im Ergebnis zutreffend bejaht das Berufungsgericht einen Anspruch der Kl. auf Rückzahlung der Zinsen, die auf den Kaufpreisrest von 467.000 DM entfallen, mithin des Betrags von 73.840,74 DM (§ 812 BGB).

1. Das Berufungsgericht mißversteht die Voraussetzungen, die der Kaufvertrag der Parteien an die Erfüllung der Pflicht der Kl. zur Hinterlegung des Kaufpreises auf das Notaranderkonto stellt (§§ 133, 157 BGB). § 2 Satz 3 des Vertrags ließ zur Erfüllung der Hinterlegungspflicht (zur Frage der Tilgung des Kaufpreises bei Hinterlegung auf Anderkonto - vgl. Senat BGHZ 87, 156, 162 ff.) nicht bereits die Zahlung auf das Anderkonto genügen, erforderlich war vielmehr darüber hinaus, daß der Auszahlung der hinterlegten Summe an die Bekl. keine Hindernisse entgegenstanden, die von den Kreditinstituten, die den Kaufpreis im Auftrag der Kl. finanzierten, aufgestellt worden waren. Dies leuchtet ein; denn solange die Auszahlungsbedingungen des Kreditgebers des Käufers nicht erfüllt sind, kann der Verkäufer, auch wenn er seinerseits den ihm gesetzten Auszahlungsauflagen nachgekommen ist, über die hinterlegte Summe nicht verfügen. Der Notar, der mit der Übernahme der Gelder die Bedingungen des Kreditgebers akzeptiert hat, ist gehindert, die Summe auszukehren. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, aus Satz 6 des Vertrages ergebe sich anderes. Die Bestimmung enthält keine Willenserklärungen der Parteien, sondern einen belehrenden Hinweis des Notars nach § 17 BeurkG. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut der Bestimmung, ihrem Sinn und ihrem Zusammenhang mit dem übrigen Urkundstext. Die Bestimmung bezeichnet sich selbst als "Hinweis" an den Verkäufer auf ein mögliches Auszahlungshindernis, das über die voranstehenden ("diese"), vom Verkäufer selbst zu schaffenden Auszahlungsbedingungen (im einzelnen § 2 Satz 4 des Vertrags) hinausgeht. Die Belehrung knüpft an § 2 Satz 3 des Kaufvertrags an und weist auf Auszahlungshindernisse hin, die, da im Verhältnis der Kaufparteien vom Käufer "zu vertreten", der Erfüllung der Hinterlegungspflicht entgegenstehen. Die Meinung des Berufungsgerichts, § 2 Satz 6 enthalte eine vertragliche Auszahlungsvoraussetzung im Sinne des Satzes 3, würde die dort getroffenen Anordnungen in ihr Gegenteil verkehren. Unerledigte Auszahlungsbedingungen der Kreditinstitute des Käufers stünden der Erfüllung der Hinterlegungspflicht nicht entgegen. Der Käufer hätte erfüllt, obwohl die von ihm zu vertretenden Auszahlungshindernisse nicht beseitigt sind. Zwar kann im Einzelfall zu prüfen sein, ob eine Hinterlegungsvereinbarung, wofür eine Belastungsvollmacht (hier § 4 des Kaufvertrags) ein Indiz sein kann, eine Auslegung in diesem Sinne zuläßt; im Streitfalle haben die Parteien aber ihrem anderweiten, der regelmäßigen Interessenlage entsprechenden Willen Ausdruck gegeben (zu den Anforderungen an die Hinterlegung vgl. Senatsurt. v. 7. März 1997, V ZR 4/96, WM 1997, 1152). Der Eingang des Kaufpreisrestes auf dem Anderkonto am 31. Dezember 1993 führte mithin nicht zur Erfüllung der Hinterlegungspflicht.

2. Gleichwohl stand der Bekl. kein Anspruch auf Verzinsung des rückständigen Kaufpreisteils zu; denn die Parteien haben in § 2 Satz 9 des Kaufvertrags die Zinspflicht zusätzlich davon abhängig gemacht, daß der Verkäufer die von ihm zu schaffenden Auszahlungsvoraussetzungen herbeigeführt hat. Hieran fehlte es indessen; denn die von der Bekl. gewährleistete (§ 3 Satz 3 des Vertrags), von der Kl. zur Auszahlungsvoraussetzung gemachte Lastenfreiheit (§ 2 Satz 4 lit. e) war, wie das Berufungsgericht aufgrund des Schreibens des Notars vom 20. Mai 1994 festgestellt hat, noch im Mai 1994 nicht erfüllt. Nach dem Vortrag der Kl. war neben älteren Grundpfandrechten auch die von der Bekl. zum Ankauf des Grundstücks bestellte Grundschuld über 1,2 Mio. DM noch nicht ausgebucht. Wie der Notar schreibt, wurde auch der Ankaufspreis (vgl. § 2 Satz 4 lit. b des Kaufvertrags) jedenfalls bis zu diesem Tage nicht ausgezahlt.

II. Das Berufungsurteil hat indessen keinen Bestand, da es, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, die Aufrechnung der Bekl. wegen zu Unrecht eingezogener Mieten (68.853,71 DM) unberücksichtigt gelassen hat. Die Voraussetzungen der Übergabe des Grundstücks und des damit verbundenen Übergangs der Nutzungen auf die Kl. waren mit Eingang des Restkaufpreises auf dem Anderkonto am 31. Dezember 1993 nicht erfüllt. Denn die "Kaufpreisbelegung" im Sinne des Kaufvertrages ist mit der Erfüllung der Hinterlegungspflicht der Kl. identisch. Solange - von ihrer Seite - die Voraussetzungen zur Auszahlung des Kaufpreises an die Bekl. nicht geschaffen waren, sollten ihr auch die Nutzungen nicht zustehen. Das Berufungsgericht wird deshalb zu prüfen haben, auf welche Höhe sich die von der Kl. zwischen Januar und Juni 1994 gezogenen Nutzungen, die insbesondere im Hinblick auf zu verrechnende Aufwendungen streitig sind, belaufen.

Der Kaufpreis für ein Grundstück wird üblicherweise auf ein Notaranderkonto eingezahlt, wobei oft Fälligkeitszinsen ab einem bestimmten Zeitpunkt vereinbart werden. Zinsen kann allerdings der nicht verlangen, der selbst nicht vertragstreu ist.

Im Kaufvertrag hieß es, daß der Kaufpreis bis zu einem bestimmten Zeitpunkt auf das Notaranderkonto eingezahlt werden sollte und danach 4 % Zinsen über dem jeweiligen Diskontsatz geschuldet würden. Der rechtzeitig auf dem Notaranderkonto eingezahlte Betrag wurde erst später an den Verkäufer überwiesen, der Zinsen geltend machte.

In seinem Urteil vom 12. Oktober 2001 hatte der Bundesgerichtshof sich zunächst mit der Frage zu beschäftigen, ob die Verzögerung durch eine Auflage der kreditfinanzierenden Bank den Anspruch auf Fälligkeitszinsen begründet hätte. Der BGH bejahte das, da es sich schließlich um die Bank des Käufers handelte, also seinem Rechtskreis zuzuordnen war. Schließlich kam es darauf aber nicht an, weil auch der Verkäufer seine Pflichten nicht erfüllt hatte. Wie üblich war nämlich das Grundstück lastenfrei zu übergeben, vorher war eine Auszahlung des Notars an den Verkäufer ausgeschlossen. Da der Verkäufer nicht für eine Grundschuldlöschung gesorgt hatte, lagen die Auszahlungsbedingungen nicht vor und er konnte deshalb keine Fälligkeitszinsen verlangen.