Keine Erstreckung des Ablöseprivilegs auf zivilrechtlich verwaltete Grundstücke

Da der Gesetzgeber durch die Vorschrift des § 18 Abs. 2 VermG bewusst und ausdrücklich nur die Ablösung solcher Grundpfandrechte begünstigt hat, die durch den staatlichen Verwalter bestellt wurden, lässt sich das schädigungsbedingte Ablösungsprivileg auf Grundpfandrechte, mit denen auf zivilrechtlicher Grundlage verwaltete Grundstücke belastet wurden, auch nicht entsprechend anwenden.

(Leitsatz der Entscheidung entnommen)

1 Der Kl. wendet sich gegen die Zahlung eines Ablösebetrages.

2 Die Rechtsvorgängerin des Kl., Frau H., war Eigentümerin der Grundstücke in ..., Flur ... Flurstücke ... und ..., ursprünglich eingetragen im Grundbuch von ..., lfd. Nummern 7 und 8, ... Straße 4 a, Flur ... Flurstücke ... und ..., eingetragen im Grundbuch von ..., lfd. Nummer 4. Bei dem erstgenannten Grundstück handelt es sich um ein Mietwohngrundstück mit Gartenland. Das Haus wurde von drei Mietparteien bewohnt. Die Grundstücke wurden zunächst durch eine Frau ... verwaltet, da die Eigentümerin legal nach Westberlin verzogen war. Zur Aufnahme von Krediten war Frau ... nicht berechtigt. Nachdem die Eigentümerin die Aufnahme eines Kredits abgelehnt hatte, beschloss der Rat der Gemeinde ... am 27. Juli 1964 zur Durchführung von dringenden Reparaturarbeiten die Aufnahme eines Kredits in Höhe von 4.600 Mark sowie die Bestellung einer Aufbaugrundschuld nach der Wohnraumlenkungsverordnung. Mit der Eintragung der Zwangsaufbaugrundschuld für das Grundstück x Straße übernahm der Rat der Gemeinde bis zur endgültigen Abzahlung des Kredits die Verwaltung des Grundstücks. Die Aufbaugrundschuld in Höhe von 4.600 Mark zugunsten der Kreissparkasse x wurde am 4. August 1964 in der Abteilung III des o. g. Grundbuchs zu den lfd. Nummern 4-8 eingetragen.

3 Nachdem die Alteigentümerin am 12. Juni 1969 verstorben war, beschloss der Rat der Gemeinde am 16. Dezember 1969, die Immobilie selbst zu verwalten.

4 Am 30. Juli 1970 beschloss der Rat der Gemeinde die Aufnahme eines Kredits in Höhe von 5.000 Mark für die Wiederherstellung einer Wohnung bzw. für Innenarbeiten und Fenster. Darauf wurde am 13. Januar 1971 eine Aufbaugrundschuld von 5.000 Mark zugunsten der Kreissparkasse x zu den lfd. Nummern 4-8 eingetragen.

5 Am 28. Januar 1976 fasste der Rat der Gemeinde den Beschluss, für das Grundstück einen weiteren Kredit in Höhe von 64.000 Mark aufzunehmen, um „eine weitere Wohnung neu" zu schaffen. Darauf wurde am 14. März 1977 im Grundbuch eine Aufbauhypothek in Höhe von 61.000 Mark zugunsten der Kreissparkasse x zu den lfd. Nummern 4-8 eingetragen. In dem Bearbeitungsbogen der Kreissparkasse wurde auf die „VO vom 28.4.60" Bezug genommen. Am 1. Juni 1976 beschloss der Rat der Gemeinde, „das zur Zeit privat verwaltete Grundstück ... zu verwalten". Am 6. Januar 1977 vermerkte die staatliche Bauaufsicht bezüglich des Grundstücks ..., dass die laut individuellem Projekt von Bauingenieur R. aus P., aufgeführten Rekonstruktions- und Modernisierungsmaßnahmen nach Art und Umfang notwendig seien, um den weiteren Verfall des Bauwerks zu verhindern und erforderlichen Wohnraum mit höherem Gebrauchswert nutzbar zu machen und die Restnutzungsdauer des Wohngebäudes nach Fertigstellung der laut Projekt ausgewiesenen Bauleistungen auf 60 Jahre eingeschätzt werde. Dieses Schreiben leitete der Rat der Gemeinde als Anlage unter dem 6. Januar 1977 an die Kreissparkasse x, Baukreditabteilung, mit der Bemerkung weiter, dass die durchzuführenden Baumaßnahmen notwendig seien. Es wurde gebeten, die Kreditangelegenheit schnellstmöglich zu bearbeiten, da bereits ein Teil der Arbeiten abgeschlossen sei und mit diesen Wohnungen ein dringendes Problem einer kinderreichen Familie gelöst werden könne. Im Jahr 1978 schloss der Rat der Gemeinde mit dem für den Nachlass der Alteigentümerin bestellten Nachlasspfleger einen Verwaltervertrag, wonach der Rat der Gemeinde Verwalter des Grundstücks blieb.

6 Die Flurstücke ... und ... der Flur ... wurden 1980 und die Flurstücke ... und ... der Flur ... 1987 enteignet und in Volkseigentum überführt. In dem Rechtsträgernachweis vom 13. Juli 1987 sind die oben genannten, im Grundbuch von ... eingetragenen drei Grundpfandrechte aufgeführt. Rechtsträger der in Anspruch genommenen Flurstücke wurde der Rat der Gemeinde ....

7 Mit Schreiben vom 18. November 1997 teilte die Beigeladene zu 2. im Rahmen des Verwaltungsverfahrens dem Landkreis ... im Hinblick auf die drei Grundpfandrechte mit, dass das Restkapital bei Überführung in Volkseigentum 62.560,45 Mark betragen habe, was nach Umstellung 2 : 1 einem Betrag von 31.280, 23 DM entspreche. Die Kredite seien unter einem Kreditkonto als Gesamtkredit in Höhe von 70.600 Mark geführt worden, so dass Zins- und Tilgungsleistungen im Detail nicht nachvollziehbar seien. Die finanziellen Mittel seien gemäß den jeweiligen Ratsbeschlüssen ausgereicht worden. Der Umfang der ausgeführten Werterhaltungs- bzw. Umbauarbeiten sei nicht ersichtlich, da keine Rechnungen in der Kreditakte enthalten seien.

8 Mit Bescheid vom 23. Oktober 2003 übertrug der Landrat des Landkreises ... die genannten Grundstücke an die Erbengemeinschaft nach H. zurück und setzte einen Ablösebetrag in Höhe von insgesamt 15.993,33 € fest.

9 Die Mitglieder der Erbengemeinschaft übertrugen ihre Anteile an den genannten Grundstücken mit notarieller Urkunde vom 16. November 2004 auf den Kl. zu Alleineigentum. Dieser erhob mit Schreiben vom 26. November 2003 Widerspruch gegen die Festsetzung des Ablösebetrages. Mit Widerspruchsbescheid vom 15. Februar 2005 wies das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen Brandenburg den Widerspruch als unbegründet zurück. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass dem Kl. die verlangte Kürzung des Ablösebetrages nicht zustehe, weil die Grundpfandrechte nicht durch einen staatlichen Verwalter gemäß § 1 Abs. 4 VermG bestellt worden seien, so dass bei der Festsetzung des Ablösebetrages der Nennbetrag zugrunde zu legen sei. Es läge auch keine faktische staatliche Verwaltung vor.

10 Der Kl. hat am 7. April 2005 die vorliegende Klage erhoben.

11 Er trägt vor: Es habe keine zivilrechtliche Verwaltung bestanden, weil die private Verwaltung durch Frau ... durch Beschluss des Rates der Gemeinde vom 27. Juli 1964 rechtswidrig aufgehoben worden sei. Dadurch sei teilungsbedingtes Unrecht geschaffen worden. Denn während ein DDR-Eigentümer einen Kredit aus Mieteinnahmen habe abzahlen können, sei vorliegend durch die Enteignung der Kredit eingefroren worden, so dass keine Tilgung mehr habe erfolgen können. Mieteinnahmen seien dadurch entgangen, wodurch der Restitutionsberechtigte doppelt geschädigt werde. Es sei nicht nachvollziehbar, warum nach Überführung der Grundstücke in Volkseigentum im Jahr 1980 keine Tilgungen mehr erfolgt sein sollen, obwohl Mieteinnahmen zur Tilgung verfügbar gewesen seien. Vorliegend habe das Kreditinstitut die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der den Grundpfandrechten zugrunde liegenden Forderungen. Jedenfalls habe eine faktische Treuhandverwaltung vorgelegen, was sich aus den handschriftlichen Aufzeichnungen des Kreditinstituts zum Antrag vom 18. Januar 1977 ergebe. Es werde bestritten, dass die Kredite zu den Aufbaugrundschulden Nr. 1 und 2 in der genannten Höhe valutierten. Des Weiteren werde die Richtigkeit des Grundbuches angezweifelt. Es sei nicht nachvollziehbar, warum die Eintragung der Aufbaugrundschulden zu Nr. 1 und 2 am 6. August 1964 und 13. Januar 1971 zu den laufenden Nrn. 4 bis 8 der zu belastenden Grundstücke erfolgt sei. Laut Auszug aus dem Grundbuch von ..., angelegt am 24. Mai 1977, habe es nur die laufenden Nrn. 7, 8 und 4 gegeben. Belastet worden seien jedoch bereits abgeschriebene, respektive veräußerte Flurstücke. Durch die Aufbaugrundschulden Nr. 1 und 2 sei er weder bereichert noch besser gestellt worden, weil die Bauarbeiten vor 40 Jahren ausgeführt worden seien. Hinsichtlich der Aufbaugrundschuld Nr. 1 seien die Reparaturen schon vor Kreditantragstellung fertig gewesen. Die Arbeiten, die Grundlage für die Aufbaugrundschuld Nr. 2 gewesen seien, hätten keinen Wert mehr, so dass eine Berücksichtigung zum Nennbetrag unbillig sei. Hinsichtlich der Aufbauhypothek Nr. 3 seien überhaupt keine Baumaßnahmen im Wert von 61.000 Mark erbracht worden, was durch Zeugen bewiesen werden könne. Nach dem Hörensagen sei das ausgereichte Geld in einen Kindergarten geflossen. Die Kreditmittel für das Grundpfandrecht Nr. 3 seien niemals ausgereicht worden. Außerdem sei die Addition der Nennbeträge der drei Belastungen zu beanstanden, da für die Berücksichtigung der Eintragungen zu den laufenden Nrn. 1 und 2 nach behördlichem Ermessen zugunsten der Berechtigten hätte entschieden werden müssen. Der Umstand, dass bei Überführung in Volkseigentum für das Grundstück ... gemäß Feststellungsbescheid vom 29. Oktober 1980 eine Entschädigung von 610 Mark festgesetzt worden sei, lasse auf eine schlechte Bausubstanz schließen und nicht darauf, dass insgesamt 70.600 Mark verbaut worden seien. Im Übrigen sei der Widerspruchsbescheid vom 15. Februar 2005 nicht vorschriftsmäßig erlassen worden. Der Bearbeiter, Herr ..., hätte zuvor in einem Telefonat mitgeteilt, dass der Ablösebetrag nur 2.692 € betrage. Außerdem habe entgegen dem Widerspruchsbescheid der Bearbeiter ... an der Entscheidung nicht mitgewirkt, da er im Anschluss an eine Erkrankung wegen Urlaubs an der Unterschrift gehindert gewesen sei.

21 Hinsichtlich des Hauptantrags ist die zulässige Anfechtungsklage nicht begründet.

22 Der Bescheid des Landrates des Landkreises ... vom 23. Oktober 2003 zu Ziffer 2. in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen ... vom 15. Februar 2005 ist rechtmäßig und verletzt den Kl. nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

23 Rechtsgrundlage für den streitigen Ablösebetrag ist § 18 Abs. 1 und 3 VermG. Gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 VermG hat der Berechtigte bei der Rückübertragung von Eigentumsrechten an Grundstücken, die nicht nach § 6 erfolgt, für die bei der Überführung des Grundstücks in Volkseigentum untergegangenen dinglichen Rechte einen in dem Bescheid über die Rückübertragung festzusetzenden Ablösebetrag zu hinterlegen. Gemäß § 18 Abs. 3 VermG ist bei anderen als den in Abs. 2 genannten, durch den staatlichen Verwalter bestellten Grundpfandrechten zur Berechnung des Ablösebetrages von dem Nennbetrag des früheren Rechts auszugehen. Gemäß § 18 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. Abs. 2 Satz 4 VermG können von dem so ermittelten Betrag diejenigen Tilgungsleistungen abgezogen werden, die unstreitig auf das Recht oder eine durch das Recht gesicherte Forderung erbracht worden sind.

24 Zunächst kann nicht festgestellt werden, dass die berücksichtigten Grundpfandrechte anderen bzw. bereits an dritte Personen veräußerten Grundstücken zuzuordnen gewesen wären. Die Grundpfandrechte bezogen sich eindeutig auf die an den Kl. zurück übertragenen Grundstücke. Ohne Erfolg beruft sich der Kl. insoweit auf den Auszug aus dem Grundbuch von .... Dort sind unter den laufenden Nrn. 7, 8 und 4 das Grundstück ..., Flur ..., Flurstück ... mit 454 m², das Flurstück ... der Flur ..., ... Straße mit 307 m², das Flurstück ... der Flur ..., ...berg mit 1.350 m² sowie das Grundstück ... Straße, Flurstück ..., Flur ... mit 727 m² aufgeführt. In Abteilung III sind zu den laufenden Nrn. „4-8" die drei Grundpfandrechte eingetragen, woraus sich eindeutig ergibt, dass sich die Grundpfandrechte auf die genannten Grundstücke beziehen. Dies ergibt sich auch aus dem Rechtsträgernachweis vom 13. Juli 1987, wo die drei Grundpfandrechte im Zusammenhang mit den enteigneten Flurstücken ... und ... genannt werden. Soweit der Kl. meint, dass die Grundpfandrechte zu anderen veräußerten Grundstücken gehört hätten, ist festzuhalten, dass die Alteigentümerin das Flurstück ... 1959 und das Flurstück ... 1962 veräußerte, also bevor überhaupt das erste Grundpfandrecht 1964 eingetragen worden war.

25 Zutreffend wird in dem Widerspruchsbescheid vom 15. Februar 2005 ausgeführt, dass vorliegend vom Nennbetrag der früheren Grundpfandrechte auszugehen ist, da diese weder durch einen staatlichen Verwalter gemäß § 1 Abs. 4 VermG bestellt worden sind noch die Voraussetzungen der sogenannten faktischen Verwaltung vorlagen. Insoweit wird gemäß § 117 Abs. 5 VwGO auf die zutreffenden Gründe des Widerspruchsbescheides vom 15. Februar 2005 Bezug genommen. Ausweislich des Beschlusses vom 1. Juni 1976 ging der Rat der Gemeinde ... selbst von einer privaten und eben keiner staatlichen Verwaltung aus. Es ist auch nicht ersichtlich, dass eine staatliche Verwaltung aufgrund der einschlägigen Rechtsvorschriften überhaupt möglich gewesen wäre (vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Februar 1996, 7 B 314.95, Buchholz 428 § 36 VermG Nr. 1). Neben der staatlichen Verwaltung gab es Verwaltungen auf der Grundlage von Magistratsbeschlüssen und Ratsbeschlüssen (sogenannte Sicherungsverwaltung). In diesen Fällen wurden auf Antrag des Magistrats bzw. des jeweiligen Rates des Kreises Grundstücke mit Aufbaugrundschulden bzw. -hypotheken belastet und für die Zeit bis zur Tilgung der Aufbaugrundschulden auf der Grundlage von Magistratsbeschlüssen bzw. Ratsbeschlüssen Grundstücksverwaltungen angeordnet (Brettholle/Schülke, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 1 Rdn. 103). Diese sogenannten Sicherungsverwaltungen beruhten z. B. - wie hier - auf der Verordnung vom 28. April 1960 für die Finanzierung von Baumaßnahmen zur Schaffung und Erhaltung von privatem Wohnraum (sogenannte Finanzierungsverordnung) oder auf der Wohnraumlenkungsverordnung. Die Anordnung der Inanspruchnahme von Krediten nach diesen Vorschriften setzte eine staatliche Verwaltung des Grundstücks nicht voraus, da von solchen Erhaltungsmaßnahmen DDR-Bürger und Westeigentümer gleichermaßen betroffen sein konnten, so dass mangels teilungsbedingten Bezugs kein Grund besteht, die von einer solchen Anordnung betroffenen Eigentümer denjenigen Eigentümern gleichzustellen, deren Grundstücke durch vom staatlichen Verwalter bestellte Grundpfandrechte belastet wurden. Da der Gesetzgeber durch die Vorschrift des § 18 Abs. 2 VermG bewusst und ausdrücklich nur die Ablösung solcher Grundpfandrechte begünstigt hat, die durch den staatlichen Verwalter bestellt wurden, lässt sich das schädigungsbedingte Ablösungsprivileg auf Grundpfandrechte, mit denen auf zivilrechtlicher Grundlage verwaltete Grundstücke belastet wurden, auch nicht entsprechend anwenden (BVerwG, Urteil vom 29. April 1999 - 7 C 18/98, ZOV 1999, 379).

26 Ist damit vom Nennbetrag der Grundpfandrechte auszugehen, kann sich der Kl. nicht darauf berufen, die den Grundpfandrechten entsprechenden Kreditmittel seien nicht ausgereicht worden. Ebenso wenig kann der Kl. mit dem Einwand gehört werden, die Kreditmittel seien nicht auf die betroffenen Grundstücke verwandt worden. § 18 Abs. 2 Satz 5 VermG findet im Rahmen des § 18 Abs. 3 VermG keine Anwendung, weil § 18 Abs. 3 Satz 2 VermG nur auf Absatz 2 Satz 4 verweist.

27 Es sind auch keine Tilgungsleistungen gemäß § 18 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. § 18 Abs. 2 Satz 4 VermG zu berücksichtigen, da solche unstreitig vorliegen müssen. Die Beigeladene hat insoweit auf ihr Schreiben vom 18. November 1997 verwiesen, wonach sie von einem zu berücksichtigenden Betrag von 62.560,45 Mark ausgeht und damit klargestellt, dass sie weitere Tilgungsleistungen, die über den in diesem Schreiben beschriebenen Umfang hinausgehen, gerade nicht anerkennt.

28 Ohne Erfolg beruft sich der Kl. auf eine nicht ordnungsgemäße Besetzung des Widerspruchsausschusses bei Erlass des Widerspruchsbescheides. Gemäß § 79 Abs. 1 Nr. 1 VwGO ist im Hinblick auf den gestellten Klageantrag der Ausgangsbescheid vom 23. Oktober 2003 zu Ziffer 2. in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 15. Februar 2005 Gegenstand der Anfechtungsklage. Eine isolierte Aufhebung des Widerspruchsbescheides wegen eines möglichen Verfahrensfehlers kommt dabei nicht in Betracht, weil einerseits der Widerspruchsbescheid nicht isoliert angefochten wurde und zum anderen die für die isolierte Anfechtung des Widerspruchsbescheides erforderliche zusätzliche Beschwer durch die Verletzung von Verfahrensvorschriften hier nicht dazu führen kann, dass der Widerspruchsbescheid auf der Verletzung beruht, weil es sich bei der Entscheidung gemäß § 18 Abs. 3 VermG um eine gebundene Entscheidung handelt.