Keine erneute Kautionszahlung nach Zwangsversteigerung

Keine erneute Kautionszahlung nach Zwangsversteigerung; Aufrechnung gegenüber Zwangsverwalter

1. Wird an den Ursprungsvermieter eine Kaution gezahlt und fällt dieser während des bestehenden Mietverhältnisses in Konkurs, kann der Nachfolgevermieter keine erneute Kautionsleistung verlangen, selbst dann nicht, wenn die Kaution nicht von dem Ur sprungsvermieter an den Nachfolgevermieter weitergereicht wurde.

2. Während eines bestehenden Mietverhältnisses kann der Mieter gegenüber Mietzinsansprüchen des Ursprungsvermieters - auch gegenüber dem Zwangsverwalter - aufrechnen, wenn der Ursprungsvermieter sich weigert, die Kaution auf entsprechende Anforderung an den Zwangsverwalter weiterzuleiten bzw. eine entsprechende Sicherheitsleistung zu erbringen.

Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf nochmalige Zahlung der unstreitig an die frühere Vermieterin, die W.-GmbH & Co. KG, gezahlte Mietkaution in Höhe von 3.597,87 DM. Denn dieser Anspruch ist durch Zahlung der Bekl. an die frühere Vermieterin nach § 362 Abs. 1 BGB erloschen. Diese Zahlung an die W.-GmbH & Co. KG muß sich die Kl. gemäß § 57 ZVG in Verbindung mit § 572 BGB entgegenhalten lassen. Ein nochmaliger Zahlungsanspruch der Kl. ergibt sich auch nicht aus § 240 BGB. Danach ist die geleistete Sicherheit nur dann zu ergänzen, wenn die bereits geleistete Sicherheit ohne Verschulden der Bekl. unzureichend wird. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Zum einen ist schon fraglich, ob die Kaution der Bekl., die nach dem Mietvertrag auf ein gesondertes Sparbuch, getrennt vom übrigen Vermögen der W.-GmbH & Co. KG angelegt werden mußte, im Konkurs untergegangen ist. Doch selbst wenn dieses der Fall wäre, hat das zur Folge, daß der frühere Eigentümer nach § 240 BGB nicht die Ergänzung der Kaution hätte verlangen können. Nach § 57 ZVG in Verbindung mit § 572 BGB können nur die Ansprüche auf den neuen Eigentümer übergehen, die bereits dem früheren Eigentümer zustanden. Da der frühere Eigentümer jedoch keinen Anspruch auf Erbringung der Kaution hatte, kann ein solcher nicht bestehender Anspruch auch nicht auf die Kl. als neue Eigentümerin übergegangen sein.

Allein der Umstand, daß die Kl. als neue Vermieterin die Kaution wegen des Konkurses des Voreigentümers nicht hat erlangen können, begründet keinen Anspruch dahingehend, daß der Bekl. als Mieter erneut eine Kautionsleistung zu erbringen hat (vgl. insoweit AG Frankfurt NJW-RR 1991, S. 1165).

Die Kaution ist auch nicht durch Aufrechnung der Bekl. gegen Mietzinsansprüche des Zwangsverwalters erloschen. Der Anspruch der Bekl. auf Rückzahlung der Kaution ist nicht fällig, denn das Mietverhältnis ist bislang nicht beendet worden. Nach § 387 BGB kann jedoch nur mit einer fälligen Forderung die Aufrechnung erklärt werden. Zwar wird in der Literatur vereinzelt dem Mieter ein Aufrechnungsrecht zugestanden, wenn ernstlich zu befürchten steht, daß ansonsten die Kaution verloren ist (vgl. insoweit Sternel, Mietrecht III Rz. 251). Allein die Tatsache, daß über die streitbefangene Wohnung die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, genügt hierfür jedoch nicht. Denn im vorliegenden Fall wurde gemäß den Vereinbarungen des Mietvertrages die Kaution auf ein gesondertes Sparbuch, getrennt vom übrigen Vermögen der früheren Vermieterin W.-GmbH & Co. KG angelegt. Daß die W.-GmbH & Co. KG dieser Verpflichtung nicht nachgekommen ist, ist nicht vorgetragen worden. Bei drohendem Vermögensverfall des Vermieters hat der Mieter jedoch einen Anspruch darauf, daß die hinterlegte Kaution dem Zwangsverwalter übergeben wird. Außerdem kann er verlangen, daß der Vermieter ebenfalls in Höhe der Kaution Sicherheit leistet. Erst dann, wenn sich der Vermieter weigert, entweder die Kaution weiterzugeben oder aber eine entsprechende Sicherheit zu leisten, kann der Mieter die gezahlte Kaution gegen noch offene Mietzinsforderungen des Vermieters verrechnen. Daß sich im vorliegenden Fall die W.-GmbH & Co. KG geweigert haben soll, die Kaution auf entsprechende Anforderung an den Zwangsverwalter weiterzuleiten bzw. daß die Bekl. ihren früheren Vermieter zur Sicherheitsleistung aufgefordert haben, ist hier nicht erkennbar. Danach können die Bekl. auch nicht mit der Kautionsrückforderung aufrechnen. Gegebenenfalls müßte sich die Kl. hinsichtlich der Weitergabe der Kaution an die ursprüngliche Vermieterin, die W.-GmbH & Co. KG halten.

Für das Haus war Zwangsverwaltung angeordnet worden; alsdann wurde es zwangsversteigert. Die Ersteherin verlangte vom Mieter die an den Voreigentümer gezahlte, aber nicht weitergeleitete Kaution.

Mit Urteil vom 29. Februar 2000 wies das Landgericht Berlin diese Klage - selbstverständlich - ab, denn wie bei einer Veräußerung auch muß der Ersteher in der Zwangsversteigerung die Kautionszahlung gegen sich gelten lassen. Das bedeutet freilich nicht, daß er auch zur Rückzahlung verpflichtet ist, da dies voraussetzt, daß der Veräußerer die Kaution auch tatsächlich weitergeleitet hat. Das Urteil des Landgerichts enthält darüber hinaus interessante Ausführungen zur Aufrechnungsbefugnis des Mieters in dem Fall, daß der bisherige Vermieter zahlungsunfähig wird. Nach einem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe (ZMR 1989, 89) kann der Mieter verlangen, daß dem Erwerber die Kaution ausgehändigt wird. Das Landgericht meint, ähnlich sei es bei der Zwangsverwaltung. Darüber hinaus habe der Mieter einen Anspruch darauf, daß der bisherige Vermieter ebenfalls Sicherheit leiste. Ein Aufrechnungsrecht des Mieters komme erst dann in Betracht, wenn der Vermieter einem entsprechenden Verlangen des Mieters nicht nachgekommen ist.