Keine Ermächtigung des Erwerbers zum Mieterhöhungsverlangen

Der Erwerber eines Grundstücks kann vor Eintragung in das Grundbuch gegen einen Mieter nicht den Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 2 MHG klageweise geltend machen. Eine Klage im Wege der gewillkürten Prozeßstandschaft scheidet auch nach der Entscheidung des BGH vom 10. Dezember 1997 (= GE 1998, 176) aus.

Der Bekl. ist Mieter in einem von den Kl. am 10. August 1999 erworbenen Grundstück. § 4 des Grundstückskaufvertrages lautet: "Die Übergabe erfolgt jeweils am Ersten des Monats, der der Zahlung bzw. Hinterlegung des gesamten Kaufpreises folgt. Vom Tage der Übergabe an gehen Nutzungen, Lasten und Abgaben, die Verkehrssicherungspflicht einschließlich der Streupflicht sowie die Rechte und Pflichten aus den Mietverhältnissen auf Erwerber über. Verkäufer tritt mit Wirkung ab Übergabe alle Ansprüche aus den Mietverhältnissen an Erwerber ab und wird diese Abtretung den jeweiligen Mietern gemeinsam mit Erwerber anzeigen. Verkäufer ermächtigt Erwerber, alle Erklärungen, insbesondere Kündigungserklärungen abzugeben. ..." Mit der am 30. November 1999 eingereichten Klage verlangt die Kl. unter Bezug auf ein am 26. Juli 1999 gestelltes Mieterhöhungsverlangen die Zustimmung zur Mieterhöhung.

2 b) Die Kl. kann die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht verlangen, weil sie nicht Vermieterin des Bekl. ist. Nach § 571 Absatz 1 BGB tritt der Erwerber eines Grundstücks zwar in die Vermieterstellung des Veräußerers ein. Dieser Eintritt vollzieht sich aber erst mit der Vollendung des Eigentumswechsels und damit nach § 925 BGB mit der Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch (vgl. BGH, NJW 1989, 451; Palandt/Putzo, a. a. O., § 571 Rn. 7). Diese Eintragung ist im vorliegenden Fall bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung nicht erfolgt.

c) Die Kl. ist auch nicht dadurch zur Geltendmachung der Rechte aus dem Erhöhungsverlangen befugt, weil ihr nach § 4 Absatz 3 des Kaufvertrages mit der Übergabe des Grundstücks alle Rechte aus dem Mietvertrag abgetreten wären. (...) Nach § 399 BGB sind von der Abtretung die Rechte ausgeschlossen, über die Schuldner und Gläubiger eine entsprechende Abrede getroffen haben oder bei denen die Abtretung nicht ohne Veränderung ihres Inhalts erfolgen kann. Gerade dies ist aber bei dem Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung der Fall (KG, ZMR 1997, 139; LG Augsburg, WuM 1990, 226; LG Hamburg, WuM 1985, 310; Bub/Treier, a. a. O., III Rn. 361). Denn bei diesem Recht handelt es sich um ein als Anspruch ausgebildetes Gestaltungsrecht. Durch die Ausübung wird das in die Zukunft gerichtete Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter verändert. Dadurch, daß dieses Vertragsverhältnis trotz Ausübung dieses Rechts im übrigen weiterbesteht, unterscheidet sich der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auch von dem Anspruch auf Wandlung oder Minderung aus einem Kaufvertrag, der als abtretbar angesehen wird (vgl. BGHZ 95, 252; Palandt/Heinrichs, a. a. O., § 399 Rn. 4).

d) Auch die bei einer unwirksamen Abtretung nach § 140 BGB grund-sätzlich mögliche Umdeutung der Abtretung in eine Ermächtigung (vgl. BGHZ 68, 125; BGH, NJW 1987, 3122; GE 1998, 176; Palandt/Heinrichs, a. a. O., § 140 Rn. 9) ändert an der Unbegründetheit der Kla-ge nichts. Denn die Ermächtigung führt nicht dazu, daß der Ermächtig-te Inhaber der Forderung wird, so daß ein zur Ausübung des Rechts Ermächtigter nur eine Klage in gewillkürter Prozeßstandschaft mit ent sprechendem Klageantrag auf Leistung an den Rechtsinhaber stellen kann (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 21. Aufl., vor § 50 Rn. 47). Eine Klage auf Leistung an die Kl. als lediglich Ermächtigte kam aber schon deshalb nicht in Betracht, weil der Anspruch auf Zustimmung zur Miet-erhöhung eine Klage auf Abgabe einer Willenserklärung darstellt, die zu einer Änderung des Mietverhältnisses führt (vgl. dazu auch Thomas/Putzo, ZPO, 22. Aufl., § 51 Rn. 38). Diese Wirkungen können aber nur dann eintreten, wenn die Erklärung dem Vertragspartner gegenüber erklärt wird. An diesem Ergebnis ändert auch das von der Kl. für ihre Auffassung in Bezug genommene Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. Dezember 1997 (GE 1998, 176) nichts. Der Bundesgerichtshof hatte zwar die Möglichkeit der Ermächtigung zur Kündigung eines Gewerbemietverhältnisses angenommen. Daß der Ermächtigte später allerdings auch in eigenem Namen auf Herausgabe an sich klagen konnte, beruhte auf der Abtretung des Anspruchs auf Herausgabe nach § 556 Absatz 1 BGB an ihn (vgl. BGH, GE 1998, 176).

3) Der Kl. war auch nicht durch einen entsprechenden gerichtlichen Hinweis nach § 139 ZPO Gelegenheit zu geben, die Klage zumindest auch hilfsweise als in gewillkürter Prozeßstandschaft erhoben zu erklären und den Klageantrag entsprechend umzustellen.

a) Die Erhebung der Klage in gewillkürter Prozeßstandschaft setzt grundsätzlich ihre Offenlegung voraus (vgl. BGHZ 94, 122; 125, 201; NJW 1994, 2891; Zöller/Vollkommer, a. a. O., vor § 50 Rn. 47). Dann aber kann eine entsprechende Klage erst als in dem Moment als erhoben angesehen werden, in dem diese Offenlegung erfolgt. Weil aber die Voraussetzungen des § 270 Absatz 3 ZPO nicht vorliegen, wirkt diese Offenlegung nicht auf den Zeitpunkt der Einreichung oder Rechtshängigkeit der ohne Offenlegung erhobenen Klage zurück (vgl. BGH, NJW-RR 1993, 670; Zöller/Vollkommer, a. a. O., vor § 50 Rn. 47; LG Karlsruhe, WuM 1988, 88; a. A. Bub/Treier, a. a. O., VIII Rn. 63). Dann aber hätte eine Umstellung der Klage durch die Kl. ebenfalls keinen Erfolg gehabt, weil die Klageschrift erst mit dem letzten Tag der Klagefrist nach § 2 Absatz 3 Satz 1 MHG eingereicht worden ist, so daß jede nachfolgende Änderung nach dem Ablauf der Klagefrist erfolgt wäre.

b) Die Geltendmachung des Anspruchs auf Zustimmung auf Erhöhung der Miete im Wege der gewillkürten Prozeßstandschaft ist aber auch unzulässig. Allerdings weist die Kl. zu Recht darauf hin, daß im Anschluß an das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. Dezember 1997 (GE 1998, 176) teilweise die Ansicht vertreten wird, der noch nicht im Grundbuch eingetragene Erwerber eines Grundstücks könne den Anspruch aufgrund einer Ermächtigung des Veräußerers geltend machen, so daß es nur konsequent ist, auch eine Klage in gewillkürter Prozeßstandschaft als zulässig anzusehen (vgl. Bub/Treier, a. a. O., III Rn. 362, inkonsequent aber, daß nicht auch materiellrechtlich eine Ermächtigung für ausreichend angesehen wird). Dieser Auffassung steht die überwiegende Ansicht in Literatur und Rechtsprechung gegenüber, die eine Zustimmungsklage in gewillkürter Prozeßstandschaft für unzulässig hält, weil der Anspruch auf Zustimmung nicht abtretbar ist (vgl. KG, ZMR 1997, 139; LG Augsburg, WuM 1990, 226; Emmerich/Sonnenschein, § 2 MHG Rn. 123; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 552). Dem entspricht, daß allgemein eine in gewillkürter Prozeßstandschaft erhobene Klage nur dann als zulässig angesehen wird, wenn der Anspruch abtretbar ist (vgl. nur Zöller/Vollkommer, a. a. O., vor § 50 Rn. 46; Thomas/Putzo, a. a. O., § 51 Rn. 36; Stein/Jonas/Bork, ZPO, 21. Aufl., vor § 50 Rn. 43 a). Soweit von dem Erfordernis der Abtretbarkeit Ausnahmen gemacht werden, geht es um die Ausübung höchstpersönlicher Rechte, die anders nicht durchsetzbar oder kommerziell verwertbar wären (vgl. BGHZ 107, 384: Tod des Inhabers; BGHZ 119, 240: Verwertung von Namensrechten), oder um Hilfsansprüche, die der Durchsetzung anderer, d. h. abtretbarer oder zumindest durch Dritte verwertbarer Ansprüche dienen (vgl. BGH, WM 1987, 1406; Palandt/Bassenge, a. a. O., § 894 Rn. 5; Jauernig, a. a. O., § 894 Rn. 8; alle zu § 894 BGB; Palandt/Bassenge, a. a. O., § 985 Rn. 2; Jauernig, a. a. O., § 985 Rn. 10: alle zu § 985 BGB). Gerade die zuletzt genannten Rechte sind aber anders als der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 2 Absatz 1 MHG nicht derart mit einem Vertragsverhältnis verbunden, daß alle Rechte und Pflichten bei demjenigen vorhanden sein müßten, der das Recht geltend macht (vgl. dazu Palandt/Heinrichs, a. a. O., § 413 Rn. 7). Insoweit liegt auch ein Unterschied zu dem Fall des Bundesgerichtshofs in der Entscheidung vom 10. Dezember 1997 (GE 1998, 176) vor. Denn auch dort war das Vertragsverhältnis mit der Kündigung und der darauf folgenden Herausgabe abgewickelt. Damit kommt es nicht mehr darauf an, ob eine Ermächtigung zur Ausübung des Anspruchs auf Zustimmung nicht auch noch wegen des besonderen Vertrauensverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter ausgeschlossen ist, wie dies auch in der genannten BGH-Entscheidung angesprochen wird (vgl. BGH, GE 1998, 176).

Eine Mieterhöhung kann nur vom Vermieter geltend gemacht werden. Im Falle der Veräußerung eines Grundstücks wird der Erwerber erst mit der Eintragung im Grundbuch (neuer) Vermieter. Diese Eintragung erfolgt oft erst lange nach Abschluß des notariellen Kaufvertrages und nach Übergang von Nutzen und Lasten. Welche Auswirkungen die rigide Anwendung dieser Binsenweisheiten haben kann, zeigen zwei neue Urteile des Amtsgerichts Charlottenburg: Der Verkauf eines Hauses kann damit zu einem faktischen Mietenstopp führen.

Fall 1: Der Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 4. Februar 2000 lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Verkäufer des Hauses hatte auf Zustimmung zur Mieterhöhung geklagt. Die Eintragung des Käufers ins Grundbuch erfolgte nach Einreichung, aber vor Zustellung der Klage. Das Gericht hielt den klagenden Verkäufer, der bei Einreichung der Klage noch Vermieter war, nicht für aktivlegitimiert, weil er zu dem nach Ansicht des Amtsgerichts entscheidenden Zeitpunkt nicht mehr Vermieter gewesen sei. Entscheidender Zeitpunkt war für das Amtsgerichts der Tag der Zustellung der Klage, denn damit sei der Rechtsstreit erst anhängig geworden ("Rechtshängigkeit" nennen die Juristen das).

Auch eine Umstellung der Klage hält das Amtsgericht nicht für möglich, auch wenn sich die Beteiligten in dem "langgestreckten Verfahren" des Eigentumserwerbs durch die laufende Klagefrist in einer gewissen Zwangssituation befänden. "Trost" des Amtsgerichts: Der Vermieter sei ja nicht gezwungen, "gerade in diesem Moment einen Erhöhungsanspruch durchzusetzen." Der verfassungsrechtliche Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist nach dieser Entscheidung auf gewisse Zeit ausgesetzt. Damit wird nicht nur Artikel 14 Grundgesetz verkannt, sondern auch § 571 BGB, denn nach einhelliger Auffassung soll die Rechtsposition des Mieters zwar durch die Veräußerung nicht verschlechtert werden, aber auch nicht verbessert. Das Gericht selbst scheint bei seiner Entscheidung von "Bauchschmerzen" geplagt gewesen zu sein, weshalb der Amtsrichter ans Ende seiner Entscheidung ein paar "Praxistips" setzte, deren Nährwert gering ist. Der Hinweis des Amtsrichters beispielsweise, die zweimonatige Klagefrist des Miethöhegesetzes sei zum Zeitpunkt der Eintragung der neuen Eigentümer noch nicht abgelaufen, ist doch völlig praxisfern: Jeder weiß, daß das Grundbuchamt für die Benachrichtigung der Eintragung Wochen, wenn nicht gar Monate braucht, so daß der neue Eigentümer erst viel später erfährt, daß er schon längst eingetragen und damit Vermieter geworden ist. Das "Sahnehäubchen" in der Entscheidung ist aber der Hinweis, sich eines legalen Tricks zu bedienen und die Zustimmungsklage beim für solche Klagen unzuständigen Verwaltungsgericht einzureichen: Beim Verwaltungsgericht, das die Klage dann an das zuständige Gerichts abgibt, wird die Klage nämlich schon mit der Einreichung (und nicht erst mit der Zustellung) rechtshängig. Wir meinen: Eine überzeugende Gesetzesanwendung und Auslegung darf nicht auf solche Tricks angewiesen sein.

Fall 2: Der Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 21. Januar 2000 lag der umgekehrte Fall zugrunde, wonach der noch nicht im Grundbuch eingetragene Erwerber auf Zustimmung klagte. Auch hier wies das Amtsgericht die Klage ab, da der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung vom bisherigen Vermieter/Eigentümer nicht an den Erwerber/künftigen Vermieter abgetreten werden könne. Auch die Ermächtigung im notariellen Kaufvertrag reiche nicht, denn der Käufer könne nicht im Wege der gewillkürten Prozeßstandschaft (die sogenannte gewillkürte Prozeßstandschaft ist die durch ein Rechtsgeschäft - einen Vertrag etwa - übertragene Prozeßführungsbefugnis im Gegensatz zur gesetzlichen Prozeßstandschaft) ein fremdes Recht im eigenen Namen einklagen. Das hatte freilich der Bundesgerichtshof vor nicht allzu langer Zeit anders gesehen (GE 1998, 176). Allerdings erklärte das Amtsgericht dieses Urteil des Bundesgerichtshofs, das die Ermächtigung eines Grundstückskäufers zu Kündigungen und Herausgabeklage zum Gegenstand hatte, für nicht anwendbar. Die Ausführungen in den Entscheidungsgründen des Amtsgerichts dazu sind allerdings schlicht falsch, denn in dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Verkäufer den Käufer ermächtigt, im eigenen Namen zu kündigen, also ein unselbständiges und nicht abtretbares Gestaltungsrecht aus dem Mietvertrag wahrzunehmen. Es liegt damit ein vergleichbarer Fall zum Zustimmungsverlangen nach § 2 MHG vor (vgl. Bub/Treier/Schulz, Rdnr. III A, 362; Beuermann, Miete und Mieterhöhung, Rdnr. 71 zu § 2 MHG). Wären die beiden Entscheidungen richtig, wäre bei Grundstücksverkäufen über einen längeren Zeitraum eine Mieterhöhung nicht möglich, weil der Verkäufer sie nicht mehr und der Käufer noch nicht durchsetzen kann. Eine praxisnahe und verfassungsmäßige Auslegung müßte demgegenüber so verfahren: Bis zur Eigentumsumschreibung ist der Verkäufer befugt, ein Mieterhöhungsverlangen geltend zu machen und in der Folge auch einzuklagen. Die erworbene Rechtsposition geht auf den Erwerber über (LG Kassel, NJWE-Mietrecht 1996, 222), so daß nach Eintragung im Grundbuch dieser in den Rechtsstreit als neuer Kläger eintreten kann (sachdienliche Klageänderung). Erfolgt die Eigentumsumschreibung nach Rechtshängigkeit der Klage des bisherigen Eigentümers, kann dieser den Rechtsstreit fortführen mit der Änderung, daß der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung gegenüber dem Erwerber zu erteilen hat. Das muß auch in den Fällen gelten, in dem die Eigentumsumschreibung vor Klagezustellung, aber nach Einreichung der Klage erfolgt ist. Wer hier § 265 ZPO nicht analog anwenden will, kann eine Ermächtigung des Veräußerers durch den Erwerber zulassen, das nunmehr auf den Erwerber übergegangene Recht weiterzuverfolgen. In allen Fällen ist eine solche Ermächtigung entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs möglich, die gerade für nicht abtretbare Gestaltungsrechte gilt. Die Ermächtigung ist allerdings offenzulegen, das heißt, der Mieter muß wissen, daß fremdes Recht wahrgenommen wird (BGHZ 94, 122).