Keine erleichterte Kündigungsmöglichkeit bei Reihenhaus

Keine erleichterte Kündigungsmöglichkeit bei Reihenhaus; vom Vermieter selbst bewohntes Einfamilienhaus; Zweifamilienhaus

1. Ob die Mietwohnung sich im vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude befindet, so dass auch ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses gekündigt werden kann, richtet sich nach der Verkehrsanschauung.

2. Reihenhäuser oder Doppelhaushälften werden als selbständig angesehen; auf die Eigentumsverhältnisse kommt es ebenso wenig an wie darauf, ob die Gebäude gemeinsam mit Wärme oder Wasser versorgt werden.

Die Kl. und Beschwerdeführerin (nachfolgend: die Beschwerdeführerin) hat von den Bekl. und Beschwerdegegnern (nachfolgend: die Beschwerdegegner) die Räumung der linken, im Doppelreihenhaus gelegenen Wohnung in Berlin begehrt, nachdem sie das Mietverhältnis - gestützt auf § 573 a Abs. 1 BGB - mit Schreiben vom 10. September 2008 gekündigt hatte. Nachdem die Beschwerdegegner die Wohnung am 29. Mai 2009 geräumt haben, haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt; das AG hat die Kosten des Rechtsstreits der Beschwerdeführerin auferlegt. Die Beschwerde gegen diesen Beschluss hatte keinen Erfolg.

Die Klage hatte keine Aussicht auf Erfolg, denn die Kündigung der Beschwerdeführerin vom 10. September 2008 hat das Mietverhältnis nicht beendet. Entgegen ihrer Auffassung liegen die Voraussetzungen des § 573 a Abs. 1 BGB nicht vor.

Die von der Beschwerdeführerin und den Beschwerdegegnern im Zeitpunkt der Kündigungserklärung bewohnten Wohnungen lagen nicht in einem Gebäude im Sinne des § 573 a Abs. 1 BGB. Ob es sich um ein einheitliches Gebäude handelt, entscheidet die Verkehrsauffassung, wobei nach ganz überwiegender zutreffender Auffassung bei Reihen- und Doppelhäusern zu Recht nicht von einem einheitlichen Gebäude im Sinne des § 573 a BGB ausgegangen wird (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., 2007, § 573 a BGB Rn. 11; Gahn in Schmid, Mietrecht, 2. Aufl., § 573 a BGB Rn. 8; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 573a Rn. 8, Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. XI Rn. 394 f., jew. m. w. N.). Nach den von den Bekl. vorgelegten Fotos kann nach dem äußeren Erscheinungsbild, auf das es ankommt, hier allenfalls von einem Gebäudekomplex, bestehend aus mehreren aneinander gereihten Reihenhäusern ausgegangen werden. Ob die zu den jeweiligen Häusern der Reihe gehörenden Grundstücke ideell oder real geteilt sind, ob sie durch eine oder mehrere Anlagen mit Wärme und Wasser versorgt werden, ist unerheblich, wie sich bereits dem Wortlaut des Gesetzes entnehmen lässt; eine gemeinsame Versorgung ist im Übrigen bei Gebäudekomplexen aus mehreren Mehrfamilienhäusern oder Wohnsiedlungen aus Ein- und Doppel- oder Reihenhäusern regelmäßig vorzufinden, ohne dass deshalb nach der Verkehrsanschauung von einem Gebäude ausgegangen werden würde oder könnte. Die hier gegebene Situation rechtfertigt entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin keine abweichende rechtliche Beurteilung, zumal die Gebäude nach den von den Beschwerdegegnern vorgelegten Fotos über getrennte Eingänge und getrennte Gartenbereiche mit völlig abgetrennten Terrassen verfügen. Dass die getrennten Eingänge sich gegenüber liegen und über ein Podest verfügen, steht dem nicht entgegen, denn dies hebt den Charakter getrennter Gebäude nicht auf.

Nach § 573 a BGB kann der Vermieter auch ohne Grund kündigen, wenn er mit dem Mieter im selben Haus wohnt und „aufgrund der vorhandenen räumlichen Enge die erforderliche Harmonie der Parteien nicht mehr gewährleistet ist" (BGH, NZM 2008, 682). Das Sonderkündigungsrecht besteht aber auch dann, wenn keine Gelegenheit zum Zusammentreffen besteht, weil es etwa an einem gemeinsamen Treppenhaus oder einem gemeinsamen Hauseingang fehlt (BGH a.a.O.). Für ein Reihenhaus, auch wenn beide Teile dem Vermieter gehören, gilt das allerdings nicht.

Die Vermieterin hatte die Wohnung in einem Doppelreihenhaus (den anderen Teil bewohnte sie selbst) gekündigt; die Räumungsklage wurde nach dem Auszug der Mieter in der Hauptsache für erledigt erklärt und die Parteien stritten um die Kosten.

Das Amtsgericht hatte der Vermieterin die Kosten auferlegt. Die Beschwerde war erfolglos.

Mit Beschluss vom 8. Dezember 2009 verwies das Landgericht Berlin darauf, dass die Räumungsklage unbegründet gewesen sei. Ob es sich um ein einheitliches Gebäude handele, entscheidet die Verkehrsauffassung. Hier liege ein Gebäudekomplex vor, bestehend aus mehreren aneinandergereihten Reihenhäusern. Es komme nicht darauf an, ob die Grundstücke ideell oder real geteilt worden seien oder ob sie gemeinsam mit Wärme und Wasser versorgt würden.

Der Begriff des Gebäudes im Sinne des § 573 a BGB bestimmt sich nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Gebäude (BGH, NZM 2010, 821). Die herrschende Auffassung, dass Reihenhäuser oder Doppelhaushälften als selbständiges Gebäude gelten, wird allerdings mit beachtlichen Gründen von Häublein in MüKo, 5. Auflage, Rn. 9 zu § 573 a bezweifelt.