Keine Erläuterung für erstmalige Betriebskostenumlage

Keine Erläuterung für erstmalige Betriebskostenumlage; Kosten der Nahwärme voll umlegungsfähig; Wärmelieferung

MHG § 14 Abs. 1 Satz 1

1. Nach § 14 Abs. 1 Satz 1 MHG durften in den neuen Ländern bei Mietverträgen, die vor dem 11. Juni 1995 abgeschlossen worden waren, bis zum 31. Dezember 1997 unter den dort genannten weiteren Voraussetzungen Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung durch schriftliche Erklärung auf die Mieter umgelegt werden. In diesen Fällen ist § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG, wonach die Erklärung nur wirksam ist, wenn in der Erklärung der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird, nicht heranzuziehen.

II. BVO § 27 Abs. 1 i. d. F. vom 12. Oktober 1990

2. Zum Entgelt für die Wärmelieferung bei der eigenständigen ge-werblichen Lieferung von Wärme im Sinne von Nr. 4 c der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 zählen die kompletten vom Versorgungsunternehmen berechneten Kosten, einschließlich der darin enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten und auch der Unternehmergewinn des Lieferanten.

Die Bekl. waren aufgrund Vertrages vom 13. April 1995 Mieter der im Eigentum der Kl. stehenden, damals mit einer Ofenheizung ausgestatteten Wohnung. Es handelt sich dabei um eine Altbau- oder Bestandswohnung im Sinne des § 11 Abs. 2 MHG in der bis 31. August 2001 geltenden Fassung. Die Kl. beabsichtigte im Jahre 1996, im genannten Haus eine Zentralheizung einschließlich zentraler Wasserbereitung in Form eines sogenannten Betreibermodells (vgl. Eisenschmid WuM 1998, 449 ff.) von einem Drittunternehmen einbauen und betreiben zu lassen. Dies kündigte sie den Mietern mit Schreiben vom 19. Februar 1996 an. Bei einer Mieterversammlung im März desselben Jahres stellte die Kl. das geplante Vorhaben zur Diskussion; anschließend führte sie es durch.

Mit Schreiben vom 10. September 1996 legte die Kl. die Kosten der Wärmelieferung auf die Bekl. um und kündigte an, ab 1. Oktober 1996 für Warmwasser und Heizkosten eine monatliche Vorauszahlung von 1,50 DM/m2 zu erheben. Die Bekl. zahlten monatlich den geforderten Betrag. Die tatsächlich zusätzlich angefallenen Kosten der Wärmelieferung rechnete die Kl. für das Jahr 1997 am 8. Dezember 1998 und für das Jahr 1998 am 29. September 1999 ab. Unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen forderte die Kl. von den Bekl. für 1997 eine Nachzahlung von 1.271,25 DM und für das Jahr 1998 eine solche von 1.689,53 DM an.

Die Parteien streiten über die Berechtigung dieser Forderungen. Das AG hat die Bekl. zur Zahlung von Beträgen verurteilt, die als Nebenkosten angefallen wären, wenn die Kl. die Heizungsanlage gekauft hätte. Es hat auf dieser Grundlage umlagefähige Aufwendungen für Heizkosten von 2,62 DM/m2 monatlich für das Jahr 1997 und von 2,71 DM/m2 monatlich für das Jahr 1998 errechnet. Unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen hat es die Bekl. zur Zahlung von (noch) 941,10 DM für 1997 und (noch) 1.314,52 DM für 1998, insgesamt 2.255,62 DM verurteilt. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen.

Das Landgericht hat die Berufung der Bekl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Bekl. ihr Begehren auf vollständige Klageabweisung weiter.

II. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die Kl. sei zur Umlage der Kosten der Wärmelieferung nach § 14 Abs. 1 MHG berechtigt, da sämtliche Voraussetzungen für eine Anwendung der Vorschrift gegeben seien.

Bei den Kosten der Wärmelieferung handele es sich um Betriebskosten im Sinne von § 27 in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 4 c, 5 b der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen vom 5. April 1984, in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178; künftig: Zweite Berechnungsverordnung). Der Zustimmung der Mehrheit der Mieter für die Beauftragung eines Dritten mit der Planung, Finanzierung, Errichtung, Wartung und den Betrieb einer Heizungsanlage im Haus der Kl. und für die Umlegung der von diesem Dritten für die Wärmelieferung in Rechnung gestellten Kosten habe es nicht bedurft. Nach der Übergangsvorschrift des § 14 Abs. 1 MHG sei ebenso wie nach der am 11. Juni 1995 aufgehobenen Betriebskostenumlageverordnung die Umlage erstmalig entstandener Nebenkosten, auch die Umlage der Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, zulässig gewesen. Auch habe die Kl. bei der Wahl dieses Modells nicht gegen ihre Pflicht zur ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung verstoßen. Für eine etwaige Verletzung dieser Pflicht würde die Bekl. die Darlegungs- und Beweislast treffen, der sie nicht genügt hätten. Soweit nach dem Vortrag der Bekl. im Raum Z. die Heizkosten bei von Vermietern selbst betriebenen Heizungen geringer seien, könne dies mit der im Streitfall gewählten Form der Wärmelieferung nicht verglichen werden. Denn bei der Finanzierung der Heizanlage durch ein Betreibermodell wie hier würden die Investitionskosten für die Errichtung der Anlage mit in die Nebenkostenabrechnung einfließen. Dies sei zwar bei den von den Bekl. genannten Vergleichsobjekten nicht der Fall. Doch würden bei den dortigen Objekten die Mieter auf dem Wege einer Erhöhung der zu zahlenden Miete wegen Modernisierung (§ 3 MHG) auch zur Finanzierung der Heizanlage herangezogen werden.

III. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.

1. Die Revision meint, die Kl. habe mit ihrem Schreiben die Betriebskosten der Heizanlage schon deshalb nicht wirksam gemäß § 14 Abs. 1 MHG auf die Mieter umgelegt, weil das genannte Schreiben den Grund der Umlage nicht erläutere. Das sei aber nach der hier einschlägigen Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG Voraussetzung für eine wirksame Umlageerklärung. Diese Rüge greift nicht durch.

a) Zu Recht sieht das Landgericht das Schreiben vom 10. September 1996 als ausreichende Erklärung im Sinne des § 14 Abs. 1 Satz 1 MHG an, der - obwohl er inzwischen aufgehoben ist - nach Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 4 EGBGB im Streitfall noch anzuwenden ist. Nach § 14 Abs. 1 Satz 1 MHG dürfen unter den dort genannten weiteren Voraussetzungen Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung "durch schriftliche Erklärung" auf den Mieter umgelegt werden. Diese Bestimmung verlangt die von der Revision vermißten Erläuterungen nicht. Die Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG, wo-nach die Erklärung nur wirksam ist, wenn in dem Schriftstück der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird, ist nicht heranzuziehen. Nach § 11 Abs. 2 MHG sind die §§ 1 bis 10 a MHG in dem in Art. 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet, mithin in den neuen Ländern, anzuwenden, soweit sich aus §§ 12 bis 17 MHG nichts an-deres ergibt. § 14 Abs. 1 MHG enthält keine Verweisung auf § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG, sondern schreibt in Satz 3 der Vorschrift allein eine ent-sprechende Anwendung des § 8 MHG vor. Hieraus ergibt sich, daß es der in § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG geforderten Angaben nicht bedarf. Die-ses Ergebnis wird bestätigt durch die Entstehungsgeschichte des § 14 MHG, der durch das Mietüberleitungsgesetz vom 6. Juni 1995 (BGBl. I S. 748) eingeführt wurde. Die Vorschrift ersetzte die bis dahin in den neuen Ländern geltende Betriebskostenumlageverordnung vom 17. Juni 1991 (BGBl. I 1991 S. 1270), die eine § 4 Abs. 2 MHG ent-sprechende Regelung nicht enthielt, sondern sich ebenfalls mit einer schriftlichen Erklärung begnügte (§ 1 Abs. 1). Zweck des § 14 Abs. 1 MHG war es, den Vermietern im Interesse einer raschen Verbesserung der Wohnverhältnisse in den neuen Ländern die durch die Umla-geverordnung eröffnete Möglichkeit, Betriebskosten einseitig auf den Mieter umzulegen, bis zum 31. Dezember 1997 zu erhalten (vgl. Stau-dinger/Emmerich, Mietrecht 3, 13. Bearb. 1997 Art. 3 WKSchG II § 14 MHG). Es gibt keinen Anhaltspunkt dafür, daß durch die Vorschrift des § 14 Abs. 1 MHG bislang nicht vorgeschriebene formelle Voraussetzungen für eine Erklärung zur Umlage von Betriebskosten geschaffen werden sollten (a. A. Staudinger/Emmerich aaO., Rdnr. 13; Palandt/Putzo, BGB, 56. Aufl., § 14 MHG Rdnr. 5, allerdings jeweils ohne Begründung).

b) Im übrigen hat die Kl., wie die Revisionserwiderung zutreffend darlegt, in ihrem Schreiben vom 10. September 1996 den Grund der erhöhten Umlage, nämlich die Ersetzung der Ofenheizung durch eine Zentralheizanlage zur Wärme- und Warmwasserversorgung, bezeichnet, unter Bezugnahme auf § 6 der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV) die Berechnungsmaßstäbe benannt und, soweit möglich, durch Bezifferung der Vorauszahlungen mit 1,50 DM/m2 die voraussichtlich anfallenden zusätzlichen Kosten angegeben. Abgesehen davon hatte sie, den Feststellungen des Berufungsgerichts zufolge, die Mieter des auch von den Bekl. bewohnten Hauses schon zuvor durch das Schreiben vom 19. Februar 1996 und durch die Darstellung des Modells bei einer Mieterversammlung, zu der sie auch die Bekl. ordnungsgemäß eingeladen hatte, über das Vorhaben unterrichtet.

2. Ohne Erfolg äußert die Revision Bedenken dagegen, dem Vermieter zu gestatten, dem Mieter durch einseitige Erklärung die Kosten der Wärmelieferung durch das Drittunternehmen aufzuerlegen.

a) Das Landgericht hat seine Entscheidung auf § 14 Abs. 1 MHG in Verbindung mit § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung und § 7 Abs. 4 HeizkostenV gestützt. Zutreffend hat es in den Kosten der Wärmelieferung Betriebskosten im Sinne des § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung und der Anlage 3 Nr. 4 Buchst. c und Nr. 5 Buchst. b hierzu gesehen. Bei der "eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme bzw. Warmwasser" gehören dazu die kompletten vom Versorgungsunternehmen berechneten Kosten einschließlich der darin enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten und auch der Unternehmergewinn des Lieferanten (LG Braunschweig ZMR 2000, 832 ff. mit zust. Anm. von M. Schmid; vgl. auch LG München II MDR 2001, 210). Diese sind im Wärmepreis enthalten, der hier vom Vermieter gezahlt und an die Mieter weitergegeben wurde.

Die frühere Fassung der Anlage 3 Nr. 4 Buchst. c zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (Fassung vom 18. Juli 1979 - BGBl. 1979 I S. 1077, 1101) betraf nur die Versorgung mit "Fernwärme"; diese Voraussetzung war bei einer Lieferung von Wärme aus einer Anlage in dem zu versorgenden Gebäude nicht in jedem Falle gegeben (Senat, Urteil vom 9. April 1986 - VIII ZR 133/85, NJW 1986, 3195 unter II 1 b cc; vgl. BGHZ 109, 118, 125 f.). Nunmehr werden seit der Änderung der Nr. 4 Buchst. c in Verbindung mit Buchst. a der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der genannten Verordnung durch die Verordnung zur Änderung energieeinsparrechtlicher Vorschriften vom 19. Januar 1989 (BGBl. I S. 109, 110) stets auch die Kosten der gewerblichen Lieferung von Wärme einbezogen, die von einer in dem Gebäude befindlichen Heizungsanlage erzeugt wird; entsprechend wurde die Heizkostenverordnung neu gefaßt (vgl. § 7 Abs. 4). Ziel dieser Änderungen war es, Konzepte der sogenannten Nahwärme gleichfalls zu fördern (vgl. Langenfeld-Wirth ZMR 1997, 165; Eisenschmid WuM 1998, 449). Zu den Kosten der Wärmelieferung im Sinne der Grundsätze der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung gehören alle Kosten, die der Wärmelieferant seinerseits dem Vermieter in Rechnung stellt (Senat, Urteil vom 9. November 1983 - VIII ZR 161/82, NJW 1984, 971 unter II 2 a zur früheren Fassung der Anl. 3 Nr. 4 Buchst. c; vgl. Langenfeld-Wirth a. a. O.).

b) Zu Recht weist das Berufungsgericht darauf hin, daß § 14 Abs. 1 MHG, der, wie dargelegt, § 1 der Betriebskostenumlageverordnung vom 17. Juni 1991 ersetzt und die dortige Regelung bis zum 31. Dezember 1997 verlängert hat, ebenso wie diese Bestimmung die Umlage erstmalig entstandener Nebenkosten erfassen sollte. Da nach § 4 Abs. 1 Betriebskostenumlageverordnung durch Einbeziehung der Kosten der "eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, auch aus zentralen Heiz- und Warmwasserversorgungsanlagen" die Umlegung dieser Drittlieferungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV im Wege einer einseitigen Erklärung des Vermieters vorgesehen war, gilt dies auch für die Nachfolgebestimmung des § 14 Abs. 1 MHG. Mit den genannten Vorschriften sollte den Vermietern in den neuen Ländern für einen von vornherein begrenzten Übergangszeitraum zur Umlegung der Betriebskosten, die im Mietrecht der DDR keine Rolle gespielt hatten, ein Gestaltungsrecht eingeräumt werden, das nach § 4 Abs. 1 Betriebskostenumlageverordnung das von der Kl. gewählte Modell erfaßte (vgl. Langenfeld-Wirth a. a. O. S. 168). Nunmehr gelten in den Ländern der ehemaligen DDR die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften.

3. Die Rüge der Revision, ein Zustimmungserfordernis der Mieter für das Betreibermodell ergebe sich aus § 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV, greift ebenfalls nicht durch. § 4 HeizkostenV betrifft allein die Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, also etwa Zähler zum Wärmeverbrauch, nicht aber die gesamte Heizungsanlage als solche. Eine ent-sprechende Anwendung scheidet schon aus den obengenannten Gründen (zu II, 2) aus. Es kommt daher nicht mehr darauf an, daß nach § 4 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 HeizkostenV eine einseitige Maßnahme des Vermieters nur unzulässig ist, wenn die Mehrheit der Nutzer inner-halb eines Monats nach der Mitteilung widerspricht, was hier nicht der Fall war. 4. Zu Recht hat das Berufungsgericht ausgeführt, daß der Kl. - deren Erstattungsansprüche im übrigen vom Amtsgericht erheblich herabgesetzt worden sind - ein Verstoß gegen das Gebot der ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung im Sinne des § 24 Abs. 2 Satz 1 der Zweiten Berechnungsverordnung nicht anzulasten ist. Daß die Kl. bei der Auswahl des Drittunternehmens als künftigen Betreiber der Heizungsanlage ein überteuertes Angebot im Vergleich zu dessen Mitbewerbern angenommen hat (vgl. Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., BGB § 556 Rdnr. 35), haben die Bekl. nicht geltend gemacht.

Der Vermieter, der eine Zentralheizungsanlage nicht selbst betreibt, sondern die Wärme durch einen Dritten liefern läßt, kann die ganze Rechnungssumme einschließlich der Beträge für Instandsetzung und des unternehmerischen Gewinns des Dritten als Heizkosten an die Mieter weitergeben.

Die Wohnung in Zwickau war mit einer Ofenheizung ausgestattet; der Mietvertrag war vor dem 11. Juni 1995 abgeschlossen. Die Vermieterin entschloß sich, von einem Dritten Zentralheizungen einbauen und betreiben zu lassen; Rechnungsbeträge legten sie als Heizkosten auf die Mieter um. Die Mieter wandten sich gegen die erheblichen Nachforderungen aus den Jahresabrechnungen. Das Amtsgericht kürzte den Nachzahlungsanspruch der Vermieterin um etwa ein Viertel mit der Begründung, die Vermieterin könnte nur die Kosten umlegen, die angefallen wären, wenn sie selbst die Heizungsanlage gekauft hätte. Im übrigen verurteilte es die Mieter aber zur Zahlung, auf die zugelassene Revision hatte der Bundesgerichtshof darüber zu entscheiden.

Mit Urteil vom 16. Juli 2003 stellte der BGH zunächst fest, daß die Vermieterin hier nach § 15 MHG berechtigt gewesen sei, durch einseitige Erklärung die Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Auch eine besondere Erläuterung sei nicht erforderlich gewesen, da § 14 MHG nur eine schriftliche Erklärung verlangt habe. Zu den Betriebskosten gehörten auch die Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme, auch bei einer von einem Dritten betriebenen Zentralheizung. Darunter seien die gesamten Kosten einschließlich der darin enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten und der Unternehmergewinn zu verstehen. Die vom AG vorgenommenen Kürzungen hatte der BGH nicht zu prüfen, da insoweit keine (Anschluß-) Berufung eingelegt worden war. Der BGH hätte die Kürzung wohl nicht bestätigt, da er ausdrücklich von Umlegung der kompletten Kosten des Wärmelieferanten spricht.

Die Entscheidung des BGH arbeitet eine der mit der Mietrechtsreform entstandenen Fragen ab, die sehr kontrovers diskutiert worden ist. Das lag an Ausführungen im Rechtsausschuß (BT-Drs. 14/5663 = Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, 212, 213). Dort war man nämlich der Ansicht, daß lediglich die Wiederholung von gesetzlichen Kündigungsfristen nicht als Vereinbarung anzusehen sei. Da lag man - wie eigentlich schon einem Studenten hätte klar sein müssen - schlicht daneben. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf meine Kommentierung zur Rechtsprechung des Landgerichts Berlin Bezug genommen (GE 2002, 1304, 1470, 1599), die in Parallelverfahren vom BGH mit demselben Ergebnis entschieden worden sind.

Zur Klarstellung ist hier noch einmal anzumerken, daß nur die Verträge mit den von § 573 c Abs. 1 BGB abweichenden Kündigungsfristen weitergelten, die die gesetzliche Regelung wörtlich oder sinngemäß wiedergeben. Bei Verträgen, in denen es lediglich heißt, daß zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltende gesetzliche Kündigungsfristen gelten und diese dann in einer Fußnote abgedruckt sind, gilt die neue gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter mit drei Monaten.