Keine Erläuterung für Erhöhung der Einzelmiete erforderlich

Nach § 10 WoBindG ist die Erhöhung der Durchschnittsmiete zu berechnen und zu erläutern; eine Erläuterung der Bildung der Einzelmiete ist nicht erforderlich (an der entgegenstehenden Entscheidung der Kammer in GE 2012, 1496 wird nicht festgehalten).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung der Bekl. vom 26. Juli 2011 um 72,99 €. Die Kl. halten diese für unwirksam und haben die Mieterhöhung deshalb zunächst nicht gezahlt. Nachdem die Bekl. wegen der dadurch aufgelaufenen Rückstände eine Kündigung angedroht hat, haben sie die Mieterhöhung unter Vorbehalt gezahlt und verlangen nunmehr die für Januar 2009 bis Dezember 2011 geleisteten Beträge von insgesamt 2.627,64 € (36 x 72,99 €) zurück. Das Amtsgericht hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt. Die Mieterhöhungserklärung sei unwirksam, weil die aus der Durchschnittsmiete gebildete Einzelmiete anhand der Mieterhöhungserklärung nicht nachzuvollziehen sei.

Die Bekl. können nicht gemäß § 812 Abs. 1 BGB Rückzahlung der für Januar 2009 bis Dezember 2011 geleisteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 2.627,64 € (36 x 72,99 €) verlangen. Die Zahlungen der Bekl. erfolgten mit Rechtsgrund. Die zugrunde liegende Mieterhöhungserklärung der Bekl. vom 26. Juli 2011 ist wirksam.

Sie entspricht den Anforderungen von § 10 Abs. 1 WoBindG, wonach die Erhöhung zu erläutern und zu berechnen sowie eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen ist. Die Bekl. hat die Grundlagen der Mieterhöhungserklärung, nämlich die erhöhten Instandhaltungs- und Verwaltungspauschalen sowie die höheren Zahlungen auf das Aufwendungsdarlehen angegeben und auf dieser Grundlage die Erhöhung der Durchschnittsmiete um 13,06 % berechnet. Ferner ist ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung in der Mieterhöhungserklärung enthalten.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die Mieterhöhungserklärung nicht deshalb unwirksam, weil die Bildung der Einzelmiete nicht in der Erklärung erläutert worden ist. Die Bildung der Einzelmieten auf der Grundlage der Durchschnittsmiete hat bei der erstmaligen Ermittlung der Kostenmiete gemäß § 8 a Abs. 5 WoBindG nach dem Ermessen des Vermieters zu erfolgen und unterliegt keiner Genehmigung (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Auflage, Anhang zu § 561 BGB Rn. 46). Auf die späteren Mieterhöhungen der Durchschnittsmiete infolge erhöhter laufender Aufwendungen haben die Frage der Bildung der Einzelmiete aus der Durchschnittsmiete gemäß § 8 a Abs. 5 WoBindG und das Verhältnis von Durchschnittsmiete und Einzelmiete keinen Einfluss. Denn nach § 4 Abs. 5 NMV erhöhen sich im Falle der Erhöhung der Durchschnittsmiete die bisherigen Einzelmieten entsprechend ihrem bisherigen Verhältnis zur Durchschnittsmiete. Es macht keinen Unterschied, ob die bisherige Miete entsprechend der prozentualen Erhöhung der Durchschnittsmiete erhöht oder der sich aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ergebende Erhöhungsbetrag im Verhältnis des prozentualen Anteils der Einzelmiete an der Durchschnittsmiete angepasst und der sich dann ergebende Erhöhungsbetrag der bisherigen Miete zugerechnet wird. Die Bekl. hat in der Erklärung vom 26. Juli 2010 die Erhöhung auf beide Weisen mit jeweils gleichem Ergebnis, nämlich einer Erhöhung von 72,99 €, berechnet.

Auch der Wortlaut von § 10 WoBindG deckt nicht die Forderung, die Bildung der Einzelmiete in jeder Erhöhungserklärung erneut zu erläutern. Nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist die Erhöhung zu erläutern und zu berechnen. Wenn sich die Bildung der Einzelmiete auf die Mieterhöhung nicht auswirkt, ist sie im Rahmen der Erhöhung auch nicht zu erläutern. Dementsprechend ist auch der Mieterhöhungserklärung nicht stets eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen. Es genügt vielmehr ein entsprechender Auszug betreffend die für die Erhöhung maßgeblichen Kosten. Die Anforderungen an die Begründung einer Mieterhöhungserklärung sind nicht zu überspannen. Deshalb sind keine Angaben zu fordern, soweit der Mieter diese bereits kennt, diese ihm keinen Erkenntnisvorsprung bieten oder sich eben überhaupt nicht auswirken.

Soweit vom Landgericht Hanau (Urteil vom 21. Juli 1987 - 2 S 131/87, ZMR 1987, 470) und vom Landgericht Hildesheim (Urteil vom 28. März 1985 - 1 S 206/84, WuM 1985, 184) die Auffassung vertreten worden ist, dass die Einzelmiete auch im Rahmen einer Mieterhöhung zu erläutern ist, betraf dies - soweit aus dem Sachverhalt ersichtlich - nicht die Bildung der Einzelmiete als solche, sondern das nicht erkennbare Verhältnis zwischen Durchschnitts- und Einzelmiete, so dass die tatsächliche Erhöhung nicht anhand der vorgenommenen Erläuterung und Berechnung nachzuvollziehen war. Das ist hier jedoch nicht der Fall.

Die Frage, ob die Einzelmiete zutreffend angesetzt worden ist und etwa der Durchschnitt der Einzelmieten der Durchschnittsmiete entspricht oder die Kostenmiete überschritten ist und dem Mieter etwa ein Anspruch aus § 8 Abs. 2 WoBindG zusteht, bleibt davon unberührt. Denn dies betrifft nicht die streitgegenständliche Erhöhung. Deshalb ist es zur Begründung einer Mieterhöhung auch nicht erforderlich, die Entwicklung der Kostenmiete im Einzelnen darzulegen, auch wenn der Mieter nicht seit Beginn des Mietverhältnisses im Haus wohnt und die Entwicklung nicht kennt. Einwände gegen die Kostenmiete wären von ihm ggf. unter Wahrnehmung der Rechte aus § 29 NMV und nach Einholung von Auskünften der Bewilligungsbehörde darzulegen und geltend zu machen.

Ohne Erfolg beanstanden die Bekl. die Form der Erhöhung, weil die Anlagen nicht unterzeichnet seien. Denn in der Erhöhungserklärung wird sowohl auf die beigefügte Anlage, die beigeschlossenen Erläuterungen als auch auf den Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung Bezug genommen. Soweit die Kammer im Verfahren 63 S 59/12 (GE 2012, 1496) anders entschieden hat, hält sie hieran nicht fest.

Bei preisgebundenem Wohnraum hat der Vermieter die Einzelmieten auf der Grundlage der Durchschnittsmiete zu berechnen und dabei selbstverantwortlich den unterschiedlichen Wohnwert der Wohnungen, insbesondere Lage, Ausstattung und Zuschnitt, „angemessen" zu berücksichtigen (§ 3 Abs. 2 Neubaumietenverordnung – NMV –). Der Vermieter hat dabei einen gewissen Ermessensspielraum, dessen Ausnutzung auch dazu führen kann, dass es keine Wohnwertunterschiede in einer Wirtschaftseinheit gibt mit der Folge, dass Einzelmiete und Durchschnittsmiete identisch sind. Wenn aber bei der erstmaligen Ermittlung der Kostenmiete (§ 3 NMV) Einzelmieten gebildet worden sind, ist zweifelhaft, ob bei einer späteren Mieterhöhung nicht nur die Erhöhung der Durchschnittsmiete zu berechnen und zu erläutern ist, sondern auch die Einzelmiete. Das Landgericht Berlin verneint das jetzt im Gegensatz zu einem kürzlich ergangenen entgegenstehenden Urteil derselben Kammer.

Die Vermieterin hatte wegen der erhöhten Instandhaltungs- und Verwaltungspauschalen und der höheren Zahlungen für das Aufwendungsdarlehen die Miete nach § 10 WoBindG erhöht. Erläutert war die Erhöhung der Durchschnittsmiete um 13,06 %. Eine Erläuterung der Erhöhung der Einzelmiete (um diesen Prozentsatz) fehlte. Die Mieter, die unter Vorbehalt gezahlt hatten, verlangten die Erhöhungsbeträge zurück; das Amtsgericht verurteilte die Vermieterin antragsgemäß.

Die Berufung an die 63. Kammer des Landgerichts Berlin war erfolgreich. In – ausdrücklicher – Abkehr von ihrer früheren Entscheidung (vgl. GE 2012, 1496) meint die Kammer, die Erhöhung entspreche den Anforderungen des § 10 WoBindG, wenn die Durchschnittsmiete berechnet und erläutert und ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt sei. Die Bildung der Einzelmiete erfolge bei der erstmaligen Ermittlung der Kostenmiete nach dem Ermessen des Vermieters. Für spätere Mieterhöhungen sei nur die neue Durchschnittsmiete zu berechnen und zu erläutern; der prozentuale Anteil der Einzelmiete bleibe unverändert, denn gemäß § 4 Abs. 5 NMV erhöhe sich bei einer Erhöhung der Durchschnittsmiete die bisherige Einzelmiete in ihrem bisherigen (prozentualen) Verhältnis zur Durchschnittsmiete.

Die Kammer übernimmt damit die aus einem Satz bestehende kritische Anmerkung in GE 2012, 1415 und befindet sich in Übereinstimmung mit der (Uralt-) Rechtsprechung des BGH, der es (entgegen dem Kammergericht) nicht für erforderlich hielt, einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG Unterlagen in einem Umfang beizufügen, die dem Mieter, auch wenn es sich um einen Zweit- oder Folgemieter handelt, die Möglichkeit verschafft, die Entwicklung der Kostenmiete bis auf die von der Bewilligungsstelle genehmigte Durchschnittsmiete zurückzuverfolgen (GE 1984, 269). Wir haben das damals so kommentiert (GE 1984,192): „Keine Ahnenforschung bei Mieterhöhungen."