Keine Erhöhungsbeschränkung durch Kiez- Mietspiegel

Im Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG ist die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel zu bestimmen; das Erhöhungsverlangen wird nicht durch gebietsspezifische Mietspiegel oder eine Milieuschutzsatzung beschränkt.

Das Gericht konnte den Mietspiegel 1998 für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten zugrunde legen, weil die Parteien die grundsätzliche Eignung dieses Mietspiegels nicht angegriffen haben. Daran ändert auch der Hinweis der Bekl. auf einen gebietsspezifischen Mietspiegel für den Klausener Platz nichts. Denn dieser wurde, wie sich aus den eingereichten Unterlagen ergibt, für die Frage erstellt, ob und inwieweit Genehmigungen für Modernisierungen der Wohnhäuser in diesem Gebiet von der Baubehörde erteilt werden. Daß aber dieser Mietspiegel tatsächlich die ortsübliche Miete vergleichbarer Wohnungen wiedergibt, ist nicht ersichtlich. Denn die in diesem Gebiet liegenden Wohnungen sind auch mit anderen Wohnungen in Berlin vergleichbar. Der Berliner Mietspiegel 1998 schließt auch gerade das Gebiet um den Klausener Platz von seinem Anwendungsbereich nicht aus.

Die Bekl. kann sich schließlich auch nicht darauf berufen, daß den Kl. der Zustimmungsanspruch aus anderen Gründen verwehrt wird. Soweit sie sich auf eine Milieuschutzsatzung auf der Grundlage des § 172 des Bundesbaugesetzes (BBauG) beruft, kann durch diese Satzung die Möglichkeit zur Mieterhöhung nicht beschränkt werden. Die Ermächtigungsnorm des § 172 BBauG sieht eine solche Satzungsbefugnis schon nicht vor. Die Kl. sind auch nicht aufgrund der ihnen erteilten Baugenehmigungen, die zulässigerweise Mietbeschränkungen enthalten haben könnten (vgl. dazu HessVGH, ZMR 1994, 181), in ihren Erhöhungsmöglichkeiten zum jetzigen Zeitpunkt beschränkt. Denn die behaupteten Einschränkungen in den Baugenehmigungen bezogen sich lediglich auf die Erhöhungsmöglichkeiten nach § 3 MHG. Die Kl. verlangen aber die Erhöhung der Miete aufgrund des § 2 MHG nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten. Hier ist auch kein Fall der Umgehung der Zusagen gegenüber der Bauverwaltung ersichtlich. Die Bekl. behauptet schon nicht, daß die Kl. zur Umgehung der beschränkten Erhöhungsmöglichkeiten nach § 3 MHG nunmehr gemäß § 2 MHG erhöhen wollen. Aus den eingereichten Unterlagen ergibt sich auch, daß die Modernisierungsarbeiten seit längerem abgeschlossen sind und die Miete bereits seit drei Jahren unverändert war. Dann aber ist anzunehmen, daß den Zwecken der Genehmigung der Modernisierungsarbeiten unter der Auflage der beschränkten Mieterhöhung nun Genüge getan ist.

In vielen Gebieten Berlins sind Milieuschutzsatzungen im Zusammenhang mit städtebaulicher Sanierung erlassen worden, zugleich mit einer Tabelle von Mietobergrenzen, so auch am Klausener Platz in Berlin-Charlottenburg. Bei einem Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG berief sich der Mieter darauf und meinte, das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters sei unbegründet.

Mit Urteil vom 7. Mai 1999 stellte das Amtsgericht Charlottenburg jedoch klar, daß im Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG sie allein nach dem Berliner Mietspiegel zu beurteilen sei. Das Bundesbaugesetz ermächtige das Bezirksamt nicht, durch Satzung die Mieterhöhungsmöglichkeit einzuschränken. Deshalb seien auch Kiez-Mietspiegel unanwendbar. In der Tat kann eine Milieuschutzsatzung in bestehende Mietverhältnisse nicht eingreifen; die Behörde kann allein öffentlich-rechtlich durch Verweigerung von Baugenehmigungen usw. auf den Eigentümer Druck ausüben. Im Verhältnis zum Mieter gilt jedoch das MHG einschränkungslos, was im übrigen - entgegen dem Urteil - auch für eine Mieterhöhung nach § 3 MHG anzunehmen wäre. Auch hier fehlt es an einer Ermächtigung im Baugesetzbuch, die gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten nach § 3 MHG einzuschränken. Im Verhältnis zum Mietspiegel wäre also auch eine Mieterhöhung nach § 3 MHG wirksam gewesen.