Keine Erhöhung der Kostenmiete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel ist der Vermieter von preisgebundenem Wohnraum nicht berechtigt, eine Mieterhöhung nach Aufstellen einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung zu verlangen.

Die Kl. sind seit 1.5.2006 Mieter einer Wohnung der Bekl. Laut Mietvertrag vom 13.1.2006 unterliegt die Wohnung dem Wohnungsbindungsgesetz. Unter § 3 Nr. 31 des Mietvertrags in Verbindung mit Nr. 5 Abs. 2 RVB übertrug die Bekl. die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf die Kl. Die Klausel ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam. Mit Schreiben vom 5.11.2007 machte die Bekl. daher eine Erhöhung der Kostenmiete um 65,13 € monatlich ab 1.12.2007 geltend. [...]

[...] Der Bekl. steht eine Mieterhöhung um 65,13 € ab dem 1.12.2007 gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Wohnungsbindungsgesetz in Verbindung mit § 4 Abs. 1 NMV nicht zu.

Nach § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG kann die Bekl. die Miete einseitig anheben, wenn die Voraussetzungen des § 4 Abs. 1 NMV gegeben sind. Eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung darf die Bekl. dann aufstellen, wenn sich der Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen aufgrund von Umständen erhöht hat, die die Bekl. nicht zu vertreten hat. Im vorliegenden Fall hat die Bekl. diese Erhöhung allerdings zu vertreten bzw. sie muss sich die Umstände zurechnen lassen.

Das Gesetz geht von dem Grundsatz aus, dass die Schönheitsreparaturen zu den Instandhaltungspflichten des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gehören. Sie sind daher zunächst die ureigene Pflicht des Vermieters. Es hat sich jedoch die Praxis entwickelt, diese Verpflichtung durch allgemeine Vertragbedingungen auf die Mieter abzuwälzen. Die allgemeinen Vertragsbedingungen werden hier wie im freien Wohnungsbau von dem Vermieter, also der Bekl. gestellt. Für deren Inhalt ist alleine die Bekl. verantwortlich. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass die jeweilige Klausel unwirksam war, so hat dies alleine der Verwender zu verantworten. Es kann nichts anderes gelten als für den Fall, dass die Bekl. aufgrund einer irrtümlich falschen Wirtschaftlichkeitsberechnung eine zu niedrige Miete vereinbart hat. Auch in diesem Fall kann sie die Miete nicht nachträglich erhöhen, wenn sie den Fehler bemerkt, da sie ihn zu verantworten hat.

Daraus folgt, dass die Feststellungsklage der Kl. in dieser Höhe begründet und der Feststellungsantrag der Bekl. insoweit abzuweisen ist.

In Höhe von monatlich 65,13 € besteht auch kein Mietrückstand. [...]

Nach § 28 Abs. 4 II. BV erhöht sich die Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat. Für preisfreien Wohnraum hat der Bundesgerichtshof eine entsprechende Anwendung als Begründung für eine Mieterhöhung abgelehnt (GE 2008, 1117). Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg will auch für preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnungen) - anders als das AG Schöneberg (GE 2008, 1495) - eine Mieterhöhung ausschließen.

Die im Mietvertrag über preisgebundenen Wohnraum enthaltene Klausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen war unwirksam. Die Vermieterin machte eine Erhöhung der Kostenmiete entsprechend den Sätzen der II. Berechnungsverordnung geltend. Die Mieter meinten, die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel liege im Risikobereich der Vermieterin.

Mit Urteil vom 25. Mai 2009 schloss sich das AG Tempelhof-Kreuzberg der Auffassung der Mieter an und verwies darauf, dass eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung voraussetze, dass die laufenden Aufwendungen sich aufgrund von Umständen erhöht hätten, die der Vermieter nicht zu vertreten habe. Für den Inhalt des Mietvertrages und die mögliche Unwirksamkeit einer einzelnen Klausel sei jedoch die Vermieterin verantwortlich und habe deshalb die Erhöhung zu vertreten.

Der BGH hatte seine Entscheidung für preisfreien Wohnraum damit begründet, dass eine Anwendung der Grundsätze des § 28 II. BV unzulässigerweise ein Kostenelement in den Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete einfügen würde. Das AG Schöneberg (GE 2008, 1495) hat für preisgebundenen Wohnraum deshalb auch zu Recht eine Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel für zulässig erachtet.

Die Begründung des AG Tempelhof-Kreuzberg, die Unwirksamkeit der Klausel habe der Vermieter zu vertreten im Sinne des § 4 NMV, ist auch wenig überzeugend. Die Entwicklung der Rechtsprechung des BGH war für niemanden vorhersehbar, zumal auch der BGH einzelne Klauseln zunächst ausdrücklich für wirksam erachtet hat und dann später davon abgerückt ist (zur Geltungsklausel vgl. BGH, GE 2008, 665).

Ein Vermieter, der die zukünftige Entwicklung der Rechtsprechung nicht vorhersieht, handelt weder vorsätzlich noch fahrlässig im Sinne einer Verantwortlichkeit nach § 276 BGB.