Keine Entfernungspflicht für Einbauten des Vormieters

Der Mieter ist nicht verpflichtet, solche Einbauten zu entfernen, die ein Vormieter eingebaut hat, wenn diese Einbauten im Vertrag nicht konkret bezeichnet sind. Die Klausel "Etwaige vom Vormieter übernommene Betriebs- und sonstige Einrichtungen gelten als nicht zur Mietsache gehörig und als vom Mieter eingebaut bzw. eingebracht" ersetzt die konkrete Bezeichnung nicht.

Die Kl. übernahmen zu Beginn des Mietverhältnisses die Ladenräume mit vom Vormieter fest eingebauten Regalen. Vor Ende des Mietverhältnisses bestand Uneinigkeit darüber, ob die Kl. aufgrund § 13 Nr. 2 des Mietvertrages verpflichtet sind, die Regale zum Ende des Mietverhältnisses auszubauen. Sie begehren die Feststellung, daß sie nicht verpflichtet sind, die Regale zu entfernen.

Grundsätzlich hat der Mieter bei Vertragsende das Mietobjekt in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand. Deshalb hat er von ihm selbst eingebrachte Sachen zu entfernen, von ihm vorgenommene Ein-, Auf- und Umbauten sowie alle baulichen Maßnahmen zu beseitigen und den früheren Zustand wiederherzustellen. Dies ergibt sich schon aus der Rückgabepflicht des § 556 BGB (vgl. BGH WuM 1997, 217). Vom Vormieter zurückgelassenes Mobiliar oder Einrichtungsgegenstände hat der Mieter nicht zu entfernen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter diese Gegenstände vom Vormieter übernommen hat (OLG Hamburg WuM 1990, 390) Daß die Kl. die unstreitig vorhandenen Einbauten direkt vom Vormieter übernommen hätten, behauptet die Bekl. selbst nicht. Sie stellt unstreitig, daß die Regaleinbauten von den Vormietern eingebaut wurden. Sie behauptet indes nicht, die Einbauten seien von den Kl. übernommen worden, sondern verweist auf die Klausel § 13 Abs. 2 des Mietvertrages, die wie folgt Iautet: "Etwaige vom Vormieter übernommene Betriebs- und sonstige Einrichtungen gelten als nicht zur Mietsache gehörig und als vom Mieter eingebaut bzw. eingebracht." Die Bekl. will die Klausel § 13 Abs. 2 des Mietvertrages so verstanden wissen, daß sämtliche Einbauten des Vormieters als Einbauten der Kl. gelten. Dabei geht die Bekl. davon aus, daß es nicht der weiteren Präzisierung bedarf, was Einbauten sind: sie meint, der Mieter könne sich bei Vertragsabschluß darüber informieren, was er anmietet und welche Einbauten vom Vormieter stammen. Diese hat er dann bei Vertragsende auszubauen. Fragt er nicht, muß er sich auf die Angaben des Vermieters verlassen, was zur Mietsache gehört und was nicht. Diese Ansicht geht fehl. Die Klausel enthält nicht den Regelungsgehalt, den die Bekl. herauszulesen meint. Die Klausel ist eindeutig. Sie gibt nur die gesetzliche Rückgabepflicht wieder. Die Klausel beinhaltet ihrem Wortlaut nach keine Begründung einer eigenständigen Übernahmepflicht von Einbauten nach einem Bestimmungsrecht des Vermieters. Die Klausel in § 13 Abs. 2 des Mietvertrages regelt, daß von den Vormietern übernommene Betriebs- und sonstige Einrichtungen vom Mieter zu entfernen sind. Die Klausel stellt damit eindeutig darauf ab, daß es zwischen dem Vormieter und dem Nachmieter eine Übernahmeregelung gegeben haben muß. Andernfalls gelten die von dem neuen Mieter vorgefundenen Sachen als zur Mietsache gehörig und damit als Eigentum des Vermieters. Eine andere Auslegung dergestalt, daß alle nicht näher bezeichneten Einbauten automatisch diejenigen der neuen Mieter werden, wenn der Vermieter sie nachträglich als vom Vormieter stammend bezeichnet, ergibt sich schon aus dem Wortlaut der Klausel nicht. Dies wäre im übrigen sinnwidrig, denn damit könnte der Vermieter nachträglich den Inhalt des Mietvertrages einseitig verändern. Dies ist nicht zulässig. Was zur Mietsache gehört, bestimmt sich nach dem abgeschlossenen Mietvertrag oder späteren ergänzenden Einigungen der Parteien. Der Mieter übernimmt die Mietsache in einem bestimmten Zustand gegebenenfalls mit entsprechenden Einbauten für ein Ladengeschäft. Dann gehören sämtliche Gegenstände zur Mietsache und sind demgemäß auch in der Mietsache zu belassen. Sie stehen im Eigentum des Vermieters. Nur dann, wenn bei Vertragsabschluß der Vermieter erklärt, die genau bezeichneten Einrichtungen in den Räumlichkeiten gehören nicht zur Mietsache, sondern stammen vom Vormieter, kann eine Rückbaupflicht der Mieter

gehören sämtliche Gegenstände zur Mietsache und sind demgemäß auch in der Mietsache zu belassen. Sie stehen im Eigentum des Vermieters. Nur dann, wenn bei Vertragsabschluß der Vermieter erklärt, die genau bezeichneten Einrichtungen in den Räumlichkeiten gehören nicht zur Mietsache, sondern stammen vom Vormieter, kann eine Rückbaupflicht der Mieter begründet werden. In diesem Fall haben die Mieter aber die Möglichkeit den Vermieter aufzufordern, die Einrichtungen zu beseitigen, wenn diese nicht verwendet werden können. Andernfalls übernehmen die neuen Mieter entweder von dem Vormieter direkt gegebenenfalls gegen eine Entschädigung in Geld die Einbauten oder aber von dem Vermieter, der dadurch von seiner Pflicht zum Ausbau befreit wird und die Pflicht zur Entfernung der Gegenstände auf den Mieter überträgt. Die Übernahme der eingebrachten Einrichtungen oder Sachen muß aber konkret bei Vertragsabschluß erklärt werden. Eine pauschale formularmäßige Übernahme von nicht näher bezeichneten Einrichtungen ist nicht zulässig, denn dies würde bedeuten, daß der Vermieter nachträglich einseitig den Vertragsgegenstand neu bestimmt. Aus dem Mietvertrag kann nicht entnommen werden, daß die Parteien eine Einigung dergestalt getroffen haben, daß Einrichtungen vom Vormieter stammen oder vom Vermieter explizit übernommen wurden.

Im Gewerberaummietvertrag war eine Klausel enthalten, daß etwaige Einbauten des Vormieters nicht zur Mietsache gehörig sind und nicht als Einbauten des Mieters gelten sollten.

In dem vom Amtsgericht Schöneberg mit Urteil vom 13. Dezember 1999 entschiedenen Fall berief sich der Vermieter darauf und meinte, die Mieterinnen müßten bei Beendigung des Mietverhältnisses die Regaleinbauten des Vormieters entfernen, auch wenn eine Übernahme zwischen Vormieter und Nachmieter nicht stattgefunden hatte. Das Amtsgericht hielt das für unzutreffend und verwies darauf, daß grundsätzlich der Zustand der Räume bei Beginn des Mietverhältnisses der vertragsgerechte Zustand ist, so daß der Mieter Einrichtungen nur dann entfernen muß, wenn er sie selbst angebracht oder vom Vormieter durch einen Vertrag übernommen hat. Wolle der Vermieter das vermeiden, müsse er konkret im Mietvertrag angeben, was nicht zur Mietsache gehören soll. Eine solche Vereinbarung wäre bei Wohnraum wohl unwirksam, da es anderenfalls dem Vermieter möglich wäre, seine Instandhaltungspflicht und das Minderungsrecht des Mieters einzuschränken, etwa indem er im Vertrag aufführt, daß bestimmte Einrichtungsgegenstände (Heizkörper, Warmwasserboiler, Wasserhähne usw.) als nicht mitvermietet gelten. Für Gewerberaum gilt § 537 Abs. 3 BGB (keine Einschränkung des Minderungsrechts) nicht.