Keine einstweilige Verfügung gegen Außenbereich-Modernisierung

Der Mieter kann eine Modernisierung im Außenbereich (hier: Fahrstuhleinbau) durch einstweilige Verfügung nur dann verhindern, wenn in sein Besitzrecht eingegriffen wird oder ihm wesentliche Nachteile drohen.

Modernisierungsarbeiten im Außenbereich kann der Mieter nicht in jedem Fall schon deshalb im Wege der einstweiligen Verfügung verhindern, weil die Duldung von Modernisierungsarbeiten im Außenbereich eine Mieterhöhung nach § 3 MHG auslösen würde (so Kinne in Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, § 541 b, Rz. 102), denn es würde insoweit auch ein einfacher Widerspruch des Mieters ausreichen (KG, GE 1992, 920 ff.; LG Berlin - ZK 61 - WuM 1996, 407). Es kann hier dahingestellt bleiben, inwieweit es auch bei einer Außenmodernisierung einer ordnungsgemäßen Ankündigung gemäß § 541 b BGB bedarf, denn jedenfalls ist die Ankündigung vom 2.6.1998 nicht zu beanstanden. Demgemäß besteht insofern der Duldungsanspruch.

Eine Modernisierung kann der Mieter mit einstweiliger Verfügung jedoch dann verhindern, wenn in sein Besitzrecht an der Wohnung eingegriffen wird oder wenn ihm bei Arbeiten an gemeinsam genutzten Räumen außerhalb der Wohnung wesentliche Nachteile drohen (OLG München, WuM 1991, 481). Denn der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache so bereitzustellen, daß der Mieter in der Lage ist, den üblichen oder vertraglich bestimmten Gebrauch zu machen. Dazu gehört das Überlassen der Mietsache und das Belassen, auch das Unterlassen eigener Störungen (vgl. BGHZ 19, 85). Hinsichtlich der beiden Aufzüge, die nicht vor der Wohnung der Kl. errichtet werden sollen, haben sie ohnehin keinen Unterlassungsanspruch, da eine Beeinträchtigung der Kl. insoweit bereits nicht behauptet ist. Aber auch für den Aufzug vor der Wohnung der Kl. fehlt ein Unterlassungsanspruch. Sowohl im Besitzstörungsprozeß als auch im Modernisierungsprozeß ist der Mieter für das Vorliegen des Eingriffs bzw. der unzumutbaren Härte darlegungs- und ggf. beweispflichtig (LG Berlin - ZK 65 - GE 1984, 1125). Dieser Obliegenheit haben die Kl. nicht genügt. Die Schwere der von ihnen gerügten Belichtungseinschränkung durch den geplanten Außenaufzug vermag die Kammer nicht festzustellen. Zum einen handelt es sich unstreitig um eine Glaskonstruktion, so daß ohnehin keine schwerwiegende Lichtbeschränkung zu erwarten ist. Zum anderen wird der Aufzug unstreitig mit einer Automatik versehen, die verhindert, daß der Aufzug bis zur nächsten Benutzung vor dem Fenster zur Küche der Kl. in halber Höhe verweilt, sondern den Aufzug jeweils wieder in das Erdgeschoß fährt. Soweit der Kl. zu 1) sich in der mündlichen Verhandlung darauf berufen hat, daß dann der Aufzug noch öfter vor dem Fenster fahren würde, ist darauf hinzuweisen, daß es sich bei dem streitbefangenen Anwesen nicht um ein Hochhaus handelt, in dem mit ununterbrochenem Fahrbetrieb zu rechnen wäre. Hinzu kommt, daß das Fenster der Küche nach Norden gerichtet ist, so daß durch den Aufzug auch nicht eine etwa ansonsten gegebene Sonneneinstrahlung entzogen wird. Darüber hinaus ist der Raum nach dem Mietvertrag als Küche vermietet, damit mietvertraglich nicht zum ununterbrochenen Aufenthalt vorgesehen, so daß auch aus diesem Grund erhebliche Auswirkungen auf den Mietbesitz der Kl. nicht ersichtlich sind.

Modernisierungsmaßnahmen hat der Mieter gemäß § 541 b BGB zu dulden. Weigert er sich, Handwerker in seine Wohnung zu lassen, muß ihn der Vermieter verklagen. Bei Modernisierungsmaßnahmen im Außenbereich, etwa wenn ein Fahrstuhl nachträglich eingebaut wird, sind die Rollen vertauscht, denn hier braucht die Wohnung des Mieters ja nicht betreten zu werden.

In seinem Urteil vom 3. September 1998 hatte sich das Landgericht Berlin mit der umstrittenen Frage zu beschäftigen, ob der Mieter durch einstweilige Verfügung Baumaßnahmen im Außenbereich, die ihn ja auch durch einen Modernisierungszuschlag betreffen, verhindern kann. Die 62. Kammer verneinte dies für den Regelfall. Der Mieter habe eine wesentliche Beeinträchtigung oder unzumutbare Härte im einzelnen darzulegen. Daß - im entschiedenen Fall - ein Fahrstuhl vor der Küche des Mieters mit einer Glaskonstruktion eingebaut werden sollte, reichte der Kammer nicht, um eine erhebliche Beeinträchtigung zu bejahen.