Keine einseitige Umstellung auf Nahwärme

Keine einseitige Umstellung auf Nahwärme; Wärmecontracting

Der Vermieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Mieters die Wärmeversorgung durch zentrale Gasheizung auf Lieferung von Nahwärme durch einen Dritten umzustellen, weil dadurch Instandhaltungspflichten und Kapitalkosten auf den Mieter überbürdet werden.

Die Parteien streiten über gegenseitige Ansprüche aus einem Wohnraummietvertrag. Die Kl. (Mieter) haben mit der Bekl. (Vermieterin) am 2. November 1995 einen Mietvertrag geschlossen; in Ziffer 1 wird auf Anlage 3 zu § 2 der 2. Berechnungsverordnung verwiesen. § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages lautet wie folgt: "Die Versorgung der Mietsache mit Wärme und Warmwasser erfolgt zur Zeit durch: eine zentrale Gasheizung." Nach Abschluß des mit den Kl. geschlossenen Mietvertrages schloß die Bekl. mit der Stadtwerke C. AG einen Versorgungsvertrag über die Lieferung und den Bezug von Nahwärme mit Heizwasser als Wärmeträger für die Abnahmestelle R.

Diese Nahwärmeversorgungsanlage befindet sich im Haus Nr. ... Sie steht im Eigentum der Stadtwerke C. AG und setzt sich aus Heizkessel, Heizkreisregelung und Speicherwarmwasserbereitung zusammen. Die Bekl. vergütet der AG zum einen den Arbeitspreis für die Lieferung von Fernwärme zuzüglich Umsatzsteuer zum Preisstand sowie einen Energiedienstleistungspreis für die Bewirtschaftung des Anlagenbestandes zuzüglich Umsatzsteuer zum Preisstand. Der Arbeitspreis und der Energiedienstleistungspreis sind an Preisänderungsbestimmungen gekoppelt. Für den Zeitraum Dezember 1995 bis Dezember 1996 wurden der Bekl. von der Stadtwerke C. AG für die erfolgten Wärmelieferungen insgesamt 43.132,08 DM in Rechnung gestellt.

Der Feststellungsantrag der Klage ist begründet, da der Bekl. derzeit kein Anspruch auf eine erhöhte Nebenkostenvorauszahlung zusteht. Zwar ist die Bekl. gemäß § 3 Ziffer 3 des Mietvertrages berechtigt, im Falle der Erhöhung von Betriebskosten die monatliche Vorauszahlung der Kostenentwicklung anzupassen. Eine solche Anpassung setzt jedoch zusätzlich voraus, daß sich die erhöhten Betriebskosten aus einer ordnungsgemäßen Abrechnung ergeben (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage 1996, Rdn. 303). Vorliegend mangelt es jedoch an einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung sowohl für die Jahre 1995/1996 als auch für das Abrechnungsjahr 1997. Der Mangel beider Betriebskostenabrechnungen beruht dabei ausschließlich auf einer fehlerhaften Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten.

Beide Nachzahlungsbeträge sind nicht fällig, da es jeweils an einer ordnungsgemäßen Abrechnung mangelt. Die fehlende Ordnungsmäßigkeit beruht dabei jeweils ausschließlich auf einer in der Betriebskostenabrechnung enthaltenen fehlerhaften Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung. Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen voraus. Eine ordnungsgemäße Abrechnung liegt zudem nur dann vor, wenn sämtliche angesetzten Betriebskosten als umlagefähig vereinbart sind. Daran mangelt es vorliegend im Hinblick auf die angesetzten Heiz- und Warmwasserkosten. In beiden streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen hat die Bekl. die Kosten der Wärmelieferung durch den Nahwärmeservice der Stadtwerke C. AG vollumfänglich (bis auf den Abzug für den Austrocknungsanteil im Abrechnungszeitraum 1995/1996) auf die Mieter und damit auch auf die Kl. umgelegt. Diese vollständige Umlegung ist mangels vertraglicher Vereinbarung vorliegend unzulässig, da die Nahwärmeservicekosten unstreitig in erheblichem Umfang Kapitalkosten, Instandhaltungskosten, Versicherungskosten sowie den Gewinn der Stadtwerke C. enthalten.

Bei einer Lieferung von Wärme und Warmwasser aus einer im Wohnhaus von einem gewerblich tätigen Dienstleister erstellten Heizungsanlage dürfen die Bau- und Investitionskosten nur dann nach den §§ 7 Abs. 4 und 8 Abs. 4 Heizkostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart worden ist (vgl. AG Hannover, WuM 1998, Seite 40/41). Die Heizkostenverordnung erlaubt sowohl die Versorgung des Mieters mit Wärme und Warmwasser aus eigenen Anlagen des Vermieters als auch den Einkauf der Wärme oder des Warmwassers von einem eigenständig gewerblich tätigen Dienstleister. In diesen Wärmepreisen sind vorliegend unstreitig die Kapitalkosten, die Instandhaltungskosten, die Versicherungskosten sowie der Gewinn der Stadtwerke C. AG enthalten. Sowohl bei dem Bezug von Fernwärme als auch bei der Lieferung von Wärme aus einer im Haus selbst erstellten Heizungsanlage dürfen die Bau- und Finanzierungskosten der Wärmeversorgungsanlagen grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden. Dies setzt jedoch jeweils eine vertragliche Vereinbarung voraus. Die Heizkostenverordnung beinhaltet nicht das Recht, den mit den Kl. abgeschlossenen Mietvertrag einseitig zu ändern. Ist bei Abschluß des Mietvertrages die Lieferung von Wärme und Warmwasser durch einen Dritten nicht vereinbart worden, stellt sich die Situation für den Mieter nicht anders dar, als wenn der Vermieter während eines bestehenden Mietvertrages die Bezugsart ändern will. Für diesen Fall ist aber anerkannt, daß die Heizkostenverordnung keine Rechtsgrundlage bietet, sondern der Vermieter der Zustimmung des Mieters bedarf. Zwar bestimmt § 2 der Heizkostenverordnung, daß die darin enthaltenen Vorschriften rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vorgehen, doch läßt die Verordnung hier sowohl die Eigenversorgung als auch die Fremdversorgung wahlweise nebeneinander zu und überläßt es damit der Regelung der Parteien (vgl. AG Hannover, a. a. O. m. w. N.).

Einer ausdrücklichen Vereinbarung der vollständigen Übernahme der Nahwärmekosten bedarf es vorliegend insbesondere deshalb, weil durch die Umstellung der Wärmeversorgung von einer zentralen Gasheizung auf die Wärmelieferung mittels Nahwärmeservice eine Änderung des Mietvertrages dergestalt erfolgt, daß kostenträchtige Vermieterpflichten (Vorhalten einer Heizungsanlage) einseitig aus dem Mietverhältnis herausgenommen werden und damit das vereinbarte Gleichgewicht von Leistung und Gegenleistung gestört wird. Dem vereinbarten Mietpreis steht vorliegend als Gegenleistung die Verpflichtung der Bekl. gegenüber, eine Heizungsanlage vorzuhalten, ohne daß ihr dafür ein Kostenbeteiligungsanspruch gegen die Kl. zusteht. Indem die Bekl. den Nahwärmeservice in Anspruch nimmt, ist sie vollständig von den im Zuge einer entsprechenden Vorhaltung entstehenden Kapital- und Instandhaltungskosten befreit. Indem diese Kosten in den Nahwärmeservicekosten unstreitig enthalten sind, würden bei der vollständigen Umlegung dieser Nahwärmeservicekosten auf die Kl. insbesondere die Instandhaltungs- und Kapitalkosten quasi durch die Hintertür auf die Kl. umgelegt, was letztlich zu einer nicht unerheblichen Verschiebung des Preis Leistungs-Verhältnisses führen würde.

Angesichts des mit der Umstellung der Wärmeversorgung von zentraler Gasheizung auf Nahwärmeservice verbundenen Verschiebung des Leistungsgefüges bedarf es für die vollständige Umlagefähigkeit der Nahwärmeservicekosten aufgrund einer nachträglichen Änderung der Wärmeversorgung einer Vereinbarung bereits bei Abschluß des Mietvertrages oder der Vereinbarung eines entsprechenden Leistungsbestimmungsrechts des Vermieters. Beides ist vorliegend nicht gegeben. Bei Vertragsabschluß wurde unstreitig eine Umstellung der Wärmeversorgung auf den Nahwärmeservice nicht vereinbart.

Auch ein entsprechendes Leistungsbestimmungsrecht gemäß § 315 BGB steht der Bekl. nicht zur Seite. Insbesondere kann § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages ein so weitgehendes einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nicht entnommen werden. Angesichts der Regelung in § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages wäre die Bekl. zweifelsohne berechtigt, die Wärme- und Warmwasserversorgung von einer zentralen Gasheizungsanlage auf eine zentrale Ölheizungsanlage o. ä. umzustellen. Der Hinweis in § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages kann jedoch nicht dahingehend verstanden werden, daß die Bekl. einseitig berechtigt sein soll, die Wärme- und Warmwasserversorgung dahingehend zu ändern, daß eine Verschiebung des Leistungsgefüges in bezug auf die gegenseitigen Hauptleistungspflichten eintritt. Dies gilt besonders für Mietverträge der vorliegenden Art. Ungeachtet dessen, daß es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung nicht um preisgebundenen Wohnraum handelt, war für beide Parteien bei Abschluß des Mietvertrages klar, daß die Mietereigenschaft für die streitgegenständliche Wohnung an bestimmte Bedingungen, insbesondere daran geknüpft ist, daß das Einkommen der Mieter bestimmte Grenzen nicht übersteigt. Um so weniger dürfte die Bekl. aufgrund des Hinweises in § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages davon ausgehen, daß die Kl. ihr aufgrund dieses Hinweises das Recht einräumen wollten, das Preis Leistungs-Gefüge einseitig zu Lasten der Kl. zu verschieben. Daß mit der Änderung der Wärme- und Warmwasserversorgung auf den Nahwärmeservice eine erhebliche Verschiebung des Preis-Leistungs-Gefüges einhergeht, ergibt sich bereits aus dem Vorbringen der Bekl. selbst.

So ergeben sich z. B. aus der seitens der Bekl. als Anlage B 52 vorgelegten Ermittlungen der spezifischen Heizkosten/Nahwärme für das Jahr 1996, ausgehend von einem Energiedienstleistungspreis von 13.225,00 DM und einem Arbeitspreis von 19.734,00 DM, Kosten von 1,66 DM pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat zuzüglich Mehrwertsteuer. Stellt man diesen Kosten die von der Bekl. gleichfalls vorgelegten Erdgaskosten gegenüber, so ergeben sich aus Grundpreiskosten in Höhe von 1.488 DM zuzüglich Arbeitspreiskosten in Höhe von 18.018 DM Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche von lediglich 0,98 DM pro Quadratmeter zuzüglich Mehrwertsteuer. Im Ergebnis der Kalkulation ergeben sich somit monatliche Bruttokosten für die Nahwärmeversorgung in Höhe von 1,90 DM pro Quadratmeter und für die Versorgung mittels zentraler Gasheizungsanlage in Höhe von 1,12 DM pro Quadratmeter. Im Ergebnis dieser Gegenüberstellung ist folglich die Wärmeversorgung mittels Nahwärmeservice monatlich um 0,78 DM brutto pro Quadratmeter teurer. Dies ergibt angesichts der Gesamtgröße der klägerischen Wohnung einen Mehrbetrag von 57,54 DM. Bei dieser Gegenüberstellung sind die Kosten der Bewirtschaftung noch nicht enthalten. Ausweislich der seitens der Bekl. vorgelegten Kalkulation würde sich bei Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten eine weitere Vergrößerung des Kostengefälles zu Lasten des Nahwärmeservice ergeben. Auch dieses Ergebnis spricht somit dagegen, aus § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages ein entsprechendes einseitiges Leistungsbestimmungsrecht der Bekl. abzuleiten.

Mangels einer entsprechenden Vereinbarung und eines entsprechenden Leistungsbestimmungsrechts war die Bekl. folglich nicht berechtigt, die aufgrund der Wärmelieferung entstandenen Heiz- und Warmwasserkosten vollumfänglich auf die Kl. umzulegen.