Keine Eigenbedarfskündigung nach Verzicht durch Voreigentümer

Hat der Voreigentümer erklärt, er verzichte auf ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs, ist auch der Erwerber daran gebunden.

Die der Bekl. am 4. April 2000 zugegangene Kündigung ist unwirksam, da sie sich weder auf die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 1 BGB noch diejenigen des Abs. 4 stützen kann.

Die Kl. konnte ihre Kündigung nicht auf § 564 b Abs. 1 BGB stützen, da in der Vereinbarung vom 2. Oktober 1991 wirksam und für die Zukunft auf die Ausübung des Kündigungsrechts wegen Eigenbedarfs verzichtet wurde und sich die Kl. demnach auf ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 564 b Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB nicht berufen kann. (...)

Durch die Vereinbarung wurde das Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs für die Zukunft ausgeschlossen.

Die Vereinbarung ist entsprechend §§ 133, 157 BGB so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern; maßgeblich ist, wie ein objektiver Empfänger die Erklärung verstehen durfte.

Hier haben Herr B. und die Bekl. vereinbart, daß diese in die im ersten Obergeschoß gelegene Wohnung dauerhaft umziehen sollte; der Mietvertrag über die neue Wohnung sollte als Fortsetzung des alten Mietvertrages anzusehen sein; Nachteile sollten der Bekl. durch den Wohnungswechsel nicht entstehen. Auch etwaige Mieterhöhungen sollten so berechnet werden, als wenn es zu dem Wohnungswechsel nicht gekommen wäre; für die Dauer von zwei Jahren verpflichtete sich Herr B. sogar, die alte, offenbar geringere Wohnungsgröße als Berechnungsmaßstab zugrunde zu legen. (...)

Die Vereinbarung unter Punkt 5 ist deshalb vielmehr so zu verstehen, daß Herr B. auf die Ausübung des Kündigungsrechts wegen Eigenbedarfs für die Zukunft verzichten wollte, denn nur dadurch war der von der gesamten Vereinbarung beabsichtigte Schutz der Bekl. gewährleistet. Die Vorteile, die die Bekl. aufgrund der getroffenen Vereinbarung erlangt hat, konnten ihr somit nicht mehr einseitig entzogen werden; der vereinbarte Kündigungsschutz für die Zukunft ist als ein weiteres Entgegenkommen durch Herrn B. zu werten. (...)

Der vereinbarte Verzicht auf die Ausübung des Kündigungsrechts wegen Eigenbedarfs wirkt für und gegen die Kl. als Erwerberin des Grundstücks und Rechtsnachfolgerin ihres Ehemannes, §§ 571 Abs. 1, 580, 1967 Abs. 1 BGB.

Die Kl. konnte ihre Kündigung auch nicht auf § 564 b Abs. 4 S. 1 Nr. 2 BGB stützen. Unabhängig von dem Streit, ob die Tatbestandsvoraussetzungen hier vorliegen, wurde durch die Vereinbarung vom 2. Oktober 1991 auch auf dieses Kündigungsrecht wirksam und für die Zukunft verzichtet. Eine Vereinbarung über den Verzicht auf die Ausübung eines Kündigungsrechts wegen Eigenbedarfs erfaßt im Regelfall auch einen Verzicht auf eine Kündigung nach § 564 b Abs. 4 BGB (Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 7. Auflage 1999, § 564 b Rdnr. 310). Ein Ausschluß der Eigenbedarfskündigung ist dahingehend auszulegen, daß der Vermieter nur noch bei Vertragsverletzungen seitens des Mieters kündigen kann. Stünde dem Vermieter nämlich noch ein Kündigungsrecht nach § 564 b Abs. 4 BGB zu, obwohl er auf sein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs mit seinen wesentlich strengeren Tatbestandsvoraussetzungen verzichtet hat, könnte der durch den Ausschluß der Eigenbedarfskündigung beabsichtigte Schutz des Mieters nicht erreicht werden.