Keine Bindung des Vermieters durch widerspruchslose Hinnahme einer Mietminderung über einen längeren Zeitraum

Der Vermieter kann auch nach Hinnahme einer Minderung über einen längeren Zeitraum (hier: drei Jahre) das Vorliegen eines Mangels bestreiten (gegen ZK 67 MM 1998, 312).

Eine Verwirkung der Klageforderung ist nicht anzunehmen. Es ist bereits fraglich, ob der Zeitablauf von drei Jahren zwischen der frühesten Forderung und der Klageerhebung ausreicht, um eine Verwirkung zu prüfen. Bezüglich der späteren Forderungen reicht die verstrichene Zeit, die nicht annähernd die Verjährungsfrist erreicht, sicher nicht. Aber auch bezüglich der ältesten Forderung kommt eine Verwirkung nicht in Betracht, denn es sind keine Umstände ersichtlich, die es dem Bekl. erlaubten, darauf zu vertrauen, daß der Kl. sein Recht nicht mehr geltend macht. Dabei kommt es auf die Disposition des Bekl. im Hinblick auf den einbehaltenen Mietzins nicht in erster Linie an, denn zunächst muß der Gläubiger durch sein Verhalten den Eindruck erweckt haben, er mache sein Recht nicht mehr geltend. Dies kann aus dem bloßen Untätigbleiben nicht geschlossen werden, denn der Mietzins war jeweils zum vereinbarten Zahlungstermin fällig und für den Verzug kam es auf eine Mahnung nicht an. Auch darf der Gläubiger grundsätzlich die Verjährungsfrist ausschöpfen, ohne daß er sein Recht verliert. Die erkennende Kammer teilt auch nicht die Ansicht anderer Kammern im Hause (Zivilkammer 67 MM 1998, 312; Zivilkammer 62 GE 2002, 1125), wonach ein Vermieter den Mangel nicht mehr bestreiten kann, wenn er eine Minderung über einen längeren Zeitraum hinnimmt. Abgesehen davon, daß nur Rechte, nicht aber tatsächliche Vorgänge der Verwirkung unterliegen, überzeugt auch der Vergleich mit der entsprechenden Anwendung des § 539 a. F. BGB nicht, denn dort geht es um ein aktives Verhalten des Mieters - die Bezahlung des Mietzinses -, und nicht nur um bloßes Untätigbleiben (vgl. Zivilkammer 65 GE 1999, 1357). Da eine Minderung kraft Gesetzes eintritt, bedarf es angesichts der Minderung des Mieters auch nicht der Zustimmung des Vermieters. Sein bloßes Schweigen kann nicht als Einverständnis gewertet werden. Auch im Hinblick darauf, daß es sich bei der Mietzinsforderung um einen vertraglichen Erfüllungsanspruch handelt, während das Gewährleistungsrecht eine rechtsvernichtende Einwendung darstellt, erscheint eine Gleichbehandlung nicht sachgerecht. Der Verzicht auf die Einwendung läßt sich aus der längere Zeit unterlassenen Geltendmachung durchaus entnehmen, den Verzicht auf einen vertraglichen Erfüllungsanspruch aus der längere Zeit fehlenden Mahnung zu schließen, führte zu dem Ergebnis, daß ein Gläubiger einer vertraglichen Forderung diese regelmäßig anmahnen müßte, um sie nicht zu verlieren (LG Berlin GE 2002, 1125).

Aus dem Verhalten der Parteien läßt sich schließlich auch keine vertragliche Abrede dahingehend entnehmen, daß der Mietzins im Hinblick auf Mängel dauerhaft gemindert sein soll. Auch hier fehlt es an Erklärungen oder zumindest an entsprechendem Verhalten auf der Klägerseite, das über bloßes Untätigsein hinausgeht.

Die Rechtsprechung hat früher Verwirkung des Minderungsrechts des Mieters durch vorbehaltlose Mietzahlung nach sechs Monaten angenommen. Inzwischen wird eine Verwirkung erst nach einer längeren Zeit bejaht. Umgekehrt soll nach Auffassung einiger Gerichte der Vermieter auch einen Mangel nicht mehr bestreiten können, wenn er die Mietminderung längere Zeit hingenommen hat.

Der Mieter hatte Lärmbelästigungen als Mangel angezeigt und deswegen die Miete gemindert. Nach etwa drei Jahren klagte der Vermieter die einbehaltene Miete ein; der Mieter berief sich darauf, daß die Minderung widerspruchslos akzeptiert worden sei.

Mit Urteil vom 24. Oktober 2003 meinte das Landgericht Berlin, die Forderung des Vermieters sei nicht verwirkt und er könne auch nach drei Jahren noch einen Mangel bestreiten. Eine entsprechende Anwendung der Grundsätze zur Verwirkung des Minderungsrechts des Mieters komme nicht in Betracht. Schließlich sei der Gläubiger einer Forderung nicht verpflichtet, diese regelmäßig anzumahnen, um sie nicht zu verlieren.