Keine Bindung des Vermieters an unrichtige Verrechnung von Teilzahlungen

Keine Bindung des Vermieters an unrichtige Verrechnung von Teilzahlungen; Zahlungserlaß

1. Der Vermieter ist an eine von ihm vorprozessual vorgenommene unrichtige Verrechnung von Zahlungen des Mieters, zu der er einseitig nicht berechtigt ist, nur dann gebunden, wenn die Parteien diese Verrechnung vertraglich vereinbart haben.

2. Eine bloße Zahlungserinnerung des Vermieters unter Aufschlüsselung des angeblich noch geschuldeten Saldos ist grundsätzlich nicht als schlüssiges Angebot auf Abschluß einer entsprechenden Vereinbarung zu qualifizieren, wenn dies einen Erlaß (§ 397 BGB) zur Folge hätte und der Zahlungserinnerung ein entsprechender Wille des Vermieters nicht zu entnehmen ist.

Die Zahlungen erfolgten unstreitig ohne Zahlungsbestimmung, so daß die Verrechnung gemäß der in § 366 Abs. 2 BGB getroffenen Regelung zu erfolgen hatte. Hiernach wird zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche dem Gläubiger geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt.

Im November 1997 waren die Forderungen des Kl. aus den Jahren 1995, 1996 und 1997 fällig. Die aus den Jahren 1995 und 1996 stammenden Rückstände waren für den Kl. diejenigen mit der geringeren Sicherheit, da die Verjährung dieser Rückstände vor der Verjährung der Rückstände aus dem Jahr 1997 eintreten würde (BGH NJW 1957, 1314; 1965, 1374; OLG München NJW-RR 1997, 944).

Die der Zahlungserinnerung des Kl. vom 29. Juli 1998 zugrunde liegende Verrechnung war damit unrichtig. Ein Vermieter ist aber nicht berechtigt, abweichende Verrechnungen vorzunehmen, er muß sich nach der vom Schuldner bei der Zahlung oder dem Gesetz vorgenommenen Bestimmung richten (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. III, Rdnr. 117). Der von der Bekl. genannte § 363 BGB ist nicht einschlägig, er enthält vielmehr eine Beweislastregel hinsichtlich der Frage, ob eine Leistung erfolgt ist und ob diese inhaltlich der zu erfüllenden Schuld entspricht. Diese Vorschrift regelt nicht, auf welche von mehreren gleichartigen Schulden eine Leistung zu verrechnen ist.

Entgegen der Ansicht der Bekl. ist der Kl. an die von ihm zunächst vorgenommene, unrichtige Verrechnung nicht gebunden. Dies könnte nur dann der Fall sein, wenn die Parteien eine entsprechende Verrechnung vertraglich vereinbart hätten. Eine solche Vereinbarung haben die Parteien aber nicht getroffen. Es fehlt schon ein Angebot des Kl. auf Abschluß einer solchen Vereinbarung, insbesondere ist ein solches Angebot nicht in den beiden Zahlungserinnerungen vom 29. Juli und 16. Oktober 1998 zu sehen. Den Zahlungserinnerungen ist nicht der Wille des Kl. zu entnehmen, sich mit der Bekl. vertraglich auf die von ihm vorgenommene Verrechnung einigen zu wollen. Ziel der Zahlungserinnerungen ist vielmehr, die Bekl. zur Zahlung des sich aus der Erinnerung ergebenden Saldos zu veranlassen. Die Aufschlüsselung dieses Saldos nach Monaten diente lediglich dazu, die Zahlungserinnerung für die Bekl. nachvollziehbar zu gestalten. Das Angebot auf Abschluß eines Vertrages ist hierin nicht zu sehen. Da eine solche Verrechnungsvereinbarung wegen der drohenden Verjährung der älteren Ansprüche vorliegend faktisch einen Erlaß (§ 397 BGB) beinhalten würde, ist bei der Auslegung der beiden Zahlungserinnerungen im Sinne der Bekl. auch Zurückhaltung geboten. Es ist ein Erfahrungssatz, daß ein Erlaß nicht zu vermuten und im Zweifel eng auszulegen ist (Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl. § 397 Rdnr. 4). In Ermangelung eines Angebotes konnte die Bekl. auch nicht die "Verrechnung durch den Kl. ... mit Schriftsatz vom 21.5.2001 ausdrücklich" annehmen.

Viele Mietzahlungen werden ohne Leistungsbestimmung getroffen, so daß sich der Vermieter entscheiden muß, auf welche Rückstände die Zahlungen zu verrechnen sind. Dabei muß er die Regelung des § 366 Abs. 2 BGB beachten, kann allerdings Irrtümer auch später im Prozeß korrigieren.

Der Vermieter hatte in einem Mahnschreiben im einzelnen aufgeführt, welche Mietrückstände nach seiner Meinung für welche Monate bestanden. Zunächst hatte er dabei die ältesten Rückstände nicht berücksichtigt. Später im Prozeß meinte der Mieter, an die aufgeschlüsselte Zahlungserinnerung sei der Vermieter gebunden.

Das Kammergericht teilte diese Auffassung nicht. Eine bloße Zahlungserinnerung sei kein Angebot auf Abschluß eines Vertrages. Der Vermieter konnte daher später eine anderweitige Verrechnung vornehmen.