Keine Bindung an zu niedrige Betriebskostenvorschüsse

Keine Bindung an zu niedrige Betriebskostenvorschüsse; Zurückbehaltungsrecht an Kaution wg. zukünftiger Betriebskostennachforderungen

1. Eine Nachforderung von Betriebskosten ist dem Vermieter grundsätzlich auch dann nicht verwehrt, wenn die Vorauszahlungen erheblich zu niedrig angesetzt wurden.

2. Etwas anderes gilt, wenn dem Mieter hinsichtlich der Höhe der Betriebskosten Zusicherungen gemacht wurden oder er arglistig getäuscht wurde.

3. Auch in einem solchen Fall setzt ein Schadensersatzanspruch des Mieters die Darlegung voraus, daß er bei Kenntnis von der tatsächlichen Betriebskostenhöhe eine andere Wohnung zu einer niedrigeren Miete bezogen hätte.

4. Es steht dem Vermieter frei, für noch nicht fällige Betriebskostennachforderungen einen Teil der Kaution zurückzubehalten.

Das Amtsgericht hat zutreffend entschieden, daß die Bekl. nach den Regeln der culpa in contrahendo keinen Anspruch auf Freistellung von den noch ausstehenden Betriebskosten hat. Die Betriebskostenabrechnungen der Kl. sind nicht deshalb unwirksam, weil die tatsächlich entstandenen Betriebskosten die Vorschüsse um mehr als das Doppelte überstiegen. Die Vereinbarung von Vorauszahlungen beinhaltet für sich nur die Abrede, daß über die vorausbezahlten Beträge noch endgültig abgerechnet werden soll, wie dies in § 15 des Mietvertrages auch ausdrücklich vorgesehen war. Ohne das Hinzutreten weiterer Umstände besagt die Vereinbarung nicht, daß diese nach dem Willen der Parteien den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag erreichen sollen (vgl. Rechtsentscheid des OLG Stuttgart WuM 1982, 272 = RiM 1, 729), und sie schafft auch beim Mieter keinen Vertrauenstatbestand dahin, daß die Vorauszahlungen in etwa die anfallenden Nebenkosten abdecken. Der Ansatz zu niedriger Vorschüsse an sich ist nicht unzulässig. Mit einem zu niedrigen Ansatz schadet der Vermieter nur sich selbst, weil er für nicht gedeckte Betriebskosten bis zur Abrechnung einen zinslosen Kredit gewährt. Eine Nachforderung von Betriebskosten ist dem Vermieter deshalb grundsätzlich auch nicht verwehrt, nur weil die Vorauszahlungen erheblich zu niedrig angesetzt wurden. Etwas anderes gilt nur, wenn dem Mieter vom Vermieter hinsichtlich der Höhe der Betriebskosten Zusicherungen gemacht wurden oder wenn der Vermieter den Mieter bewußt über die Höhe der tatsächlichen Betriebskosten täuscht. Beides ist vorliegend indes nicht der Fall.

Die Bekl. kann sich nicht darauf berufen, daß ihr bei Vertragsschluß zugesichert worden sei, daß die Vorauszahlungen die Nebenkosten decken würden. Eine solche Zusicherung ergibt sich nicht aus § 15 des Mietvertrages, nachdem die Betriebskosten "auf Grund der letzten Berechnung des Vermieters (vom ...)" ermittelt worden sind, denn hiermit ist eine ausdrückliche unmißverständliche Zusicherung der Kostendeckung, für deren Vorliegen die Kl. rechtsverbindlich eintreten wollte, nicht erfolgt. Von einer bewußten Täuschung seitens der Kl. kann auch im Hinblick auf die mit Schriftsatz vom 13. März 2000 eingereichte Betriebskostenerhöhung vom 14. Juni 1995 nicht ausgegangen werden. Zwar ergeben sich dort "nach dem Stand vom 31. Mai 1995" Gesamtbetriebskosten von insgesamt 39.747,97 DM, jedoch handelt es sich hierbei nicht um eine konkrete Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1995 mit Stand 31. Dezember 1995; diese kann - wie von der Kl. auch behauptet - niedriger ausgefallen sein. Darüber hinaus fehlt es aber auch an einer Darlegung eines entsprechenden Schadens bei der Bekl., denn sie hat nicht dargelegt, daß sie entsprechende Mieträume hätte anmieten können, die unter Einschluß der Betriebskosten im Ergebnis billiger gewesen wären. Entscheidend für das Vorliegen eines Schadens ist jedoch, ob die Bekl. billigere Alternativen gehabt hätte (LG Berlin GE 1999, 907). Insoweit trägt die Bekl. nur vor, daß sie die streitgegenständliche Wohnung nicht angemietet hätte; über Alternativmöglichkeiten verhält sie sich nicht. (...)

Das Amtsgericht hat auch zu Recht entschieden, daß die Kl. an der Geltendmachung der Betriebskostennachzahlung nicht dadurch gehindert war, daß sie bereits im September 1998 die Kaution freigegeben hatte. Die vorbehaltlose Rückzahlung des Kautionsbetrages mag die spätere Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen erkennbarer Mängel und Beschädigungen ausschließen, weil mit der Freigabe der Vermieter den Zustand der Wohnung bei Rückgabe als vertragsgemäß anerkennt. Ansprüche wegen der zum Zeitpunkt der Kautionsrückgabe noch nicht fälligen Betriebskostennachzahlungen werden von dem Anerkenntnis nicht erfaßt, weil es dem Vermieter freisteht, ob er wegen dieser Ansprüche ein Zurückbehaltungsrecht geltend macht (vgl. Blank in Schmidt-Futterer Mietrecht 7. Aufl. § 550 b Rdn. 53; Sternel Mietrecht aktuell 3. Aufl. Rdn. 1351; OLG München NJW-RR 1990, 20). (...)

Wenn ein Vermieter zu niedrige Betriebskostenvorschüsse ansetzt, gewährt er letztlich dem Mieter ein zinsloses Darlehen, der bis zur Abrechnung weniger zahlt als der Vermieter eigentlich fordern könnte. Die Rechtsprechung hält deshalb den Einwand des Mieters gegen eine hohe Betriebskostennachforderung, die Vorauszahlungen seien zu niedrig angesetzt, grundsätzlich für nicht beachtlich.

Das Landgericht Berlin hat in seinem Beschluß vom 5. Mai 2000 zusammengefaßt, wann ausnahmsweise doch ein Schadensersatzanspruch des Mieters in Betracht kommt. Voraussetzung ist, daß bei Vertragsabschluß der Mieter absichtlich getäuscht wurde über die Höhe der Betriebskosten oder daß ihm bindende Zusicherungen gemacht wurden. Aber auch dann muß ein Schaden vom Mieter nachgewiesen werden, nämlich daß er anderenfalls eine billigere Alternative gewählt hätte, nämlich, eine andere Wohnung zu niedrigerem Mietzins. Beachtenswert ist der Beschluß auch hinsichtlich eines Zurückbehaltungsrechts des Vermieters an der Kaution wegen noch nicht fälliger Betriebskostennachforderungen. In Übereinstimmung mit der herrschenden Meinung bejaht die 65. Kammer ein solches Zurückbehaltungsrecht; bekanntlich war die 63. Kammer unlängst (GE 1999, 188) anderer Meinung.